Ипотечный кредит: есть ли смысл брать и кто это сможет сделать…

Согласно публичной информации, около 16 банков на сегодня предоставляют ипотечные кредиты. Это разные банки, начиная от крупных типа «Укрсоцбанка» и заканчивая «Фольксбанком», которые предоставляют разнообразные ипотечные кредитные программы для населения.  Но, может ли население воспользоваться этим видом кредитования?  Ответ на этот вопрос далеко не всегда однозначный. И вот почему.

В связи с запретом валютного кредитования, ипотечный кредит можно получить только в гривне. Однако, существет и исключение. На рынке можно встретить предложения валютного кредитования, но это «псевдовалютное» кредитования. Многие банки заинтересованы переоформить ипотечный валютный кредит на платежеспособного заемщика, при этом они гарантируют оставить  и валюту кредита, и ставку на докризисному уровне. Проблема заключается, только в одном, что кроме, кредита, заемщику переходит и заложенное жилье по высокой цене, которая была до кризиса. В отдельных случаях, можно найти интересные варианты такого «получения»  ипотечного валютного кредита, но это очень сложно.

Получить же новый ипотечный кредит можно только в гривне. Самые высокие ставки по ипотечному кредиту установил «Укрсоцбанк» - 29,98%,  но у этого банка и самые низкий одноразовый платеж, всего 0,99%. Высокие ставки по ипотечным кредитам в банке «Форум» (28,5%) и «Кредобанке» (27,5%). По ставке 26% годовых можно оформить ипотечный кредит в «Индексбанке» и «Универсалбанке». Самые  низки ставки по ипотечному кредиту в «Фольксбанке» - всего 21,99%. Но это, скорее, рекламный трюк, чем реальное кредитование. Сам «Фольксбанк» - это очень маленький и больших объемов кредитования не способен обеспечить. 

Как правило, все эти банки декларируют, что ипотечный кредит можно получить на срок до двадцати лет. При существующей ставке кредита это выглядит малопривлекательно. Даже при оформлении кредита на десять лет, стоимость жилья, купленного в кредит возрастает почти в три раза. Реальный срок, на который, заемщик может позволит себе ипотечный кредит при таких ставках, не может превышать три-пять лет. 

Но в данном случае возникает другая проблема - способен ли заемщик ежемесячно выплачивать такой кредит. Если физическое лицо захочет приобрести типичную однокомнатную квартиру (площадь 30 м²), то при получении кредита в «Укрсоцбанке» на пять лет, ему придется платить в месяце не более 10 000 грн первый год кредита. При оформлении кредита в «Индексбанке» или «Универсалбанке» ежемесячный платеж составит около 9600  грн. И это при том, что заемщик  при получении кредита оплатил 50% стоимости покупаемого жилья (именно столько банки предпочитают получить при кредитовании). Впрочем,  «Универсалбанк» предлагает самый низкий процент первоначального взноса - 30% от стоимости квартиры,  однако большинство других банков все же хотят 40 или 50%.

Покупка жилья в кредит в современных условиях под силу только физическому лицу имеющему солидные доходы. И банки также понимают это, поэтому, в отличии от предыдущих времен,  перед получение ипотечного кредита необходимо доказать свою платежеспособность. Кроме, традиционной справки о доходах за прошедший год, банки начали требовать и копию трудовой книжки, При этом они, как правило, отказывают в кредиту, лицу, которое работает в малоизвестной компании или занимает невысокую должность. Времена, когда сотрудники банка верили «честному слову» и согласны были принимать ставки об источниках доходов от любых фирмочек типа «Рога и копыта», канули в небытие. «Индексбанк» вообще не выдает ипотечные кредиты, потенциальным заемщикам, которые проработали на последнем месте работы менее 18 месяцев. Кроме, того банки хотят чтобы официальная заработная плата была значительно больше суммы ежемесячных кредитных платежей. «Кредобанк» требует чтобы сумма ежемесячных платежей не превышала 60% от суммы ежемесячного заработка. Это значит, что физическое лицо должно иметь официальную заработную плату не меньше 15-16 тыс. грн. в месяц (фактически, это чуть не дотягивает до зарплаты плохонького народного депутата - ред.).  В условия кризиса очень мало можно найти граждан Украины с такой высокой заработной платой. Причем, пока мы говорим только о том, что нужно для покупки обыкновенной однокомнатной квартиры. Если в планах приобрести двух- или трехкомнатную квартиру, эти суммы увеличиваются минимум на 30%.  Так что реальных желающих приобрести жилье в кредит на текущий момент крайне мало. Как результат, цены на недвижимость падают, а количество сделок по-прежнему крайне ограничено по сравнению  с докризисным периодом.

Ситуация с ипотечным кредитованием может улучшиться, в случае удешевление стоимости денег в банках и тем самым снижение ставок по ипотечным кредитам на уровень 10-12%. Это может произойти при ряде обстоятельств.

Во-первых, если нерезиденты опять начнут активно покупать облигации украинских банков и  одалживать им деньги в кредит по ставке 5-7% годовых. Такое развитие ситуации возможно, если суверенный рейтинг Украины высится до инвестиционного уровня, зарубежные инвесторы забудут об убытках  при возврате своих кредитов в конце 2008 года. В лучшем случае это может произойти не раньше 2015 года.

Во-вторых, когда ставки по гривневым  депозитам, которые на сегодня привлекают банки у населения, упадут до уровня 5-10% годовых. Это маловероятно даже к 2015 году . В условиях Украины еще долго инфляция будет главным фактором  определения ставок по гривневым депозитам.

В-третьих, если будет таки разрешено валютное кредитование и снижены ставки по долларным депозитам до уровня 5-8% годовых. Вот эта задача - вполне достижима. Ее можно реализовать, начиная с 2013 года. Хотя она несет в себя проблему долларизации экономики Украины. Однако, нечто подобное уже происходило в период совсем недавнего массового ипотечного кредитования в валюте.

И самое фантастическое предложение. Если украинские банки смогут размещать свои облигации на срок десять-двадцать лет с процентной ставкой не выше 5% годовых. Если ГИУ реально сможет рефинансировать банки под ставке 4-5% годовых в гривне  в неограниченном количестве всех желающих банков и при этом будет без проблем размещать свои ценные бумаги на фондовом рынке.  Если население будет размещать деньги на депозита на срок от пяти лет и больше.  Если ежемесячные платежи по ипотечным кредитам будут полностью вычитаться из налогооблагаемой суммы дохода физических лиц. Если, если, если….

Наталья Щербатюк, аналитик ФК «Фактор»