Банки не смогли научиться отбирать квартиры у своих заемщиков

«Выгонят на улицу, а квартиру отберут» — приблизительно так представляли себе неопытные заемщики ситуацию в конце 2008 — начале 2009 года, когда из-за падения курса гривни и доходов многие из них уже не могли обслуживать свои ипотечные кредиты. Банки такое суждение всячески поддерживали, дабы в сложное для всех время не оказаться перед лицом повального снижения платежной дисциплины заемщиков.

На практике выселение из квартиры прописанных в ней должников, их родственников или знакомых оказалось занятием не из простых и дешевых. Затраты на принудительное взыскание залога составляют около 30% его стоимости. А при «отягощающих» обстоятельствах, когда в квартире прописаны социально незащищенные категории граждан, как то пенсионеры или несовершеннолетние дети, задача становится почти невыполнимой.

В прошлом году на сайтах многих украинских банков появились новые разделы под названием «Реализация залогового имущества». Так, у обладателя наибольшего ипотечного портфеля физлиц — УкрСиббанка (18% рынка) на сайте предусмотрено для этих целей сразу два раздела: по реализации залогов на торгах (то есть по принуждению) и по добровольной продаже.

В банке говорят, что в первом случае они продают квартиры, собственники которых не хотят оплачивать долг и отказываются его реструктуризировать. Таких квартир и домов по всей сети у финучреждения собралось около 340, приблизительно столько же — 325 объектов жилой недвижимости — продает банк по согласию с заемщиком.

У Райффайзен Банка Аваль, который держит 12,1% розничного ипотечного рынка, на продажу выставлены 373 квартиры и 349 домов.

Третий на рынке Укрсоцбанк с долей 11,7% свою базу залогового имущества почему-то скрывает. «Наш розничный бизнес не видит пока целесообразности (выставлять на сайте базу залогового имущества. — «ред.»)», — сообщили в пресс-службе Укрсоцбанка. Банк «Надра» выставил около 353 квартир и домов, которые ищут новых платежеспособных хозяев.

Продажи не пошли

Рынок залоговых квартир, выставленных на продажу, имеет огромные масштабы, однако похвастаться активными продажами банкиры не могут. «За прошлый год банк реализовал почти 40 квартир и домов, за этот — около 10», — сообщили в «Надра».

Не могут похвастаться масштабной реализацией залогов по ипотеке и в СЕБ Банке. «В 2009 году мы реализовали сравнительно небольшое количество объектов. Причин здесь несколько: малая активность рынка, долгие судебные и исполнительные процедуры, пока объект залога выставляется на продажу», — говорит начальник управления по работе с залоговым имуществом СЕБ Банка Татьяна Саух.

По ее словам, в этом году количество продаж растет, так как активизируется рынок. «Многие заемщики поняли, что по ценам 2007-2008 годов им не удастся реализовать свое имущество, и начали уступать в цене, более приближенной к рыночной», — утверждает она.

Банкиры не скрывают, что им намного выгоднее, когда заемщик добровольно соглашается на продажу залога. Это не только экономит время и нервы сотрудников финучреждений, но и деньги. Причем принудительная реализация имущества невыгодна и самим заемщикам, утверждают в банках. «Принудительное взыскание залога — затратная процедура, в результате которой теряется около 30% стоимости залога: затраты на принудительное производство, комиссия торгующей организации. В итоге клиент остается должен банку разницу, а банк может претендовать на другую собственность и активы клиента», — отмечает директор департамента правового обеспечения Эрсте Банка Александр Ярецкий. По его словам, конфликты с банком только затягивают время решения проблем и в 99% случаев заканчиваются убытками как для клиента, так и для банка.

Некоторые банки продажей залоговых квартир вовсе не занимаются. «Наш банк не занимается реализацией залогового имущества. Как правило, находим компромиссные решения и реструктуризируем задолженности», — сообщили в пресс-службе банка «Хрещатик».

Не сдвинуть с места

Банкиры признаются, что «по принуждению» продаются чаще всего квартиры и дома, купленные в свое время перекупщиками, в которых никто не проживает. Так, в УкрСиббанке сообщили, что в большей части квартир, выставленных на торги, заемщики не прописаны.

А вот принудительно продать жилье, в котором проживают или сам должник, или его родственники, по словам экспертов, очень сложно. К примеру, в ОТП Банке  насчитали около 10 случаев за время кризиса, когда финучреждению удалось выселить заемщиков из залоговых квартир, в которых были прописаны сами должники, их родственники или знакомые.

Во многих финучреждениях вообще не берутся за подобные проблемные залоги. «Банки не выселили практически ни одного заемщика из квартиры — это правда. Заемщики защищаются всеми возможными и невозможными способами — подают в суды по поводу того, что заключали сделку без согласия жены, а также резко начинают прописывать в квартирах детей», — рассказывает член правления Проминвестбанка Владислав Кравец.

По его словам, даже если банк получает конечное решение суда, выселить из квартиры недобросовестных заемщиков он не может, так как в той квартире или доме уже прописаны дети и пенсионеры. «ЖЭК прописывает в залоговых квартирах детей и пенсионеров, несмотря на то, что в кредитном договоре написано, что этого делать нельзя, — ему на это начхать», — сетует Кравец. Однако банкиры дарить эту недвижимость заемщикам не собираются и планируют передавать такие кредиты в коллекторские компании. А у коллекторов с заемщиками другие методы работы.

Продам домик, дорого

Среди выставленных на продажу квартир и домов попадаются довольно дорогие «экспонаты». Жаль только, что большинство этих домов находятся в недостроенном состоянии. Но уже из набросок можно увидеть – проекты задумывались амбициозные.

К примеру, ОТП Банк продает дом в Конче-Заспе общей площадью 2,4 тыс. кв.м. за $2,9 млн. В доме — 10 спален с санузлами, гостиная комната, гардеробная, бассейн на 230 кв. м, зимний сад, бар, сауна, турецкая баня, комната отдыха. Также есть гараж на 4 машины, котельная, прачечная, тренажерный зал, кинотеатр, бильярдная, спортзал, винный погреб, бар-ресторан.

Банк «Финансы и Кредит» выставил на продажу трехэтажный дом в с. Крюковщина, под Киевом общей площадью 800 м. кв. Стоимость дома — $0,8 млн. Дом достроен, с евроремонтом, придомовая территория уложена газоном, есть бассейн. Как часто пишут в объявлениях риелторы — «Заходи и живи».

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Принудительная продажа имущества

Алексей Поляков

начальник отдела исполнительного производства OTП Банка

Что обычный заемщик слышит от своих соседей, друзей, знакомых? «Пропиши дома детей, и никто тебе ничего не сделает». Так и поступают. Известны случаи, когда заемщики прописывали до семи детей в одной квартире, исходя из старого постулата: «Чем больше — тем лучше».

Процедура работы с такими должниками стандартная. Банк обращается в исполнительную службу, а государственный исполнитель информирует заемщика о необходимости добровольного погашения долга в установленные сроки. Если он игнорирует это требование, то исполнитель уведомляет его о дате и времени проведения описи имущества. Многие заемщики считают, что, не допустив госисполнителя к описи, они тем самым ловко одурачили банк вместе с исполнительной службой. На самом деле зачастую это только начало.

Поведение должника резко меняется, когда исполнитель описывает квартиру в присутствии милиции и понятых по определению районного суда. Тогда он уже пытается начать диалог с банком. Но банк, сомневаясь в его искренности и понимая, что находится в шаге от продажи квартиры, предпочитает продолжить начатую работу по принудительной продаже имущества.

Буквально неделю-две назад подобный случай произошел с одним из заемщиков по ул. Вишняковская в Киеве. Он решил не допускать государственного исполнителя к описи, поскольку слышал, что тех, у кого маленькие дети, никто не трогает и из дома не выселяет. Вместе с тем этот клиент является вполне платежеспособным и имеет возможность обслуживать свой кредит в полном объеме. Однако делать этого не хотел.

Он решил держать оборону и дважды не допускал исполнителей и сотрудников банка к описи квартиры. О каждом факте недопуска был составлен соответствующий акт, что позволило в будущем исполнителю обратиться в суд и доказать неправомерность действий заемщика. Через 15 дней исполнитель уже отсылал уведомление должнику о принудительном входе. Но заемщик опять проигнорировал это требование, ведь у него маленький ребенок.

В назначенный день у дверей должника собрались представители банка, государственный исполнитель и участковый милиционер. Жена хозяина квартиры вышла из квартиры с коляской и отказалась кого-либо впускать. Даже ознакомившись с определением суда, женщина пожала плечами и равнодушно бросила, что у нее, дескать, маленький ребенок и права входить в ее квартиру никто не имеет.

Государственному исполнителю ничего не оставалось, кроме как пригласить в компанию профессионального взломщика замков. Имущество недобросовестного заемщика в присутствии представителей правоохранительных органов, банка, ЖЭКа и понятых было описано. Эта квартира в ближайшее время будет выставлена на торги (принудительную продажу. — «ДЕЛО»).