Квартиры: покупать или подождать

Первое, что придет на ум любому человеку, который задумался об ипотечном кредите – это то, что теперь это дорогое удовольствие. Ставки и вправду подросли.

Например, по данным портала prostobank.ua, за последний год – с сентября 2008 года по сентябрь 2009 — средняя ставка по кредиту на покупку вторички сроком на десять лет, выросла на 4 процентных пункта – до 24,84% годовых. Правда, главная проблема отнюдь не в обслуживании процентов по кредиту, что отразилось на цене, но не критично.

Главная сложность – это то, что теперь вместо ипотечных предложений от подавляющего множества банков остались лишь одинокие варианты. Более того, присутствие кредитующих банков и их предложений на рынке отнюдь не стабильно – они то приходят, то уходят с рынка кредитов.

Сроки, на которые можно взять кредит, при этом сильно сократились. О кредитах на срок более 20 лет вообще можно забыть. Лишь два банка из шести предлагают займы на срок более десяти лет, зато предложение сроком на один год есть у каждого из кредитующих учреждений.

Кроме сложности найти кредитующий банк появилась сложность получить в нем кредит – так как значительно ужесточились требования к заемщикам. Еще один фактор, который с одной стороны делает ипотеку не такой доступной, но с другой стороны – значительно уменьшает ежемесячный платеж – это первоначальный взнос.

В начале сентября 2009 только два банка предлагают ипотечный кредит с авансом 40% от суммы. Остальные три из пяти кредитующих – хотят аванс со стороны потенциального заемщика от 50% и более.

С одной стороны – подросшие ставки, с другой – крупный первоначальный взнос. Насколько реально подорожала ипотека и как это отразилось на ежемесячном платеже заемщика?

Возьмем для примера семью, которая год назад собиралась купить себе квартиру стоимостью 750 000 грн., и могла позволить себе тратить ежемесячно на платеж по кредиту 13 423 гривны. Год назад она смогла бы выбрать на эту сумму двухкомнатную квартиру, например, на Русановке, в Днепровском районе города Киева (150 тысяч долларов США по прошлогоднему старому курсу 5 гривен за 1 доллар).

При этом ей надо было накопить всего 10% от стоимости квартиры в качестве аванса (хотя можно было найти и безавансовую ипотеку – год назад у четырех банков были такие предложения). Минимально возможный, по данным компании «Простобанк Консалтинг», аванс сегодня – 40%.

Средняя по банкам реальная ставка на ипотеку сроком на 10 лет с авансом 10% год назад составляла 20,84%. Средняя ставка, по уже при выросшим авансам сегодня – 24,84% годовых. Получается, что при таком же ежемесячном платеже по кредиту, как и год назад, правда, с учетом наличия у семьи большего по размерам накопленного аванса, та же семья сегодня может себе позволить квартиру более чем за 1 млн. гривен.

Цены на квартиры сегодня

Читатель может возразить, что цены на квартиры за год значительно упали. Судите сами: средненькая двухкомнатная квартира в Киеве на удобном этаже в приятном месте год назад стоила 150 000 долларов. Теперь риелторы оценивают ее в 80 000 долларов, а «чтобы продать» — в 70 000 долларов.

Однако при ближнем рассмотрении цены – да еще с учетом скачка доллара в 2008 году – получается, что реальное понижение цены в гривневом эквиваленте не настолько ощутимо, как кажется. Стоимость упомянутой квартиры в гривнах летом 2008 года, как уже упоминалось, была 750 000 гривен, а после скачка доллара и падения цены стала 595 000 гривен. Понижение — на лицо.

Основной бич цен – это отсутствие покупателей с живыми деньгами. «Я пыталась продать квартиру и занималась этим три месяца, — рассказывает Галина, хозяйка двухкомнатной квартиры на киевской Русановке. – Основные люди, которые приходили на нее посмотреть, хотели продать свои квартиры и купить у меня.

Понятно, что продажа их квартир застопорилась. На третий месяц я устала ждать и решила сдать квартиру в аренду».

И вот, с учетом падения цен на квартиры, месячный платеж по кредиту на одну и ту же двухкомнатную квартиру на конец августа 2009 года получается на 868 гривен меньше, чем год назад – ежемесячный аннуитетный платеж составит 8 081 гривна.

Что нас ждет дальше в ипотеке?

В конце лета 2009 банки об ипотеке говорить уже не боятся, откровенно рассказывая о ее шансах на жизнь. Однако при этом эксперты считают, что, несмотря на летнее увеличение кредитующих банков, их предложения сегодня на максимуме. То есть до конца года никакого значительного оживления в кредитовании вторички не будет вообще.

Долгосрочные прогнозы банковские специалисты делают менее охотно, и наиболее часто звучит в этом контексте фраза «значительное количество банков, выдающих ипотеку, вернется на рынок через два-три года».

С другой стороны, эксперты однозначно заявили, что рост ставок по ипотечным кредитам остался позади, и так будет последующие два года. «На протяжении осени-зимы 2009 года ставки существенно не изменятся, скорее они останутся на прежнем уровне, который на текущий момент составляет порядка 25%-28% в гривне», — рассказывает Антон Шаперенков, начальник департамента разработки продуктов розничного бизнеса

VAB Банка. — Ситуация скорее всего будет развиваться по примеру начала двухтысячных годов: сначала очень «осторожное кредитование» — кредитование исключительно лояльных клиентов и на короткие сроки. Далее ставки будут постепенно снижаться, а сроки кредитования увеличиваться.

Но подчеркиваю, что все зависит от уровня ликвидности банков и от степени рисков на рынке ипотечного кредитования. При этом можно сказать однозначно: на протяжении двух следующих лет ставки будут постоянно снижаться».

Будут ли падать цены на недвижимость?

Сегодня, когда СМИ раздирают противоречивые комментарии экспертов по поводу продолжения падения цен или уже начала их роста, хочется проследить – адекватна ли стоимость квартир?

Эксперты, специализирующиеся на недвижимости (не путайте с риелторами, доход которых напрямую связан с ценами на недвижимость), знают, что существует такое понятие, как справедливая стоимость жилья. Для ее расчета используют соотношение стоимости объекта недвижимости к годовой стоимости его аренды, которое должно составлять 10:1.

Другими словами, если вы снимаете двухкомнатную квартиру в нормальном состоянии и приятном районе за 3 000 гривен, то есть за 36 000 гривен в год, то ее стоимость должна быть 360 000 гривен.

По курсу национальной валюты от НБУ на 2.09.2009 (7,98 гривен за один доллар США), стоимость такой квартиры должна составлять около 45 тысяч долларов США. Не сложно догадаться, что по коммерческому курсу стоимость должна быть еще меньше. Как мы упоминали выше, ту же двухкомнатную квартиру риелтор предлагал продать за 70 000 долларов.

Получается, что рыночная цена отличается от так называемой справедливой в 1,6 раза. Отсюда вывод: не спешите делать покупку. Подождите еще немного. Ведь, несмотря на падение цен, своей реальной стоимости недвижимость еще не достигла.

Мнение

Валерий Олейник, заместитель Председателя правления АБ «Диамантбанк»

Способность (желание) банка кредитовать ипотеку зависит от ряда факторов. Среди них основными являются следующие:

• наличие достаточного ресурсного потенциала для кредитования; преодоление дефицита ликвидности;
• объем проблемной кредитной задолженности;
• возможность объективной оценки платежеспособности потенциальных заемщиков;
• размер депозитного портфеля банка и объем привлеченных кредитных средств;
• законодательное регулирование кредитования (наличие или отсутствие преград для кредитования);
• макроэкономическая ситуация в стране, прогнозы по выходу из кризиса.

До тех пор, пока банки будут нуждаться в ресурсах и испытывать кризис ликвидности, кредитование не возобновится. Очевидно, до середины 2010 года ситуация заметно не улучшится.

Валерий Магировский, начальник управления ресурсов АКБ «Восточно-европейский банк»

Ипотечное кредитование по природе является кредитом на длинный срок. Банк, который формирует кредитный портфель под ипотеку, в первую очередь исходит из наличия свободных средств, которые будут направлены в такие кредиты.

Сегодня многие банки оказались в ситуации, с одной стороны, когда сформированы определенные ипотечные портфели, которые нужно поддерживать соответствующей ресурсной базой, с другой стороны, когда ресурсная база банков укорачивается по срокам их привлечения с одновременным сокращением объемов внешних заимствований.

Количество банков-кредиторов в ипотечном сегменте за последние девять месяцев уменьшились почти вдвое. При этом программы ипотечного кредитования значительно сузились. В среднем, на сегодняшний день, ипотека кредитуется на сроки от 60 до 120 месяцев, есть случаи кредитования свыше 200 месяцев. Если сравнивать сроки ипотечных кредитов, то они сократились в среднем в 2 — 2,5 раза.

Стоимость кредитов в условиях уменьшения ипотечного кредитования существенно не изменилась. Если рассматривать предложения в отдельности, то можно увидеть увеличение диапазона между минимальной стоимостью и максимальной.

Минимальные ставки на рынке предложений составляют с 13,5% до 15,0%, а максимальные ставки кредитования увеличились и придерживаются уровня 30,0% — 40,0%. Такая разница обусловлена наличием комиссионных, которые в каждом конкретном банке и кредитной программе свои.

Текущее отсутствие ресурсной базы, неопределенные перспективы получения внешних заимствований банками не придают оптимизма возобновления ипотечного кредитования в перспективе конца 2009 года – 2010 годах.