«XXI Век» продает проекты по всей стране

По мнению аналитиков, продажа состоялась с огромным дисконтом. Однако это первая сделка среди публичных компаний в этом году, которая свидетельствует: рынок потихоньку начинает оживать.

О продаже проектов «XXI Век» сообщил на Лондонской фондовой бирже (LSE). Компания «XXI Century Investments» (Кипр), являющаяся холдинговой компанией девелопера, в марте этого года уже получила половину средств от цены продажи, тогда как оставшаяся половина в размере $1 млн. будет получена в конце мая текущего года. Полученные средства компания направит на поддержание операционной ликвидности.

По мнению девелопера, цена продажи выгодно отличается от дисконта стоимости чистых активов компании в расчете на одну акцию из-за отражения на ней текущей рыночной капитализации. Однако, по словам экспертов, цена продажи объектов весьма занижена. А показатель P/NAV (соотношение рыночной капитализации и стоимости чистых активов), который использовался на фондовом рынке для оценки объекта до кризиса, не учитывал долговую нагрузку компании.

Аналитик ИК «BG Capital» Александр Романов говорит, что оценочная стоимость трех проданных проектов (согласно отчету CBRE от 30.09.09) составляет $25,7 млн. Таким образом дисконт к оценке при продаже составил 0,08 (реальная цена продажи к оценочной стоимости проектов = $2,0/25,7 в млн.). Текущее же соотношение рыночной капитализации компании к оценочной стоимости портфеля проектов, P/NAV, составляет 0,06 (24,3/430,4 в млн. дол.).

«Однако сравнение этих двух показателей является некорректным, поскольку у компании имеется существенный долг в размере $275,5 млн. (по состоянию на 30.06.09). Учитывая этот факт и текущую капитализацию компании в $24,3 млн., стоимость компании, а соответственно и ее активов — портфеля проектов, составляет $298,9 млн. Это значит, что дисконт к оценочной стоимости портфеля, исходя из стоимости компании на фондовом рынке, составляет 0,69 (298,9/430,4)»,- объяснил А. Романов.

«Девелопер продал три проекта по цене, составляющей менее одной десятой от оценочной стоимости активов по состоянию на 1 января 2009 г. Это означает, что компания продолжает продавать проекты по заниженным ценам для того, чтобы накопить наличные средства для обязательного платежа в $20 млн. по своим еврооблигациям в ноябре»,- рассказал старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина» Евгений Гребенюк.

По его словам, капитализация этого девелопера сейчас составляет порядка $20 млн., и это действительно подразумевает большой дисконт к оценочной стоимости портфеля. «Но такая низкая капитализация объясняется высоким уровнем долгов компании и не может служить объяснением такого дисконта при продаже отдельных проектов. Компания все еще находится в переговорах с УкрСиббанком (BNP Paribas) по реструктуризации долга в $17,5 млн. А потому до того, как кредит будет реструктуризован, трудно оценить будущее компании»,- добавил Е. Гребенюк.

Однако, по мнению экспертов, даже в проведении такой сделки есть позитивный момент. Еще полгода назад никто из покупателей не был готов выложить даже небольшие деньги за девелоперские проекты на ранней стадии реализации — фактически земельные участки. Так что даже такое движение на рынке может говорить о его медленном оживлении и появлении других сделок.

Хотя тут все будет зависеть от желания и сговорчивости компаний продавать по реальным ценам, которые значительно ниже, чем были до кризиса. А еще не все девелоперы даже за большой промежуток времени к этому привыкли.