Третий квартал 2009 г. показал конец кризиса в Европе и США

Такой тренд три квартала подряд позволяет утверждать, что свет в конце тоннеля, символизирующий конец кризиса, светит все ярче, уже практически слепит.

Если проанализировать несколько последних кризисов, когда на глобальных рынках недвижимости падали цены, то фактор, способствовавший выходу из тупика и последующему росту цен, был один — доступность ипотечного кредитования. Несомненно, низкие ставки рефинансирования играют важную роль в поддержке бизнеса в тяжелые времена, но вот, например, в Японии после обвала цен на недвижимость в 1991 г. правительство держало ставку рефинансирования на уровне 0,5%, а сегодня — 0,1%. Несмотря на это, за последние 18 лет цены на недвижимость в Японии падали в среднем на 2-3% в год. С 2008 г. они упали на 15%.

Такой пример демонстрирует две вещи. Первая — низкие процентные ставки редко помогают рынку недвижимости и бизнесу в целом, если кредиты по таким ставкам недоступны. И вторая — если цены на недвижимость сильно упали, то это не означает, что пора все скупать. То, что резко упало в цене, возможно, не вырастет в несколько следующих десятилетий. Когда инвестор приобретает подешевевшие активы, в первую очередь нужно выявить и проанализировать причины, по которым должны прекратиться падение и возобновиться рост.

Инвестору нужно четко понять, что более 90% всего жилого фонда на Западе было куплено с помощью ипотечного кредитования с коэффициентом заемных средств 85-95% от цены покупки объекта. В момент кризиса банки снизили этот коэффициент до уровня 50-60%, что и вызвало падение цен. Предположим, что до кризиса для покупки объекта стоимостью 300000 евро семье требовалось от 15000 до 45000 евро при ипотечной ставке 5%. Теперь начальный взнос за этот же объект стал составлять от 120000 до 150 000 евро при ставке 3,5%.

Даже если ввести 0% ставку по ипотеке, то семьи в большинстве своем будут не способны найти за кратчайший срок дополнительно 100000 евро на фоне растущей безработицы.

Рынки недвижимости, где коэффициент заемных средств с наступлением кризиса банками не был изменен, только выиграли от подешевевших кредитов. В последние шесть месяцев в странах Западной Европы мы наблюдаем постепенное восстановление LTV и приближение его к заветной цифре 85-95%, что, в свою очередь, благоприятно сказывается на росте цен.

США

После небольшого роста цен на недвижимость в США, в основном по тем муниципальным районам, где в меньшей степени выдавались или не выдавались вовсе высокорисковые ипотечные займы subprime, возобновилась негативная тенденция. Федеральная резервная система так и не решилась продолжить выкуп MBS (облигаций, обеспеченных ипотекой) у банков. В начале ноября два самых крупных ипотечных агентства в США — Freddie Mac и Fannie Mae, через которые и проходила львиная доля MBS, окончательно развеяли иллюзию о том, что возможны продление выкупа MBS и быстрое восстановление рынка недвижимости США. Freddie Mac — второй по величине провайдер ипотечного кредитования жилой недвижимости США — анонсировала убытки в размере 5 млрд долларов только за III квартал 2009 г. Если к этой сумме прибавить 1,3 млрд долларов, которые Freddie Mac была обязана выплатить в виде дивидендов, то общие потери составили бы 6,3 млрд долларов, что на 46% больше, чем в предыдущем квартале. В свою очередь, самый крупный провайдер ипотечного кредитования жилой недвижимости США — Fannie Mae запросила у правительства помощи на 15 млрд долларов после ужасающих потерь в 18,9 млрд долларов за III квартал 2009 г. Обе эти компании всегда являлись неким барометром рынка жилой недвижимости в США, так как вместе они гарантируют практически половину всех ипотек в стране. В данный момент жизнь в этих компаниях поддерживается исключительно благодаря налогоплательщикам. Общие убытки с момента начала кризиса Freddie Mac составили 51,7 млрд долларов и Fannie Mae — 60,9 млрд долларов.

Западная Европа

За последние несколько месяцев в Западной Европе значительно улучшалась ситуация, связанная с коэффициентом заемных средств. Главным отличием в настроениях банковского сектора Западной Европы от США можно считать тот факт, что в Европе банки с удовольствием улучшают ипотечную политику, как только у них на балансе появляются свободные средства. Как известно, высокорисковые subprime-кредиты не выдавались нигде, за исключением США.

Исключением из числа европейских государств, где ситуация улучшается, являются несколько стран. Например, Испания, где безработица находится на самом высоком уровне в ЕС, а экономика серьезно была связана с сектором строительства. Рынок жилья Италии также с большой долей вероятности покажет негативную динамику в ближайшие шесть месяцев. Итальянские экономисты прогнозируют, что экономика войдет в самую большую рецессию со времен Второй мировой войны. Безработица к концу 2010 г. увеличится в 2 раза и ожидается на уровне 10,7%. Итальянские банки всегда консервативно подходили к выдаче ипотечных кредитов, и лишь по этой причине падение цен на жилую недвижимость ожидается в районе 7-8% к дополнительному 10%-ному падению количества сделок. Хотя Италию характеризует четвертая по величине в ЕС экономика, весь ипотечный рынок составляет всего 20% от ВВП, что значительно меньше средней величины в ЕС — 50% от ВВП.

Стабилизация экономики и рост цен на жилую недвижимость активно продолжаются в Англии. Третий квартал подряд рост цен наблюдается по всей территории Англии. Лучшая динамика отмечается в Лондоне и на юге страны. Коммерческая недвижимость также продолжила рост — на 2,5% с августа 2009 г., когда этот сектор вырос в цене впервые за 26 месяцев.

Рынок недвижимости Люксембурга продолжает показывать устойчивость к финансовому кризису и рост цен. Высокую ликвидность объектов жилого сектора обеспечивает практически самая большая в ЕС доля людей, проживающих в собственных объектах. Таковыми являются 74,7% покупателей недвижимости. Остальные или снимают жилье, или живут в социальных квартирах, предоставленных государством. На рынке аренды Люксембурга существует ограничение на повышение арендных ставок. Оно может осуществляться только один раз в три года. Ипотечный рынок составляет около 40% от ВВП, что ниже, чем в среднем по ЕС. Несмотря на зависимость экономики от финансового сектора, пострадавшего больше остальных, безработица составляет 5%.

Правительство Исландии продолжает бороться за вывод страны из рецессии. В ноябре Исландия снижает ставку рефинансирования с 12% до 11%. Хотя и 11% — очень высокая планка для европейской страны, это заметное улучшение, ведь в марте ставка рефинансирования здесь вообще находилась на рекордно высоком уровне — 18%. Правительство держало такую ставку для защиты местной валюты после коллапса банковского сектора страны в октябре прошлого года. Тяжелая ситуация в экономике и банкротство самого крупного банка тяжело сказались на состоянии цен на недвижимость и вызвали падение более чем на 10%. В 2005-2006 гг. рост цен на недвижимость в Исландии превышал отметку в 30%.

Восточная Европа

В странах Восточной Европы сохранились предыдущие тренды. Страны с сильной экономикой, такие как Польша и Чехия, продолжают быть стабильными.

В городах с немногочисленным населением наблюдается незначительное ослабление цен на недвижимость, но за последние месяцы банки все лояльнее относятся к выдаче ипотечных кредитов. В Латвии снижение цен замедлилось после рекордного падения более чем на 65%. В Риге недвижимость выросла на 0,25-2,5%. Объясняется это тем, что сократилось число предложений на рынке. Больше остальных выросли в цене самые высоколиквидные объекты — квартиры не более двух комнат.

В Болгарии ускорилось падение цен на курортную недвижимость. За последние месяцы на побережье, по официальным данным, цены снизились на 7%. Общее падение цен на курортную недвижимость составило 27%. В целом Болгария остается в плюсе из-за минимального падения в центральных городах и столице. Туристический поток также сократился. Большинство экспертов объясняют такой тренд, сравнивая отдых с теми странами Европы, где туристам за те же деньги предлагаются лучшие сервис и инфраструктура, например в Австрии или Греции.

Средиземноморье

Турция и Кипр вызывают наибольший интерес у покупателей в данном регионе. Стабильность рынков недвижимости этих двух государств объясняется правильными своевременными шагами правительств по поддержке финансового сектора и экономики в целом. С момента начала кризиса эти страны не только не изменили условий ипотечного кредитования на худшие, но и улучшили их. В самых популярных с точки зрения сдачи недвижимости в аренду городах, таких как Пафос на Кипре и Бодрум в Турции, наблюдается 5%-ный рост арендных ставок. К тому же в Бодруме существует ограничение на строительство не более трех этажей, что серьезно сказывается на ограничении предложений на рынке недвижимости.