«Доступное» жилье от Государства. Правда или миф?

Как будто бы в продолжение ранее начатой мной темы про ипотеку правительство решило материалы в тему: порадовать украинцев очередным документом под гордым названием Государственная целевая социально-экономическая программа строительства (приобретения) доступного жилья на 2010-2017 гг., утвержденным 11 ноября 2009 г. (далее – Программа), пишет Простобанк Консалтинг.

Не могу сказать, что ожидал от Программы какого-то «прорыва» — благо, всевозможных программ по части попыток обеспечить нуждающихся жильем у нас в стране предостаточно. На бумаге… На деле же эффективность всех без исключения мероприятий можно охарактеризовать как стремящуюся к нулю. В том, что вышеупомянутая Программа – не исключение, можно убедиться, ознакомившись с ней.

Однако есть в Программе и любопытные факты, наталкивающие на размышления. Итак, согласно этому документу, количество семей и одиноких молодых граждан Украины, состоящих на квартучете по состоянию на 01.01.2009 года составило 1 млн.216 тыс.277 человек. Наибольшая потребность в жилье зафиксирована в Киевской области – 172,2 тыс., Донецкой – 85, 9 тыс., Крыму – 77,3 тыс. и Львовской области – 76, 4 тыс. Наименьшая – в Закарпатской области – 10,7 тыс.

Сразу скажу, что Программа и не замахивается полностью решить жилищный вопрос для этих семей. Так, ею предусмотрено за 7 лет обеспечить жильем 265,8 тыс. человек или чуть менее 22%. То есть каждого пятого. Что само по себе тоже очень неплохо, учитывая, что многие из них состоят на учете по 20 и более лет. Однако за счет чего авторы Программы рассчитывают сделать то, что ранее никому сделать не удавалось?

И вот тут оказывается, что никаких ноу-хау Программа не предлагает. Проблему обеспечения жильем авторы документа предлагают решать старыми, к сожалению, не оправдавшими себя методами, а именно:

установлением более низких (по сравнению с рыночными) кредитных ставок на строительство (приобретение) жилья;

переход от бесплатного предоставления жилья к его приобретению за счет собственных средств при условии предоставления госпомощи.

По первому механизму, полагаю, наиболее ярким примером может послужить деятельность Государственного ипотечного учреждения.

Там тоже основная идея состояла в том, что ГИУ по ставкам ниже рыночных предоставляло ресурсы банкам для последующего кредитования ими населения на покупку недвижимости. Однако такая практика себя не оправдала.

За 5 лет своего существования учреждение профинансировало всего около 1,5 млрд. грн. ипотечных кредитов (для сравнения – ипотечный портфель банков по состоянию на 01.10.09 составлял 103,6 млрд.грн).

Основными причинами неэффективной деятельности ГИУ были завышенные требования к заемщикам и недостаток ресурсов у самого ГИУ. По состоянию на сегодня все банки ужесточили условия выдачи кредитов, так что первый фактор можно не принимать во внимание. Что касается второго фактора (недостаток средств), то за его решение взялось правительство.

Ресурсы ГИУ привлекались путем выпуска облигаций под гарантии правительства, но ввиду того, что на открытом рынке они не пользовались спросом, за выкуп этих ценных бумаг взялось само правительство – оно обязало госбанки выкупить эти облигации.

И вот тут началось самое любопытное. Правительство решило, что существующий механизм кредитования заемщиков под более низкий процент неэффективный (почему тогда он снова появился в уже новой Программе – еще один вопрос) и внесло изменения в устав ГИУ и его руководящий состав, наделив учреждение функциями риелтора: теперь ГИУ уполномочено скупать жилье непосредственно у застройщиков и передавать его льготным категориям очередников.

Думаю, не сложно догадаться, что таким нехитрым способом правительство получило возможность вывода и «освоения» бюджетных денег на благие цели – для помощи «нужным» застройщикам и представителям местной власти, которые больше всего нуждаются в решении квартирного вопроса.

Именно поэтому, вероятнее всего, руководство ГИУ не желает допускать к проверке своей деятельности Счетную палату Украины. Формальным поводом для отказа послужило то, что ГИУ якобы оперирует не бюджетными средствами.

Видимо, там опасаются повтора ситуации 2005 года, когда при проверке Счетной палатой выяснилось, что на содержание ГИУ было потрачено в 2,3 раза больше, чем сумма профинансированных им кредитов. Да и любопытно все-таки, почему половина имеющихся в распоряжении ГИУ средств оказалась замороженной в проблемных банках?

Что касается второго, предлагаемого Программой механизма – приобретения жилья за счет собственных средств, при условии предоставления госпомощи, то здесь правительство предлагает следующие возможности:

накопление гражданами индивидуальных целевых взносов на специальных банковских депозитных счетах для получения кредита;

господдержка строительства жилья.

Первый вариант лично мне представляется малоэффективным по небезызвестным всем причинам – после событий текущего банковского кризиса вряд ли найдутся желающие на долгий срок доверить свои «кровные» банкам, пусть даже под правительственные гарантии.

Второй вариант всецело зависит от того, каким образом будет осуществляться эта самая государственная поддержка строительства. Так как по большому счету эта работа осуществляется постоянно, но вот результатов от такой деятельности бездомные граждане пока не ощутили.

Кстати, не поленились в Программе разделить будущее «доступное» жилье на категории льготников. Как вы уже догадались, большую часть «шкуры неубитого медведя» (а именно – более 20% жилья) предполагается отдать госслужащим.

Им предназначено столько же, сколько ученым, инвалидам, военным и педагогам вместе взятым. Почетная работа, нечего сказать. Вот только итоги аудитов Счетной палаты в ведущих министерствах и ведомствах засвидетельствовали, что функциональные обязанности там выполняются на 25—30%, а права и преференции используются на все сто. В том, что именно так будет происходить и в нашем случае, у меня сомнений нет.

Но есть в Программе и позитивные моменты. Так, например, оказалось, что стоимость жилья в среднем по Украине заложена на уровне 5 267 грн. за кв.метр (или 660$). И что самое интересное – цифра более чем реальная. В подтверждение можно привести данные Минрегионстроя: с лета 2009 года ГИУ профинансировало строительство 5207 квартир общей площадью 350,15 тыс.кв.м на общую сумму 1,39 млрд.грн.

Получается, что средняя площадь квартиры составила 67 кв.м, а средняя стоимость квадратного метра составила менее 500 долл. Значит, все-таки можем, если захотим, снизить цену для потребителя и продавать жилье дешевле? Это радует…

Особенно, если взять во внимание, что ничего кардинального в строительной отрасли пока не произошло: по такой цене застройщики готовы предложить жилье, которое начиналось строиться еще в докризисные времена. Просто пришлось отказаться от планируемой прибыли, чтобы в конце-концов достроить объекты.

Выводы напрашиваются сами собой: для того, чтобы жилье действительно стало доступным, не нужно то ручное управление, которое происходит сейчас (отбор застройщиков, которые получают бюджетные средства, поименное утверждение льготников властями и прочее). Это дает хороший повод для пиара, но малый эффект для нуждающихся в жилье.

К сожалению, в Украине сложилась ситуация, когда государственные услуги распределяются по рыночному принципу – за деньги, а общественные блага, которые должны распределяться бесплатно (в том числе и в первую очередь жилье), тоже продаются. И до тех пор, пока существует такая система, никакие программы по обеспечению льготников доступным жильем не заработают, т.к. их выполнение противоречит главному принципу подобного «рыночного» государства – стремлению чиновников к получению прибыли.