Коттеджные поселки — не роскошь, а место жизни

Почти у всех существующих городков есть свои недостатки: в одних — на скромных участках земли стоят слишком большие дома, другие построены в такой близости от трассы, что единения с природой (являющейся основной составляющей загородной жизни) не получается.

Строительные компании признают, что коттеджные городки первой волны получились неудачными — ни у строителей, ни у покупателей не было необходимого опыта, пишет Промобуд.

Застройщики зарабатывали деньги на новом для рынка сегменте и особенно не заботились о единстве архитектурного стиля и правильной концепции поселка. А для клиентов это была больше имиджевая покупка, чем необходимость. Критерием благосостояния считался огромный дом площадью до двух с половиной тысяч квадратных метров.

За последнее десятилетие спрос кардинально изменился. На первое место вышли вопросы комфорта, а также теплосбережения, то есть нынешних покупателей в первую очередь интересуют дома, построенные с применением современных ресурсосберегающих технологий. Для семьи из четырех человек оптимальным по площади и комфортным для проживания считается коттедж до двухсот квадратных метров с большой придомовой территорией.

Изменился и портрет потенциального владельца — он значительно помолодел. Если еще два года назад средний возраст наиболее активных покупателей был 35-40 лет, то сейчас землю под индивидуальное строительство приобретают семейные пары возрастом от 28 до 35 лет с совокупным уровнем доходов 5 тыс. долларов в месяц.

После покупки квартиры в Киеве, а также хотя бы одного автомобиля на двоих семья берет земельный участок с отсрочкой строительства на полтора года, чтобы собрать деньги на первоначальный взнос. Если собственных средств недостаточно, покупатели обращаются в банк, который выдает кредит под будущий коттедж или земельный участок.

Возраст покупателей во многом определяет и архитектуру строящихся городков. Большинство владельцев предпочитают современную классику без лишних деталей и изысков. Поэтому застройщики пытаются выдерживать единую концепцию поселков, сохраняя одинаковые цветовые решения фасадов зданий и крыш. Почти все коттеджи строятся с каминами, бильярдными, саунами и бассейнами. Покупатели хотят иметь ванную комнату на каждом этаже, большую гостиную и как минимум две комнаты для гостей.

Однако украинцы пока только начинают ценить преимущества загородной жизни и просторного собственного дома. Зимние морозы и заносы пугают горожан, и на холодное время года они предпочитают переезжать в столицу.

Не умеем продвигать

Покупатели хотят получить не только квадратные метры на свежем воздухе с соснами за окном, но и хорошую инфраструктуру. Супермаркеты, фитнес-центры, больницы, детские сады на территории коттеджного городка — пока только мечта, хотя почти все застройщики на начальном этапе строительства о таких услугах заявляли.

В некоторых городках предполагалось строительство школы. Но найти в одном поселке столько детей школьного возраста, чтобы такой проект себя оправдал, непросто. Тем более что дети из элитных коттеджных городков обычно обучаются в престижных лицеях большого города.

Организовать качественную инфраструктуру компаниям не позволяет и небольшая общая площадь земельных участков. Как правило, это удобный для инвестора локальный проект на 20-30 гектаров — так можно минимизировать риски. К примеру, российские и прибалтийские застройщики ориентируются на площадки от пятидесяти гектаров, а самой оптимальной является площадь 75-100 гектаров под один поселок.

В этом случае поселок уже можно зонировать: элитные особняки, дома бизнес-класса, таун-хаусы (две-четыре квартиры в одном доме), а также, скажем, теннисные корты и бассейн для общего пользования. Такой подход позволяет привлечь к проекту людей с различным уровнем доходов.

Каждый строящийся в Киевской области городок предлагает свое конкурентное преимущество. Одна из новых фишек — паспорт экологической чистоты. Появилось много фирм, специализирующихся на анализе экологической ситуации. По заказу потенциального инвестора они проводят комплексную экспертизу участка. Имея такое заключение, можно выстраивать соответствующую рекламную кампанию. "Продвижение, продажи, сервис — ничего этого нет.

Клиент должен приехать в удобное для него время, а не тогда, когда удобно компании, все осмотреть, получить исчерпывающую информацию, попить кофе и уехать, — говорит директор департамента загородной недвижимости компании Concorde Development Владимир Кочетков-Сукач. — Бигбордов, которые для недвижимости являются ключевым элементом продаж, почти нет.

Не говоря уже о рекламе на радио и ТВ". Коттеджные поселки — это городская жизнь на земле. Почти все они работают по европейскому принципу, то есть потенциальный житель обязуется не заводить никаких домашних животных, кроме кошек и собак, не разводить огород — только клумбы и сад. Но на этом европейский подход, к сожалению, заканчивается.

Рубеж преодолен

Киевский рынок недвижимости активно работает на сегмент коттеджной застройки. Минимальная цена в столичных новостройках подобралась к отметке в две тысячи долларов за квадратный метр — это рубеж, благоприятный для коттеджных городков. В зависимости от их расположения средняя цена на загородный дом — 1,3-1,4 тыс. долларов за квадрат. Самые популярные и дорогие коттеджи находятся в пределах двадцатикилометровой зоны от столицы. Объем рынка жилья в современных коттеджных поселках Киевской области оценивается примерно в 1,4 млрд долларов.

При строительстве загородного дома себестоимость квадратного метра составляет около 800 долларов, 10-15% от этой суммы уходит на подведение инженерных сетей и коммуникаций, еще 10-15% — стоимость земли, остальное приходится на строительные работы. Около пяти процентов от себестоимости идет на развитие инфраструктуры села, расположенного около городка.

Пока между украинскими застройщиками не существует высокой конкуренции, с которой уже столкнулись их российские коллеги, поэтому наши операторы не слишком беспокоятся о разноплановости форматов. Они продолжают строить такие коттеджи, какие выгодно им.

На рынке нет ни одного серьезного игрока с крупным капиталом, которому было бы интересно экспериментировать со вкусами потребителей. В этом сегменте почти отсутствует такой формат, как land development, традиционно представленный на западных рынках.

К каждому участку городка подведены все коммуникации, и покупатель может построить особняк по индивидуальному проекту. Не строят у нас и в формате «бутик-поселок», когда дом сдается полностью укомплектованным — от мебели до вазы на журнальном столике. Из-за однообразности форматов в Украине этот сегмент не является массовым, хотя загородные дома для граждан многих стран — не вопрос престижа, а нормальная организация жизненного пространства.