Пригород дешевеет на глазах

Левый берег: Борисполь упал глубже других

В агентствах недвижимости городов-сателлитов говорят, что с октября прошлого года по февраль нынешнего рынок вторички находился в замороженном состоянии. Многие продавцы в этот период попросту сняли свои предложения ввиду неопределенности с экономической ситуацией в стране и нежелания уступать в цене. Покупатели же ждали снижения стоимости и не прогадали. Рынок оживился только в начале февраля, а к апрелю предложение достигло прошлогодних объемов. Но за вновь выставленные на продажу апартаменты их хозяева просят уже значительно меньше. В частности, в Броварах за этот период цены просели на 35–45%, в Вишневом — на 50%, Боярке — на 40–60%, Ирпене — на 45%, Фастове — на 40%, Василькове — на 35%.

Наибольший спад — более чем в два раза — наблюдался в Борисполе. Если в декабре за самую дешевую однокомнатную квартиру здесь просили $50–60 тыс., то сейчас — $23–25 тыс. Директор местной компании «Градиент» Лариса Ярема объясняет это тем, что киевляне не проявляют интерес к Борисполю, а местные жители практически лишены возможности интересоваться рынком жилья ввиду крайне негативной экономической ситуацией в городе. «Сегодня в столице можно купить гостинку примерно за $30 тыс., что ненамного дороже самого дешевого бориспольского жилья — малогабаритных гостинок и хрущевок площадью 28–32 кв. м с кухней в 6 кв. м. Кроме того, основные «ресурсные» предприятия города — аэропорт, частные клиники, онкоцентр и пр. — массово сокращают персонал, поэтому покупателей на рынке единицы», — говорит она.

Помимо самого дешевого жилья на вторичном рынке недвижимости Борисполя, предлагаются просторные однокомнатные квартиры площадью 45–48 кв. м за $28–32 тыс. (в декабре они оценивались в $60 тыс.) и двухкомнатные — за $42–55 тыс. ($70–90 тыс. в декабре). «Но и при таких низких ценах просмотров практически нет, так как даже те редкие потенциальные клиенты, у которых есть необходимая для покупки сумма, ждут, когда стоимость упадет еще больше, что неминуемо произойдет», — сообщают в «Градиенте». Еще одной причиной слабой активности покупателей, по словам риэлторов, является то, что в окрестностях Борисполя имеется более выгодное как в ценовом, так и в качественном смысле предложение. Это сданные в эксплуатацию пятиэтажные новостройки в Иванкове и Люберцах, где однокомнатные квартиры с индивидуальным отоплением площадью порядка 40–45 кв. м предлагаются за $28 тыс.

Меньше всего потеряла в цене недвижимость Броваров: за четыре месяца квартиры здесь подешевели всего на 35–45%. Если в декабре прошлого года «единички» предлагались в среднем за $65 тыс., то сейчас их минимальная стоимость стартует с $35–40 тыс. По мнению представителей броварского агентства недвижимости «Элионор», за такие деньги можно приобрести однокомнатное жилье площадью от 28 до 60 кв. м, расположенное в построенных, но еще не введенных в эксплуатацию домах. Однокомнатная квартира с евроремонтом в престижном районе обойдется покупателям ненамного дешевле, чем в прошлом году, — в $70–80 тыс. Цены на двухкомнатные апартаменты в Броварах стартуют с $56 тыс. за 42 кв. м общей площади и заканчиваются на отметке $120–150 тыс., но в среднем их предлагают за $60–80 тыс.

В отличие от бориспольского рынка вторички в Броварах отмечают некоторую активность покупателей. Правда, в агентствах недвижимости утверждают, что большинство клиентов приобретают жилье не для проживания, а для последующей сдачи в аренду, чтобы сохранить свои сбережения, но при этом не связываться с банками. Поэтому и спросом пользуются самые дешевые квартиры. «В Киеве сегодня есть недвижимость дешевле, чем в Броварах. Это нонсенс, который объясняется тем, что экономическая ситуация в городе остается стабильной — уволенных меньше, чем в других населенных пунктах, предприятия и компании исправно работают. Кроме того, в городе не так много залогового жилья, а следовательно, большинству собственников не надо рассчитываться по кредитам и они могут подождать с реализацией своей недвижимости», — поясняют в АН «Элионор».

Правый берег заметно просел

В Вишневом, по сообщению директора местного АН «Спарта» Владимира Михайленко, стоимость б/у недвижимости снизилась за последних четыре месяца на 40–50%. Если в декабре самые дешевые гостинки площадью 22 кв. м предлагались за $70 тыс., то теперь их можно приобрести за $35–36 тыс., хотя жить в них без ремонта вряд ли возможно. Полноценные однокомнатные квартиры площадью 36–38 кв. м, которые в декабре выставлялись за $75-80 тыс., сегодня оцениваются в $40–50 тыс., двухкомнатные — в $65–90 тыс., трехкомнатные — от $100 тыс. В среднем же нынешние цены приблизились к уровню 2005 г., когда за $70–75 тыс. можно было купить почти новое жилье площадью 56 кв. м.

На данный момент, по словам эксперта, в городе на продажу предлагаются 60–70 апартаментов, что является нормальным показателем для местного рынка. Почти половина из них — однокомнатные квартиры, третья часть — трехкомнатные, которые практически не пользуются спросом, а остальные — двухкомнатные. Однако после февральского скачка курса доллара покупатели окончательно исчезли с рынка. «Это и неудивительно, так как сейчас жилье в Вишневом не дешевле, чем в столице, а основными его покупателями были киевляне и приехавшие в столицу регионалы», — отмечает г-н Михайленко.

В соседней Боярке вторичка на 10–15% дешевле, чем в Вишневом. Гостинку тут можно купить за $30 тыс., однокомнатную квартиру — за $35–40 тыс. Владимир Михайленко объясняет это тем, что Боярка на данный момент — более депрессивный населенный пункт, чем Вишневое, и рынок недвижимости здесь практически не функционирует. В Ирпене однокомнатные квартиры предлагаются за $35 тыс., двухкомнатные — за $60, в Ворзеле «единички» стоят $29–34 тыс., а «двушки» — $50. Правда, в обоих населенных пунктах это цена предложения, поэтому на уступках со стороны хозяев можно выторговать еще 10–15% стоимости. Тот факт, что собственники пока не согласны уступать больше, риэлторы объясняют тем, что в данных населенных пунктах, как и в Броварах, относительно немного залогового жилья, которое надо срочно продать для погашения кредита.

Сильно сдал ценовые позиции и правобережный Вышгород, где стоимость вторичной недвижимости за последние четыре месяца упала на 40–50%. Сегодня однокомнатные гостинки площадью 22 кв. м в этом райцентре предлагаются за $23–25 тыс., а стоимость «более полноценных» хрущевок (порядка 30 кв. м) стартует с $30 тыс., в то время как год назад они оценивались в $60 тыс. и более. Приличные однокомнатные квартиры площадью 47 кв. м предлагаются уже за $37 тыс. против $80 тыс. до кризиса, двухкомнатные — за $65–75 тыс., а трехкомнатные — за $80–90 тыс. (до кризиса $110–135 тыс.). Однако риэлторы утверждают, что если раньше в городе был большой выбор квартир, то сейчас он крайне ограничен — хозяева вышгородской недвижимости еще не смирились с новыми ценами и большинство из них откладывают продажи.

Дешевле недвижимость можно приобрести в более отдаленных населенных пунктах правобережья. Так, в Василькове самое дешевое жилье площадью 30 кв. м оценивается сегодня в $25 тыс., а в Фастове — в $17–20 тыс. Трехкомнатные апартаменты в Фастове предлагаются по $60–70 тыс., а дома — по $30–40 тыс., что как минимум на 35–50% дешевле, нежели до начала кризиса. По словам директора местной компании «Анкор-Технолоджи» Андрея Корецкого, за такую цену их мало кто хочет выставлять на продажу, в результате чего базы предложения у посредников очень бедные. «Да и покупатели не особо радуют своими обращениями. За несколько последних месяцев в наше агентство не поступило ни одного звонка», — отмечает г-н Корецкий.

Обмен возрождается

На фоне слабой активности в сегменте купли-продажи в ряде городов-спутников стали популярными сделки по обмену, число которых постоянно растет. Например, в Боярке и Фастове наиболее распространенным вариантом стал обмен небольшого домика на участке в 6 соток на однокомнатную квартиру. А в Борисполе в большей части объявлений и заявок говорится о желании поменять 10 соток под строительство дома на однокомнатное жилье. «Сейчас подобный земельный надел оценивается примерно в ту же сумму, что и квартира, — $23–32 тыс. Но многие из тех, кто покупал такие участки, уже не имеют денег на возведение домов», — говорит Лариса Ярема. Не менее распространенным является обмен «единички» на «двушку с доплатой, а также одно-, двухкомнатной на трехкомнатную с доплатой. Последний вариант, по словам риэлторов, получил распространение после очередного повышения стоимости коммунальных услуг в пригородах, составляющей ныне около 300 грн. в месяц для однокомнатной квартиры и 500–700 грн. — для трехкомнатной. «Особенно больно это ударило по пенсионерам, которые теперь согласны поменять свои просторные апартаменты на более экономные варианты», — говорит г-жа Ярема.

Прогнозируя дальнейшее развитие рынков вторички городов-сателлитов, эксперты сходятся во мнении, что до начала лета недвижимость подешевеет еще на 10–25%. По словам аналитика рынка Ярослава Цуканова, квадраты в городах-спутниках традиционно были на $300–700 дешевле, чем в Киеве, и подобное соотношение со временем восстановится. «Жилье в Броварах априори не может быть дороже квартир на Троещине или Лесном», — считает эксперт.

Дальше, по мнению специалистов, все зависит от курса доллара: если он будет держаться на прежней отметке, цены стабилизируются, а при увеличении спроса даже начнут расти. Но если будет наблюдаться дальнейшее обесценивание гривни, спрос не появится, а значит, недвижимость подешевеют еще больше.