Миллионеры отказываются покупать элитную недвижимость

Еще год назад специалисты по продаже элитной недвижимости говорили, что этот сегмент меньше всего подвержен кризису. Дескать, все эти финансовые неурядицы приводят к тому, что только бедные беднеют, а вот богатые становятся еще богаче. Поэтому и жилье высшего класса должно быть востребованным.

Но уже сегодня риэлторы признают очевидный факт: спрос на элитку по сравнению с докризисными временами упал в 4-5 раз и тратить свои деньги не спешат даже самые зажиточные покупатели. «Сегодня на рынке элитной недвижимости Украины идет спад цен. Это связано с тем, что покупательская способность очень низкая, но продавцов сегодня на рынке очень много», - поясняет директор агентства недвижимости Марина Гроховецкая.

За прошедший год цены упали на 20-30%. Если же сравнивать с ценовой политикой 2008 года, то в целом стоимость квадратного метра снизилась приблизительно наполовину. «Цена до падения была где-то в пределах 4 тысяч долларов за метр квадратный. На сегодня это 2-2,5. Ближе к двум, чтобы действительно продать, - это состояние от строителей. В общем, такое приблизительно состояние во всех элитных домах», - рассказывает директор филиала агентства недвижимости Светлана Никитченко.

Нынешний элитный покупатель - это рационалист, который знает цену наличным деньгам и не хватает что попало. Он смотрит не только на цену объекта, но и на стоимость его эксплуатации. Так, большими площадями сегодня никого не соблазнишь - частные дома размером более 400 метров и огромные двухуровневые квартиры упали в цене больше всего.

«Клиенты, которые умеют считать, знают, сколько стоит ремонт, знают, сколько надо вложить в мебель, в технику, сантехнику и тому подобное. Они считают, что квартира дороже 300 тысяч - это уже нерентабельно», - говорит Марина Гроховецкая. «Есть квартиры в трех уровнях, но многоуровневые квартиры в нашем городе не прижились. Они практически не пользуются спросом», - утверждает Светлана Никитченко.

Обращать внимание стали не только на размеры, но и на другие характеристики жилья, которое позиционируется как элитное. Прежде всего, смотрят на социальное окружение. Затем - на благоустройство. «Есть хорошие дома, которые тоже ценятся, но в связи с тем, что, например, там маленькая придомовая территория, нет, например, паркинга, или где-то там сэкономили на высоте потолков, или сделали узкую лестничную клетку - это все играет роль», - говорит Светлана Никитченко. «Раньше это как бы не было акцентом основным, а сейчас акцент - это паркинг. Даже не парковка, а паркинг подземный», - отмечает Марина Гроховецкая.

Также покупатели стали учитывать возраст дома. Многие дома, которые сдавались 10 и даже 5 лет назад, сегодня считаются устаревшими и малоинтересными. «Потому, что естественно уже не те парадные, не та инфраструктура в округе, не тот контингент живет. То есть за 10 лет все равно меняется что-то. А в новых домах квартиры с видом на море, с видом на парковую зону - естественно они не сильно падают в цене. Только во время торга хозяева что-то уступают», - говорит Марина Гроховецкая.

Девелоперы, в свою очередь, тоже считают, что главное достоинство элитного жилья - это правильно выбранное место. Берег моря в этом отношении - вне конкуренции. Также советуют проектировать элитное жилье минимальных размеров - от 50 квадратов, но при этом не снижать темпов строительства. Тогда и скидок делать не придется.

«За последнее время, за последние несколько кварталов мы два раза уже подняли цену. Не могу сказать, что мы подняли ее существенно, но на пять процентов мы ее подняли. И при этом клиентов это не отпугивает - они приходят и покупают», - заявляет заместитель директора девелоперской компании, которая занимается постройкой элитного жилья, Наталья Нагорная. Вместе с тем эксперт признает: особо активным сегмент элитного жилья не назовешь. Объекты, которые сегодня выводятся на рынок, проектировали и начинали строить до кризиса. Сегодня же новые элитные дома закладывают с меньшей охотой.

Спорить о том, какими конкретно качествами должно обладать элитное жилье, можно долго. Как показывает практика, сколько людей, столько и мнений. Павел 5 лет работает директором фирмы, которая занимается архитектурным проектированием и, в частности, дизайном интерьеров. По его мнению, элитность - это прежде всего стиль. «Для меня традициями элитности является все-таки стилистика - это выдержаность стиля, пропорций, форм», - говорит Павел.

Как правило, по-настоящему элитный дизайн трудно исполнить в квартире площадью меньше 200 квадратных метров - элементы роскоши: будь то фонтаны, скульптуры, сады камней или барные стойки, нужно где-то размещать - так чтобы оставалось место для повседневной жизни. В этом отношении выигрывают большие частные дома, владельцы которых стараются воплотить в жизнь свои фантазии. «Ну, например, один у нас был клиент, у него дом-клуб - то есть первый этаж. Попадаешь как бы на дискотеку - очень много ярких вещей, роспись на стенах», - вспоминает Павел.

Впрочем, большая часть заказчиков предсказуема и старается не отставать от моды. Законодателем в отношении дизайна интерьера являются страны Евросоюза - там проводят профессиональные выставки, оттуда везут новые идеи. Правда, строительная мода инертна - европейские тенденции реализуются у нас с опозданием на 4 года. «Несколько человек, которые следят за модой, это увидели - воплотили. Построено это будет через два года, через два года к клиенту придут его друзья, увидят, что это модно, и им захочется повторить», - поясняет Павел.

Дизайн дня сегодняшнего создан на основе мышления людей, которые переживают кризис. В частности, в моде - минимализм, строгость и видимая простота. Но даже в этом случае требуется искусство дизайнеров и строителей. «Интерьер создается за счет подвесных потолков с интересными подсветками, но все это недорого - ровные формы, прямые линии - все это дешево в исполнении. Вторая тенденция - это наоборот - «тоска по роскоши», я ее так называю», - иронизирует Павел.

Роскошные интерьеры смешанных стилей - пушистая мебель, вычурные обои, золотистые джакузи - второе основное направление современного дизайна. Именно такие вещи хотят видеть у себя в доме материально обеспеченные люди. «Мы можем говорить о смешении таких стилей как модерн, неоклассика, арт-декор и то, что мы сейчас называем гламуром - какие-то яркие вещи, золото, что-то блестящее - вот в этом стиле», - описывает современные тенденции Павел.

А вот о том, какой интерьер предпочитают сами дизайнеры, Павел говорит неохотно - мол, свои вкусы навязывать не принято. Но потом признается: один из его любимых стилей - лофт - это когда присутствует дизайн, но не видно отделки. И при этом грамотно подобраны стройматериалы. «Элитными стройматериалами я называю натуральные материалы - это мрамор и другие виды натурального камня, это дерево», - перечисляет Павел. И подчеркивает: элитно - это не всегда означает очень дорого - уже настало время, когда европейские стройматериалы и мебель известных брендов можно заменить на китайские без ущерба в качестве. Ведь при создании стиля важен не ярлык, а уют и гармония.

Новый, 2011 год вряд ли принесет с собой резкие взлеты и падения на рынке недвижимости в целом. Элитное жилье - не исключение. В частности, строители обещают не снижать цены на шикарные квартиры. «Во время кризиса все люди ждали: «вот сейчас упадет цена, и мы купим элитный дом практически даром...». Те, до кого дошла мысль, что не будет этого, - те приходят, выбирают и покупают сейчас», - говорит директор девелоперской компании Наталья Нагорная.

Риэлторы же считают, что основной фактор, влияющий на состояние данного сегмента, - это состояние финансового сектора страны. Как полагают некоторые эксперты, если на рынке кредитования ничего не изменится, то и цены останутся на прежнем уровне.

«Если банки снизят свой процент, будут более лояльно относиться к своим клиентам, то соответственно цены может быть, где-то и подрастут. Но все равно не будет таких цен, как были», - полагает директор филиала агентства недвижимости Светлана Никитченко.

Между тем некоторые специалисты прогнозируют 10-12%-ный спад. Говорят, что после вступления в силу нового Налогового кодекса бизнесменам, которые являются основными потребителями „элитки" придется затянуть пояса.

Еще одна опасность - выброс на рынок залогового жилья, которое, как правило, продается по цене на 40% ниже рыночной. Дело в том, что значительная часть элитных объектов до кризиса покупались в кредит и сегодня их владельцы не в силах рассчитаться с банками. «Сегодня у нас очень много появляется банковских объектов. Сегодня банки выигрывают суды у тех людей, которые брали кредит в банке и банк продает уже от их имени объекты недвижимости. Эти объекты по очень ликвидной цене», - утверждает директор агентства недвижимости Марина Гроховецкая.

По мнению риэлторов, смягчить ситуацию могут застройщики - если создадут по-настоящему элитный продукт. Если это многоквартирный дом, то его высота не должна превышать 10-12 этажей. Квартиры же рекомендуют проектировать таким образом, чтобы даже после сдачи дома в эксплуатацию их площадь можно было бы изменять. «Строительной компании будет легче продать эту недвижимость, когда она будет раздроблена функционально на небольшие площади: однокомнатные - от 67 метров, двухкомнатные - от 80 метров и так далее», - считает Светлана Никитченко.

Также застройщикам рекомендуют обратить внимание на вкусы покупателей-миллионеров. Хотя таких клиентов в агентствах не очень много, подходящих объектов им не хватает - это касается как квартир, так и частных домов, формат которых тоже советуют пересмотреть. «Это должен быть закрытый кооператив, чтобы социум вокруг дома был одинаковый, чтобы были хорошие подъездные пути, чтобы разъезжалось как минимум две машины. Это должен быть большой участок, озеленение, ландшафтный дизайн», - перечисляет Марина Гроховецкая.

В то же время девелоперы напоминают: уровень жизни в Украине ухудшается, поэтому объемы строительства элитного жилья вряд ли будут расти. «На сегодняшний день рынок больше нуждается в жилье эконом-класса. В меньшей степени нуждается в бизнес-классе... Элит класс все-таки нужно будет строить, возможно - не в тех же порциях, в которых это было раньше», - полагает заместитель директора девелоперской компании Наталья Нагорная.

Впрочем, массовости в этом сегменте не было никогда, напоминает Наталья Нагорная. И добавляет: строительную отрасль тормозит не только небольшой спрос, но и волокита при получении разрешительных документов. Если проблема бюрократии будет решена, то появление новых объектов (в том числе элит-класса) не за горами.