Как Минобороны будет продавать недвижимость

Аквапарки и супермаркеты вместо старой военной недвижимости. Миф или реальность? Нынешней осенью Минобороны удалось запустить аукционы по продаже собственного имущества и земельных участков. И хотя по результатам двух из них удалось получить всего 700 тыс. грн, военные довольны - это только начало. Им есть что продавать - на старте более 4 тыс. объектов и земля. В проекте госбюджета на 2010 год предусмотрено, что Минобороны продаст движимого и недвижимого имущества на 4,6 млрд грн. «Реально мы можем продать имущество и на большую сумму», - без лишней скромности заявляют в министерстве.

Взялись за старое?

После проведения двух аукционов военные поняли, что им не хватает помощи госпредприятия Минобороны «Укроборонлизинг», и начали предпринимать попытки вернуть ему полномочия по продаже недвижимого имущества. Кабмин лишил «Укроборонлизинг» права реализовывать военное имущество в 2006 году из-за многочисленных нарушений. В частности, одной из причин стало постоянное занижение оценки стоимости объектов. «Продавали якобы старые здания, а на самом деле землю, стоимость которой оценивали символически. В результате бюджет недополучал немалые средства», - констатировал на то время министр обороны Анатолий Гриценко. В итоге он отказался от услуг подконтрольных структур в реализации имущества, отмечая, что продажу недвижимости должны осуществлять другие структуры, не находящиеся в подчинении Минобороны.

По мнению экспертов, есть все основания предполагать, что порочная практика реализации объектов по низким ценам сегодня продолжается. Во-первых, проведением аукционов занимаются все те же госструктуры, что и раньше. «Куда рациональнее для государства было бы поручить продажу этой недвижимости известным коммерческим компаниям, имеющим доступ к инвесторам. Они способны обеспечить открытые торги по высоким ценам, поскольку заинтересованы в получении своих комиссионных», - заметила руководитель инвестиционного департамента консалтинговой компании DTZ Наталья Стельмах.

Однако сегодня реализовывать армейские объекты поручено малоизвестным на рынке недвижимости компаниям, в частности корпорации «Укринмаш», подчиненной Минпромполитики, и госпредприятию «Прогресс». Первая осуществляет реализацию продукции машиностроения и военной техники, вторая специализируется на экспорте-импорте продукции и услуг, которые далеки от реализации недвижимости и земельных участков.

Во-вторых, глядя на список предложенных объектов и их стоимость, становится очевидно, что объекты недооценены, считают специалисты. «Не может здание в центре Львова стоить тысячу долларов, как и в центре Харькова на Пушкинской, 1», - заметила Наталья Стельмах. Хотя эти предложения довольно интересны с коммерческой точки зрения, как и торговый центр в Симферополе, и целые кварталы в Луганске, и аэродром в Умани.

В консалтинговой компании не сомневаются, что Минобороны сможет распродать свое имущество по таким ценам, но при этом недополучит значительную сумму средств. Не исключено, что здания и земельные участки в центральных районах областных городов будут покупаться «карманными» компаниями с целью повторной перепродажи, но уже по рыночным ценам. Настораживает и предложение департамента избыточного имущества и земель Минобороны о сокращении времени между объявлением о продаже в «Урядовом курьере» и собственно проведением аукциона. В министерстве считают, что ждать месяц после объявления нет необходимости. «Достаточно 15 дней, поскольку на большинство планируемых для продажи объектов уже есть покупатели», - считают специалисты Минобороны. Получается, что на конкуренцию во время аукциона и повышение цены продавцы даже не рассчитывают. Как отмечают в компании DTZ, 15 дней - это слишком маленький срок, чтобы ознакомиться с необходимой документацией, проверить ее, посетить объект и принять решение о покупке. Но этого недостаточно, если объект заинтересует иностранного инвестора.

Время распродаж

Наладить цивилизованную реализацию высвобожденных земель и недвижимости армии пытались более пяти лет. До этого особо привлекательные объекты или целые военные городки либо меняли форму собственности, либо попросту переходили в другие руки. В 2006 году продажи были остановлены самим министерством по причине заниженных цен. В 2007 году Кабмин решил поручить реализацию военных активов ФГИУ, но разразился скандал, поскольку в этом случае все полученные средства поступали бы в бюджет страны. В 2009 году Кабмин решил помочь Минобороны поправить свое финансовое положение и утвердил схемы и порядок продажи военной недвижимости на аукционах. Полученные средства должны поступать в спецфонд министерства. Помогать военным выполнять несвойственные им функции взялся Фонд госимущества и уполномоченные организации, которые, собственно, и проводят аукционы. По словам директора госдепартамента избыточного имущества и земель Минобороны Петра Неботова, наиболее активно работают пока две из них: «Национальная сеть аукционных центров» и «Укроборонсервис». Продавцы получают 5% комиссионных, но при этом берут на себя затраты по оформлению подготовительных документов, поскольку в военном ведомстве не предусмотрено финансирование на эти цели.

В этом году Минобороны планирует выставить на аукцион еще и несколько объектов с земельными участками. В первоочередном перечне числится бывший военный арсенал в Брюховичах (недалеко от Львова) и земельный участок около поселка Черноморский - часть бывшего полигона. Этот участок будет выставлен под жилищное строительство, хотя потенциальные покупатели уже интересуются им, намереваясь возвести там аквапарк. Как отметил Петр Неботов, социально-культурное предназначение - это наиболее распространенный вариант среди предложений относительно дальнейшего использования бывших военных городков.

Однако открытым остается вопрос, кто будет контролировать прозрачность и эффективность продаж. Сомневаются эксперты и в том, что спецфонд Минобороны со следующего года пополнится на ожидаемые 4,6 млрд грн. Слишком много узких мест у нынешних продаж.