Плюсы и минусы покупки залоговых авто и жилья

За последние год-полтора в газетах и на сайтах с объявлениями о продаже авто и жилья появилось море заманчивых предложений. Нередко цены в этих объявлениях на 30—40% отличаются от среднерыночных. Например, грех не согласиться разумному человеку купить «бывалое» авто за $6 тысяч, когда его одногодки стоят по $12—13 тыщ. Или вот, кто откажется купить «двушку» в столичном спальном районе за $45 тысяч, когда рядом такие же выставляются на продажу по $65—70 тысяч?

Часть таких объявлений, конечно, оказывается обыкновенной заманухой агентств недвижимости («Да, была такая квартира, но улетела как горячие пирожки! Давайте подыщем вам другой вариант?»), но чаще всего речь идет о предложениях по дешевке купить залоговое имущество. То самое, которое банк отнял у заемщика за долги по кредиту или которое продается с ведома должника.

Предложения действительно встречаются довольно выгодные и, что самое интересное, вполне реальные. Правда, с подводными камнями, причем иногда такими «тяжелыми», что они запросто могут лишить заемщика любых прав на приобретенное имущество. Вот мы и решили разобраться в основных схемах продажи заложенных автомобилей и жилья. Оказалось, что чем выгоднее предложение, тем коварнее подводные камни.

КУПИТЬ У ДОЛЖНИКА

КАК ЭТО РАБОТАЕТ. Залоговыми квартирами и машинами торгуют не только банки, но и сами заемщики — если по той или иной причине не могут платить по кредиту. Они не конфликтуют с банком, а идут ему навстречу, давая согласие продать залог: часть денег пойдет на погашение долга перед банком, а остаток, если он будет, — вернется должнику.

При этом зачастую банк идет ему на помощь: заемщик ищет покупателя залога по своим каналам (объявления, агентства недвижимости), финучреждение — по своим (через свой сайт, например). Когда покупатель найдется, то сделку между ним и продавцом-заемщиком «благословит» банк — без его ведома как залогодержателя такая продажа невозможна.

ХОРОШО, НО ДОРОГО. Факт купли-продажи залога под контролем банка — большой плюс для покупателя. Банк заинтересован в погашении проблемного кредита и потому проконтролирует корректность сделки, чтобы она впоследствии не была оспорена заемщиком и ему (банку) не пришлось возвращать деньги покупателю залога. То есть юридические риски такой покупки сведены к минимуму.

К тому же в таком случае у банка есть возможность довольно быстро вывести квартиру или машину из реестра заложенного имущества, а у покупателя — без проблем оформить покупку на свое имя. Если у покупателя не хватает денег на покупку залога, то банк может и кредит выдать. Условия таких кредитов близки к обычным ипотечным займам: ставка — от 17—18% годовых в гривне, срок кредита — 5—20 лет, первый взнос от 30—50% цены объекта.

Отсутствие серьезных недостатков у такой схемы влетит покупателю залога в копеечку. По словам начальник отдела претензионно-исковой работы «ОТП Факторинг Украина» Алексея Полякова, добровольная продажа машин или квартир, как правило, происходит по рыночным ценам (при принудительной продаже залоговый объект может быть на 30—40% дешевле, чем в среднем по рынку). «Дисконт может быть, но не более 5%. Ведь перед заемщиком стоит проблема погашения долга перед банком и он все же заинтересован в продаже имущества и закрытии долга», — говорит г-н Поляков.

ЗАЛОГ С КРЕДИТОМ В НАГРУЗКУ

КАК ЭТО РАБОТАЕТ. Эта схема похожа на простую покупку залога у заемщика. «Суть переуступки долга состоит в том, что первоначальный заемщик за определенную цену продает новому заемщику имущество вместе с остатком кредита», — говорит представитель юркомпании «Алексей Пуха и партнеры» Роман Чумак.

ХОРОШО, НО НЕРЕАЛЬНО. Главный плюс переуступки долга — новый заемщик получает займ на докризисных условиях, то есть под 12—14% годовых в валюте. К тому же, ему не нужно нести стартовые расходы при получении кредита (комиссия и т.д.). Плюсом является и юридическая чистота сделки. «Здесь фактически не будет никаких рисков — все сделки будут оформляться в банке. При этом будет присутствовать тот же нотариус, который заверял ипотечный договор. Такой вариант даже лучше покупки через риелтора — вы знаете историю квартиры, что она не мошенническая», — говорит Алексей Поляков.

Но добиться одобрения такой сделки банком непросто. Например, новому заемщику придется доказать свою платежеспособность (доход должен быть минимум в 2 раза больше платежа по кредиту). Но главная проблема состоит в том, что переуступка долга — вариант фантастический.

«Если заемщик брал квартиру на пике цены и она выплачена всего на 5—10%, то эта сделка будет невыгодной покупателю залога, так как сумма кредита будет намного больше рыночной стоимости квартиры. Если же квартира выплачена, например, наполовину, то первому заемщику просто невыгодно продавать ее — он будет договариваться с банком. То есть переуступка долга банками практикуется, такие случаи были, но очереди желающих я пока не вижу», — говорит Алексей Поляков.

КОНФИСКАТ С АУКЦИОНА: ПРИВЛЕКАТЕЛЬНО, НО ОПАСНО

КАК ЭТО РАБОТАЕТ. Большая часть квартир, которые с большими скидками выставлены на продажу в интернете и в газетах, — банковский конфискат, который продается принудительно, без согласия заемщика. «Заемщик должен банку деньги, не хочет идти на уступки и забаррикадировался в квартире или не приезжает по требованию банка на кредитном авто.

Банк обращается в суд и добивается разрешения на продажу залога. Альтернативный вариант — исполнительная надпись нотариуса, которая дает нам право продавать имущество без решения суда. После этого банк может обращаться в государственную исполнительную службу и продавать залоги через специализированные торгующие организации», — объяснил Алексей Поляков.

Для участия в аукционе по продаже такого имущества потенциальному покупателю нужно внести регистрационный взнос (как правило, от 3 до 15% от стоимости реализуемого имущества). Если имущество не было продано с первых торгов (например, участников торгов было меньше предусмотренных законом трех), проводятся повторные, но по сниженной цене — на 25—30% дешевле.

ВЫГОДНО, НО РИСКОВАННО. Главный плюс покупки конфиската — низкая цена. Она получается «благодаря» тому, что иногда имущество не продается на первом и даже втором аукционе и каждый раз цена объекта снижается на 25—30%. Нередко цену залога снижает сам банк.

«Как правило, залоговое имущество продается с какой-то проблемой. Поэтому мы сознательно даем скидку, чтобы у покупателя был материальный интерес решать эти проблемы», — говорит Алексей Поляков. Такими покупателями, по словам банкиров, как правило, являются специалисты, которые знают, как решать многочисленные проблемы, возникающие при принудительной продаже имущества.

КОТ В МЕШКЕ. Проблемы, которые могут возникнуть при покупке залоговых авто и квартир, в целом схожи. Например, если залоговое жилье продается без ведома заемщика, то, скорее всего, покупателю достанется квартира с жильцами, которых нужно будет выселять буквально своими силами. Те же проблемы и с авто. «Заемщики очень редко сами возвращают авто банку.

Обычно банк объявляет авто в розыск, а уже ГАИ задерживает машину и ставит ее на штрафплощадку. Покупая такую машину, вы должны быть готовы, что она может оказаться без документов, без ключей и в плохом техническом состоянии», — говорит юрист ВОО «Защита прав потребителей финансовых услуг» Алла Семенченко.

СДЕЛКУ МОГУТ ОСПОРИТЬ. Купив залог, который продается без согласия заемщика, покупатель рискует лишиться его. «У первичного заемщика есть несколько поводов отменить продажу залога. Например, бывший владелец может подать в суд, если сочтет, что аукционная цена была занижена.

Супруг бывшего владельца залога может требовать отмены первоначального кредитного договора, поскольку он не знал о его заключении, отмены сделки по продаже залога, так как не давал на нее согласия, а также — если захочет потребовать часть денег от продажи имущества, например, в качестве алиментов», — говорит Алла Семенченко.

В теории, ничего страшного — по закону при отмене сделки покупатель залога должен получить свои деньги назад. Но на практике это не реально — добиваться возврата денег покупателю придется через суд. К тому же, скорее всего, он не сможет вернуть всю сумму, так как часть ее уйдет, например, на оплату услуг исполнительной службы.

ГДЕ ИСКАТЬ ДЕШЕВЫЕ АВТО И ЖИЛЬЕ

1. Интернет-сайты банков. С начала 2009 года на сайтах едва ли не всех банков появились специальные странички с информацией о продаже залогов. Здесь появляются объявления как о добровольной (с согласия должника-владельца имущества), так и о принудительной продаже.

2. Сайт trade.informjust.ua . Это официальный сайт Системы реализации конфискованного и арестованного имущества, созданный Министерством юстиции. Здесь появляется информация об аукционах по продаже имущества, которое было принудительно через суд изъято у заемщиков, которые не погашали кредиты.

3. Газеты и сайты объявлений. Да-да, обычные газеты с объявлениями. Поскольку банк, а иногда и сам заемщик, заинтересованы в продаже жилья, то часто они используют любые каналы распространения информации о своем объекте.

4. Интернет-биржи. На сайтах вроде zalog.tender.ua , planetavto.com.ua , zalogshop.com.ua , planetestate.com.ua собраны объявления о продаже залогов по всем банкам. Как правило, такие сайты лишь сводят покупателя и продавца и не предлагают юрподдержки для заключения сделки — это может сделать или банк-кредитор, или придется обращаться к юристам.

ПОКУПАЕМ ЗАЛОГ ПРАВИЛЬНО

Покупка залогового имущества, хотя и выгодна, но все же рискованна. Наши эксперты дали несколько советов, как не попасть впросак с залогом. «Покупая залоговое жилье, всегда обращайте внимание на наличие прописанных несовершеннолетних детей, согласия второго супруга на продажу имущества, иначе вы рискуете быть втянутым в длительные судебные разбирательства», — советует Роман Чумак.

Если вы заинтересовались каким-то залоговым авто, постарайтесь до аукциона получить побольше информации о нем, постарайтесь осмотреть его, узнать, есть ли на машину документы и ключи от нее. «Если продавец предлагает вам продать залоговое авто по доверенности и говорит, что с банком решит вопросы сам, — не верьте! Эта сделка мошенническая. Банк через суд отзовет доверенность или отменит регистрацию авто, так как реализация залога может происходить только с согласия кредитора», — предупредили в пресс-службе «ПриватБанка».