Евро-2012 притягивает гостиничных инвесторов в Украину

Вкус выгоды

До кризиса в нашей стране наблюдалось стабильное увеличение спроса на отельные номера мирового уровня, который действующие гостиницы не могли удовлетворить в полной мере, говорит Оксана Елманова, генеральный директор группы компаний FIM. Сейчас спрос снизился, а наполняемость отелей не превышает 50%. Но в средне- и долгосрочной перспективе рынок остается очень интересным для международных отельных операторов. Он характеризуется неплохой рентабельностью на уровне 40%, что превышает зарубежные показатели.

Приближение Евро-2012 стало если не первопричиной, то толчком для мировых операторов активизироваться в направлении украинского рынка. К 2012 году количество гостиниц в нашей стране должно увеличиться как минимум втрое. Это хорошая возможность для зарубежных отельеров познакомиться с украинскими реалиями, сорвать неплохой куш в период проведения чемпионата и наладить контакты с местными девелоперами для долгосрочного сотрудничества, если рынок им придется по душе.

Самостоятельно покорять Украину не решаются даже самые влиятельные мировые игроки. Целый букет бюрократических проволочек в вопросах получения разрешений, землеотвода и других технических аспектов заставляет их искать пути наименьшего сопротивления в виде заключения контрактов с украинскими компаниями. Последним это выгодно по нескольким причинам. Во-первых, заручившись поддержкой международного оператора, им легче привлекать банковские кредиты на выгодных условиях. Во-вторых, их гостиницы получают узнаваемое имя, которое само по себе является залогом высокой доходности.

Выбор — не проблема

Существуют несколько вариантов такого сотрудничества. Один из них — долевое участие в проекте международного отельера и его украинского партнера. Такую схему практикует известная российская сеть Heliopark Group, которая сейчас активно развивает сеть четырехзвездочных гостиниц в Крыму. Операционная прибыль гостиничного объекта распределяется между его собственником и управляющей компанией в пропорции 75 на 25% по результатам отчетного периода, оговоренного сторонами. При этом участники сделки несут взаимные риски, связанные с эксплуатацией объекта.

Но сегодня Heliopark, наверное, единственная иностранная сеть, готовая работать в Украине по такой схеме. «В настоящее время зарубежные отельные операторы не рассматривают варианты долевого участия в проектах строительства украинских гостиниц», — говорит директор компании Melon Real Estate Валентина Княженко.

Более популярный вариант сотрудничества предполагает сдачу собственником своего гостиничного объекта в аренду международному оператору. Договор подписывается на 20-30 лет. Арендная плата определяется как 75% от расчетной операционной прибыли собственника. Аренда при этом платится за номер, а не за квадратные метры, как в других сегментах недвижимости. Все риски, связанные с эксплуатацией объекта, несет управляющая компания. У собственника всегда есть возможность удачно выйти из бизнеса — заложить арендную ставку в стоимость гостиницы и продать ее.

Владелец отеля может передать свой объект в управление оператору. Последний получает вознаграждение в виде базовой ставки и премии, которая выплачивается в том случае, если полученная выручка превышает запланированный им показатель. Базовая ставка начисляется в виде процента от выручки, который колеблется в пределах 2,5-5%. Премия составляет 6-12% от валовой операционной прибыли отеля, в отдельных случаях ее размер может достигать 25%.

Еще один вариант сотрудничества предполагает, что владелец самостоятельно управляет гостиницей с оплатой права на использование международного бренда. В таком случае он осуществляет один базовый платеж собственнику бренда, а затем постоянно выплачивает ему роялти в размере до 6% от выручки. Ставку выше этой суммы эксперты называют нелогичной, поскольку затраты для владельца гостиницы при покупке франшизы должны быть ниже затрат при передаче объекта в управление.

«Грамотная схема — начинать сотрудничество на стадии проектирования. Тогда удается соблюсти все необходимые технические требования, поскольку одна ошибка в квадратных метрах номера может негативно повлиять на уровень рентабельности будущего отеля», — считает заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу строительной компании ТММ Алексей Говорун.

Перспективный союз

Одним из первых примеров сотрудничества зарубежного отельного оператора с украинским девелопером стало открытие в 2005 году гостиницы Radisson SAS Hotel Kyiv. Тогда компания Razidor Hotels Group заключила соглашение с отечественным игроком строительного рынка «Дубль W». По словам аналитика ИГ «Сократ» Константина Степанова, портфель акций отеля распределен между Reiffeisen Management Investment (60%), ЕБРР (30%) и непосредственно собственником бренда — компанией Rezidor SAS Hospitality. Сейчас оператор продолжает свою экспансию в нашей стране. У него заключены контракты с компаниями «Дубль W», «НЕСТ», «Еврокон Украина» и работающей в Украине российской компанией «ИФД Капиталъ».

В 2007 году в тандеме с финансово-промышленной группой ИСД свой первый отель на территории Украины открыла Global Hyatt Corporation — киевский Hyatt Regency. Международный оператор и в будущем планирует продолжать свое сотрудничество с Виталием Гайдуком и Сергеем Тарутой. Не отстает от соотечественников Александр Ярославский. Его компания DCH развивает свои гостиничные проекты совместно с сетью Wyndham Hotel Group International. В конце лета в столице открылась пяти-звездочная гостиница Intercontinental. Она принадлежит компании «Ярославов Вал» и находится под управлением известного отельного оператора Intercontinental Hotel Group.

Впрочем, называть отечественных отельеров неспособными создать и развить собственный бренд было бы ошибкой. К примеру, гостиничный оператор «Украинские отели» весьма успешно развивает свою сеть Accord Hotels. Не нуждаются в зарубежных покровителях такие отели, как киевский «Премьер-Палас» и донецкий «Донбасс-Палас». К слову, они отказались подписывать договоры с официальным туроператором Евро-2012 компанией Tui Travel PLC. Их владельцы довольны заполненностью гостиниц и не хотят снижать цену номеров до уровня, установленного Tui Travel PLC.

Такая самоуверенность впечатляет. Не исключено, что после 2012 года их названия сами станут брендами, за право пользоваться которыми поборются другие игроки отрасли. Но таких, как они, — единицы. Поэтому в ближайшее время качество развития отельного бизнеса в Украине будет зависеть от активности и сговорчивости зарубежных игроков.