Идёт вторая волна падения цен на квартиры

Но сейчас появилось много факторов для удешевления: нацвалюта начала падать и, по мнению финансистов, к концу лета может девальвировать до 8,5 грн/$. (на 9% против нынешнего курса); по ипотеке еще больше ужесточились условия (все больше банков требуют первоначальный взнос 50% и уменьшают сроки кредитования).

Поэтому мы решили узнать у экспертов, возможна ли вторая волна падения цен, подобная январско-февральской, пишет Сегодня.

ЦЕНЫ НЕ УПАДУТ. "Ценовое дно достигнуто еще в феврале, повторения не будет, — утверждает 1-й вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Злыдень. — Начало возобновляться ипотечное кредитование. Летнего застоя покупок нет, на дешевые квартиры — по 2-3 претендента, уже есть дефицит.

В общем, будет либо стабилизация, либо дальнейшее подорожание«. К этим доводам президент Союза специалистов недвижимости Киева Игорь Однопозов добавил: »Продажа «вторички» привязана к доллару, и неважно, подорожает он или нет — к падению спроса и цен это не приведет".

УПАДУТ! Эти аргументы спорные. Парламент намедни запретил выдачу кредитов населению в СКВ (они были в 1,5-2 раза дешевле гривневых). А десяток банков, дающих займы в нацвалюте, обычно требует 50% авансового взноса (т. е. человек должен накопить 25-45 тыс. долларов) и дерут 25-30% годовых.

«По таким ставкам могут брать кредиты максимум 5% покупателей, поэтому за счет ипотеки рынок не оживится, рост цен остановится, а затем может плавно пойти вниз», — считает менеджер АН «Киевская недвижимость» Андрей Яковчук.

Есть еще масса доводов в пользу удешевления. «Прослеживается четкая взаимосвязь между курсом доллара и ценами на »вторичке«: если он вырастет на 9%, то пропорционально снизится стоимость жилья, как это было в январе-феврале, — констатирует директор АН »Золотой ключ« Сергей Степанюк. — В этом случае и дешевые »единички« упадут на 4,5, »двушки« — на 6, »трешки« — на 7,5 тысяч долларов».

«Предложение сейчас в 5 раз больше спроса, жилье будут покупать все меньше, ведь почти все, кто мог это сделать, вынув деньги из банков или из бизнеса, уже сделали. Ждем за лето снижения цен на 3-5%», — говорит директор АН «Оптимум-плюс» Юрий Базелинский.

«Да, за счет сезонного спада спроса цены просядут на 3%, — согласен директор АН »Аякс« Борис Егизарян. — Если же еще и доллар подскочит, что вполне вероятно, увидим ситуацию января-февраля — стоимость »вторички" рухнет до 10%.

Почти все получают зарплаты в гривнях, а не в СКВ, к которой привязана стоимость бэушных квартир. Поэтому насколько больше людям придется платить за доллары, настолько же меньше в «зелени» — при покупке жилья. И тогда снова появится масса 1-комнатных квартир по 45 тысяч, 2-комнатных — по 65 тысяч, 3-комнатных — по 80 тысяч долларов.

Подведем итог. Большинство риелторов прогнозируют удешевление в августе. Плавное, если гривна устоит, и обвальное, если рухнет.

ЛИШНЕЕ НОВЬЕ

Строители, не дождавшись от правительства денег на завершение домов, готовых на 70% и более, пугают грядущим дефицитом новья. «Ерунда, в уже готовых домах у застройщиков и хозяев квартир этого товара хватит минимум на 2 года», — возражает независимый эксперт Руслан Кизлайтис.

«Рынок затоварен, — подтверждает руководитель информационно-аналитического портала »Столичная недвижимость« Владимир Германов. — Поэтому смело требуйте скидки в 30% от заявленных цен, причем в уже введенных в эксплуатацию домах. А к осени цены должны упасть почти в 1,5 раза: с теперешних 1200-1300 $ до 800-900 $/кв. м».

«Если в 2008-м было до 1000 сделок в месяц, то сейчас — 20-30, — говорит начальник отдела новостроя консалтинговой компании »Новый город« Виталий Крутюк. — Думаю, до сентября, чтобы привлечь покупателей, многие застройщики станут продавать жилье по себестоимости, т. е. по 700-800 $/кв. м».

КОНФИСКАТА ПОКА НЕТ

Президент наложил вето на закон, запрещающий банкам изымать залоговые квартиры, даже если они — единственное местожительство граждан. Означает ли это, что банки начнут массово конфисковывать жилье несостоятельных должников и продавать его ниже средних цен (иначе быстро не купят), что может обвалить рынок? Послушаем участников процесса.

«Банки по Закону »Об обеспечении прав кредиторов« и раньше имели право принудительно продавать залоговые квартиры, но крайне редко им пользовались, — утверждает директор департамента банка »Финансы и Кредит" Игорь Шевченко. — Из-за колоссальных затрат времени и средств расходы на продажу доходят до 30% от стоимости квартиры.

Государственная исполнительная служба проводит тендер по определению оценщика жилья, потом оно выставляется на торги, а если продастся, надо уплатить от суммы 20% НДС. Все это невыгодно ни банку, ни залогодателю".

«Даже проблемные банки стараются находить компромиссы с заемщиками, поэтому конфискаций практически нет», — говорит временный администратор «Родовид Банка» Сергей Щербина.

Мы убедились, что пока и жилья, продаваемого по обоюдному согласию банков и должников, — мизер. Но надолго ли? Ведь проблемы с возвратом займов будут нарастать.

АРЕНДА: ХОЗЯЕВА УТОНУТ В «БОЛОТЕ»

Владельцы столичных квартир начали получать новые драконовские платежки за жилкомуслуги. Оплата в среднем подскочила по «единичкам» на 100-150 грн, по «двушкам» — на 150-200, по «трешкам» — на 200-300. У тех, кто «доит» жилье, сдавая его в аренду, появился соблазн переложить дополнительные расходы на постояльцев. Но между хочу и могу — громадная дистанция. Что победит в ценовых качелях: взлет коммуналки или падение числа желающих снять «метры»?

Еще месяц назад почти нереально было отхватить самые демократичные квартиры до 1800 грн, а ныне, как мы убедились, можно. Правда, надо действовать быстро. «За дешевым жильем гоняются, »убитые« гостинки по 1,6-1,8 тыс. грн, комнаты до 800 грн расхватывают, — говорит замдиректора АН »Ковчег-7« Людмила Стригуль. — Хуже берут приличные »единички« — отремонтированные, с новой мебелью: они идут от 2500 грн, ведь за 2800 можно найти »двушки« на окраине, их часто снимают в складчину на 2 семьи. На рынке — »болото", спрос по сравнению с весной упал в 2-3 раза.

Поэтому, считаю, хозяева на свой счет спишут подорожание жилкомуслуг и не будут повышать стоимость аренды, иначе из-за высокой конкуренции не смогут сдать жилье. Цены найма сохранятся до августа. Но потом приедут иногородние студенты, заробитчане, и у арендодателей появится шанс поднять цены на 5-10%: на 120-250 грн за «единички» и на 150-300 грн за «двушки».

Сомневаемся, что хозяевам жилья удастся «нарисовать» удорожание. Во-первых, на смену выпускникам вузов, освобождающим квартиры, приедет уж точно не больше первокурсников. Во-вторых, новоявленным заробитчанам в Киеве сейчас устроиться трудно: места водителей маршруток, продавцов на рынках забиты, да и на еще живых стройках тесно.

По любому выходит, что они все лишние «метры» не разберут и цены не подхлестнут. И еще. Для многих риелторов, с которыми мы общались, стало открытием, что сейчас абитуриентам не надо месяц болтаться в Киеве, чтобы поступить — довольно дня, чтобы сдать документы в 3-5 вузов, где их оценят по сертификатам независимого тестирования. Значит, и эта временная армия постояльцев отпадает.

В этом смысле логично звучит мнение директора АН «Европейский союз недвижимости» Ирины Смирновой: «Не арендодатели, которых становится все больше, а квартиросъемщики, которых все меньше, будут диктовать условия. До конца лета, думаю, самые популярные, 1-комнатные, могут подешеветь на 300-500 грн, в среднем — до 2000. Но потом ожидаем возвращения цен: приедут иногородние студенты, рабочие...». А здесь неувязочка.

«Не приедут работяги, им тут делать нечего, а одни студенты не выручат, когда предложение в 3 раза превышает спрос, — возражает директор риелторской компании »Золотые ворота" Алексей Холмецкий. — Люди будут сдавать за столько, сколько им дают, иначе останутся без клиентов, зато с возросшей квартплатой. Прогнозирую к сентябрю 10%-ное падение цен: на 250 грн за 1-комнатные, на 300-400 грн, соответственно, за 2-3-комнатные.

Если экономика не оживится и для приезжих из регионов в столице не появится работа, то и осенью продолжится удешевление. Вплоть до того, что будут сдавать «единички» по 1,2 тыс. грн, плюс жилкомуслуги — лишь бы они не простаивали владельцам в убыток".

Фантастика? Отнюдь. Как мы узнали у администратора АН «301 метр» Оксаны Петровой, уже не только гостинки за 1700 грн реально снять, но и частные дома на 2 комнаты. Мало того, появляются заявки на сдачу почти даром: в качестве оплаты (кроме, естественно, жилкомуслуг) — помощь по хозяйству престарелым хозяевам. И даже исключительно квартплата — в тех случаях, когда владельцы уезжают на заработки за границу и хотят, чтобы квартира была под присмотром.

Подведем итог. Подорожание «коммуналки» хозяева квартир проглотят. Кроме того, до осени цены на аренду должны упасть на 300-500 грн: «единички» в спальных массивах пойдут по 2000, «двушки» — по 2500, «трешки» — по 3000 грн.

ЗЕМЛЯ — КРЕСТЬЯНАМ: ГОРОЖАНАМ ОНА НЕ НУЖНА

Мы удивились, впервые зимой увидев в метро агитки, соблазняющие красивыми видами и водами чуть не на расстоянии вытянутой руки от участков. Теперь уже привычно выгребаем эту рекламную шелуху из электронного и стального почтовых ящиков, а также (профессиональный интерес) фиксируем «сладкие» предложения в газетах, на столбах и стенах домов.

Рекламой земли нас засыпают, ибо с ней — завал: горожане для индивидуального строительства домов берут ее плохо. Но отчего замедлилось падение стоимости наделов и что будет с ними в ближайшие месяцы? Послушаем специалистов и сделаем выводы.

«Кризис сказался: в 2008-м на Киевщине по земле было до 1000 сделок в месяц, а сейчас — около 300, — утверждает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Если бы не лето, когда спрос традиционно снижается, мы бы констатировали »дно" падения цен, а так оно — впереди. К сентябрю цены номинально просядут всего на 2-5%.

Хозяева участков, увидев, что на вторичном рынке квартиры дорожают, решили, что им тоже не надо торопиться с удешевлением. Однако и сегодня по справедливо оцененным участкам торгуются на 10-15%, а по тем, где стоимость завышена, — на 30-50%. Покупатели ждут сентября, но это не всегда обоснованно: осенью будет больший выбор, зато скидки — меньше: сезон продаж начнется".

«За лето владельцы снизят цены на 20-30%, — говорит вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — А в отдельных случаях будут и в 2 раза уступать. Например, те, кто взяли кредиты на покупку участков и не могут их погашать, крестьяне, получившие наделы по распаеванию почти бесплатно, многие спекулянты, купившие землю для выгодной перепродажи, а теперь готовые нести убытки, лишь бы быстро их продать».

И все же слишком розово выглядят эти черные прогнозы экспертов. Например, не верится, что люди начнут разгребать землю не только осенью, но и в ближайший год-два. Она не востребована не столько из-за кризиса, невозможности взять ипотечный кредит на ее покупку (никто из банков займы на землю сейчас не дает), сколько потому, что стала просто не нужна горожанам. Большинство из тех, кто хотел и мог ее купить, уже отоварились, а прочим она и «даром не нать».

К примеру, другу автора, торгующему стройматериалами, в августе 2008-го по блату предлагали землю на окраине Бориспольщины по 1200 $ за сотку, зимой — по 800 $, сейчас — уже по 300 $, причем готовы взять бартером — цементом, кирпичом, теплоизоляцией. А он отказывается, говорит, что строить дом дорого, а содержать — вообще разорительно.

И это для человека, имеющего стройматериалы по ценам производителя и отнюдь не бедного! Неудивительно, что менее состоятельные сограждане отвернулись от наделов, не будучи в состоянии их освоить-застроить.