Рынок купли продажи жилья в Киеве превращается в рынок обмена

В риэлторских агентствах сетуют, что покупатели с деньгами за время кризиса успели решить свои жилищные вопросы, а для остальных камнем преткновения является отсутствие доступной ипотеки, с привлечением которой два года назад приобретались 70% квартир. Как следствие, рынок купли-продажи постепенно превращается в рынок обмена: львиная доля транзакций приходится на граждан, продающих свое жилье, чтобы, доплатив, приобрести другое.

Сделок все меньше и меньше

Нынешней осенью квартиру на вторичном рынке столицы можно купить гораздо дешевле, чем летом. Но такая возможность является скорее исключением из правила. Как объясняют риэлторы, жилье по сниженным ценам предлагают люди, желающие приобрести либо более просторную, либо меньшую по площади квартиру, но при отсутствии оживления на рынке не могут продать свою жилплощадь по рыночной стоимости. За такими предложениями охотятся не только конечные покупатели, но и сами агентства недвижимости, и спекулянты, желающие приобрести жилье для сдачи в аренду или последующей перепродажи. «Например, квартира в Голосеево, рыночная стоимость которой составляет 100 тыс. долларов, в начале сентября была выставлена на продажу за 80 тыс. долларов. Немудрено, что она ушла за один день. Такая же ситуация наблюдается и с самыми дешевыми квартирами стоимостью до 50 тыс. долларов», — рассказывает ведущий специалист компании SV Development Сергей Костецкий.

Участники рынка констатируют, что число киевлян, согласных продать собственное жилье по цене ниже рыночной, дабы на вырученные деньги (иногда с доплатой) сразу же приобрести новое, выросло по сравнению с летними месяцами в два раза. Мотивы их поведения вполне объяснимы: жилищные проблемы, связанные с разводами, пополнением семьи или желанием сократить размер квартплаты, только накапливаются, а соотношение между спросом и предложением изменяется не в их пользу. Если до начала финансового кризиса суммарная база данных киевских агентств насчитывала порядка 20 тыс. квартир на продажу, то сейчас она превышает 60 тыс. А вот количество сделок сократилось за тот же период примерно в три раза: с 2 тыс. в месяц осенью 2008 года до 700 в нынешнем августе, хотя еще в мае их было 960. Причем по итогам сентября, как утверждают эксперты, число сделок не превысит августовские показатели.

Граждане, имеющих средства для покупки жилья, воспользовались падением цен после начала кризиса и реализовали свое желание. Для остальных же потенциальных покупателей единственной возможностью решить жилищную проблему является ипотека, с привлечением которой до 2008 года заключалось до 70% сделок. Но сегодня с привлечением кредита совершается не более 5% сделок, что объясняется высокими процентными ставками и драконовскими требованиями, выдвигаемыми к заемщикам финансовыми учреждениями. Так что около 80% покупателей, собственно, лишь меняют недвижимость, т. е. приобретают ее после продажи старой квартиры.

Еще одной причиной падения количества сделок стали слухи о возможности второй волны кризиса, распространяемые с весны прошлого года. Из-за этого многие клиенты решили повременить с покупкой жилья, очевидно, полагая, что цены рухнут еще больше.

Донецкие полюбили окраины

Самой дешевой недвижимостью в столице на сегодняшний день являются гостинки и хрущевки по 40–48 тыс. долларов. Например, на момент написания статьи одно из столичных агентств предлагало малосемейку общей площадью 25 кв. м на улице О. Телиги за 44 тыс. долларов, а также однокомнатную «чешку» на первом этаже по улице Жукова за 48 тыс. долларов. Но подобные предложения задерживаются в базах данных максимум на несколько дней, договоры задатка заключают практически молниеносно, вследствие чего большинство хозяев жилплощади согласны сбросить не более 1 тыс. долларов.

«В прошлом году такую недвижимость можно было купить за 40 тыс. долларов, а на гребне кризиса даже за 25–30 тыс. Так что цены на «жилье для бедных» в столице постепенно растут», — говорит руководитель отдела жилой недвижимости компании «Траектория» Лидия Ряжских.

Если потенциальный покупатель не желает заниматься активным поиском горящих вариантов и самостоятельной проверкой юридической чистоты будущей сделки, ему, по словам риэлторов, придется выложить не менее 50 тыс. долларов. За такие деньги можно приобрести, например, однокомнатную квартиру общей площадью 29,3 кв. м на улице Алма-Атинской. По этой же цене есть широкое предложение в Днепровском, Голосеевском, Святошинском, Дарницком и Соломенском районах. Именно на сегмент квартир стоимостью от 50 до 65 тыс. долларов и приходится сегодня следующий после самого дешевого жилья активный платежеспособный спрос. За 60–65 тыс. долларов в Киеве можно найти даже малогабаритную «двушку» (общая площадь порядка 40 кв. м). Покупают такое жилье люди, которых можно отнести к так называемому «среднему минус» классу: преимущественно семейные офисные служащие или мелкие чиновники возрастом от 30 до 50 лет. Причем они рассматривают не только столицу, но и пригород, где за те же деньги можно приобрести более качественную квартиру. Данная категория покупателей ценит однокомнатные квартиры-студио, где совмещена гостиная с кухней, а также аналогичные двухкомнатные с наличием спальни.

Более дорогие и просторные квартиры стоимостью за 85–150 тыс. долларов также приобретают, как правило, на окраинах: Виноградаре, Троещине, Борщаговке. В 70% случаев покупатели такой недвижимости — приезжие из восточных регионов Украины, которые переносят в столицу свой бизнес, имеют автомобиль и не привязаны к центральной части города, отличающейся высоким содержанием выхлопных газов в воздухе. Их основные требования к квартире: приличное состояние, нормальная сантехника и полы, не хрущевка. Остальные 30% покупателей в этом сегменте — киевские предприниматели, преимущественно торговцы (владельцы киосков и ларьков, а также небольших бутиков на арендованных площадях в супермаркетах и ТЦ). Среди них основной спрос приходится на двух-трех-комнатные квартиры площадью 65–85 кв. м по 90–120 тыс. долларов, расположенные на Оболони (Героев Сталинграда, Маршала Тимошенко, Оболонская набережная), Позняках, Осокорках.

Элитное не в фаворе

По признанию столичных риэлторов, если при покупке квартиры стоимостью 100–110 тыс. долларов размер скидки не превышает 5%, а жилье бизнес-класса (150–200 тыс. долларов) за последние полгода даже подорожало на 5–10%, то хозяева элитных квартир, предлагаемых по цене 500–600 тыс. долларов, по-прежнему готовы сбрасывать до 20% их стоимости. Такую недвижимость приобретают жители дальнего (Италия, Турция, Германия) и ближнего (Россия) зарубежья, представители деловой, политической элиты и силовых структур. До 7% покупателей в этом сегменте составляют инвесторы, приобретающие такую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду или продажи через несколько лет по более высоким ценам. Особым спросом среди спекулянтов пользуются очень немногочисленные квартиры, расположенные в самом сердце Киева (ул. Крещатик, Бессарабка, Б. Хмельницкого, Михайловская, Софиевская), в реконструированных исторических домах 30-х годов постройки, которые за два года практически не подешевели.

При этом инвесторов не интересует слишком большой метраж: предпочтение отдается двух-трех-комнатным квартирам площадью 70–120 кв. м, окупаемость при сдаче в аренду которых не превышает шесть–восемь лет. «Главные условия: с документами на недвижимость должно быть все чисто и квартира должна генерировать доход прямо сейчас. То есть варианты инвестирования в новостройки, пусть даже готовые к сдаче в эксплуатацию, вообще не рассматриваются», — отмечает директор отдела агентских услуг АН «Ситикон» Эдуард Бразас.

Представители столичных агентств недвижимости считают, что нынешние тенденции на рынке сохранятся как минимум до Нового года: самое дешевое жилье будет понемногу дорожать, а самое дорогое — дешеветь. Не вырастет и число сделок, поскольку единственным толчком для этого может служить возобновление ипотечного кредитования по разумным ставкам. А вот зимой стоимость недвижимости, напротив, может серьезно просесть, поскольку спрос в это время падает до нуля, а немногие желающие по разным причинам срочно избавиться от своей жилплощади всегда на рынке найдутся.