Долгострой или оживление первички?

На повестке дня - вопрос выделения первого транша госпомощи в виде 3 млрд. грн. на достройку… 60 домов по всей Украине. Остальные стройобъекты обречены на бессрочную консервацию. Частным инвесторам законсервированных строек эксперты рекомендуют брать их судьбу в свои руки.

В поисках денег

Государственный приоритет в нынешнем году отдан поддержке объектов, которые готовы более чем на 70%. Всего в 2009-м планируется профинансировать достройку 750 домов (9,6 млн кв. м), на что, по подсчетам Минрегионстроя, необходимо 14 млрд грн. Такие темпы размораживания законсервированных строек, считают застройщики, дают надежду на заселение в свои квартиры к 2012 г. инвесторам максимум 15% возводимых сейчас зданий. «Шанс быть достроенными (в течение трех лет - прим. »ВД«) имеют не больше 10-15% сегодняшнего предложения объектов, - полагает Валерия Гулевская, руководитель службы маркетинга одной из харьковских строительных корпораций. - При условии, что никто из застройщиков, которые сейчас остановили или замедлили строительные самостоятельно, без помощи государства».

Их решением строительные компании похвастаться все еще не могут. «В феврале этого года активность на стройплощадках достигла рекордно низких показателей, - продолжает Валерия Гулевская. - В Харькове всего три объекта, на которых ведутся активные работы. Количество домов, строительство которых полностью остановлено, с каждым месяцем увеличивается. Если в сентябре стояло 15% строек, то в феврале - уже 45%».

Под личным контролем

«Нас волнует только одно - деньги, которые нужны для достройки. Варианта два: либо где-то их получить, либо самим сбрасываться, - констатирует один из членов инициативной группы инвесторов домов компании »Киевреконструкция«, в отношении которой в прошлом году было открыто дело о банкротстве (12 января с. г. закрыто). - Мы создали строительный кооператив, чтобы перевести на себя право выполнять функции застройщика. К тому же наш дом отвечает критериям программы о недострое, который государство может дальше профинансировать, и как только она появилась, мы сразу же подали заявку».

Как уже писала «ВД», объединение инвесторов в жилищно-строительные кооперативы, если застройщик не способен или отказывается достраивать объект, - оптимальная возможность для завершения строительства. Инвесторы жилья, возводимого компанией «Киевреконструкция», одними из первых с началом кризиса создали ЖСК, получив при этом возможность самостоятельно лоббировать попадание своих объектов в заветные министерские списки. Пока кооператив не создан, получить доступ к этому процессу инвесторам сложнее.

«К сожалению, инициативные группы частных инвесторов не уполномочены ходатайствовать о выделении бюджетных средств. Но при содействии застройщика они могут обращаться в органы местного самоуправления, которые в свою очередь должны учитывать поступившие заявки при формировании списков строительных проектов на местном уровне», - отмечает Наталия Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры».

Кроме того, создание кооперативов (неприбыльных организаций) позволяет инвесторам снизить себестоимость достройки дома на выставляемую строителями рентабельность. «Действительно, в последнее время прослеживается тенденция самоорганизации инвесторов, - констатирует Наталия Доценко-Белоус. - Наиболее эффективной формой самоорганизации инвесторов в условиях приостановленного строительного проекта является создание ЖСК. Строительный кооператив позволяет каждому из инвесторов принимать участие в решении вопросов, связанных с продолжением строительства. Кроме того, механизм ЖСК дает возможность заменить застройщика путем оформления на ЖСК прав собственности на объект незавершенного строительства, что создает предпосылки для получения прав на земельный участок. ЖСК - это оптимальный способ для завершения строительного проекта, когда от этого процесса самоустранился застройщик. Однако инвесторам (даже тем, которые внесли 100% средств) нужно быть готовыми на дополнительное финансирование (например, дополнительно вложить по $200 с каждого квадратного метра), им также нужно выбрать или сформировать группу менеджеров, способную управлять строительным проектом (его завершением), а степень строительной готовности объекта должна быть значительной».

Выход с разрешения

Антикризисный закон вводит ряд новшеств, ограничивающих возможности инвесторов, профинансировавших жилье на первичном рынке. Благодаря его появлению покупатели, оплатившие 100% стоимости квартиры, не могут разорвать договор с застройщиком в одностороннем порядке и требовать возврата вложенных средств (если жилье оплачено не полностью, разорвать договор можно, однако застройщику разрешено возвращать деньги только после перепродажи квартиры). Лишили инвесторов и права требовать от застройщиков выплаты штрафных санкций за срыв сроков сдачи жилых объектов. Эти ограничения касаются тех объектов, задержка сдачи которых затягивается менее чем на полтора года.

Кроме того, новый закон позволил застройщикам регистрировать в БТИ право собственности на недостроенные дома и их части. Это, по замыслу законодателя, должно облегчить строителям использование недостроев в качестве залогов по кредитным договорам. Если банки рискнут принимать в залог недостроенные объекты, инвесторам грозит очередной повод для судебных тяжб: не сумей строительная компания-заемщик погасить кредит, заложенный дом перейдет в собственность кредитора, а права людей на профинансированное жилье окажутся под угрозой оспаривания. Впрочем, некоторые юристы толкуют норму об оформлении застройщиками права собственности на недострой как дополнительные возможности для частных инвесторов. Теоретически это позволяет им переоформить бумаги, по которым заключались сделки инвестирования, на договоры купли-продажи части незавершенного строительства. Решить проблему источников финансирования стройки это не поможет, но закрепит право собственности на квартиры за их покупателями.

«Инвесторам, ставшим заложниками приостановленных строительных проектов, для начала следует оценить намерения застройщика по завершению строительства, в частности - по ликвидации предприятия (сейчас это становится популярным, к сожалению), - продолжает г-жа Доценко-Белоус. - Затем предложить застройщику заменить имеющиеся малоэффективные инструменты, с помощью которых привлекались средства в проект (ФФС и облигации), на договор купли-продажи квартиры как части объекта незавершенного строительства. И создать ЖСК». Правда, застройщики резонно отмечают (см. «Мнение» Юрия Костоглодова), что процесс создания ЖСК законодательно не урегулирован, поэтому и гарантий того, что такое предприятие увенчается успехом, нет. Главная проблема - переоформление права собственности на строящийся дом со строительной организации на кооператив. Впрочем, несмотря на это, первые примеры успешной замены застройщиков на ЖСК уже имеются. И если на законодательном уровне предусмотреть такую возможность, утверждают юристы, будет найден оптимальный вариант урегулирования проблемы недостроев.

Юрий Костоглодов, председатель совета директоров ИСК «Авантаж» (Харьков)

- Создание инвесторами ЖСК невозможно с правовой точки зрения. На строительстве объек­та есть заказчик, есть генеральный подрядчик. И если создается кооператив, то объект должен изменить свою правовую принадлежность и перейти в собственность этого объединения. Я не знаю прецедентов, когда в существующих условиях менялись бы собственники площадок. Тем более - в домах с высокой степенью готовности. Более рационально для застройщика - изыскать средства на строительство, привлечь инвесторов, перераспределить средства и т. д. Что касается выкупа нереализованных квартир государством, если он и будет иметь место, то лишь в одном сегменте жилья - эконом-классе. Потому как стоимость жилья премиум-класса выше, чем цена, по которой государство готово покупать квадратные метры у застройщиков.

Зоя Федорчук, пресс-секретарь ХК «Киевгорстрой»

- Участие государства в решении проблемы остановленного строительства все еще остается голым популизмом. Существует антикризисный совет, который создан при Кабинете Министров, куда вошли наши представители, но с трудом верится в то, что при таком тотальном дефиците бюджета будут найдены хотя бы эти три миллиарда гривен. Наши объекты тоже попали в этот список, это известно, но кажется, что выбираться застройщикам придется по одному самостоятельно. Какие пути выхода? У нас создан свой антикризисный совет, куда вошли лучшие представители строительных предприятий Киева, есть и коммерческие мероприятия, не имею права что-то озвучивать, но мы пытаемся выйти из этой ситуации.

Александр Ротов, президент ИСГК «Герц» (Донецк)

- Ситуация такова, что население держит деньги на руках. Привлекаемые инвестиции от физлиц мизерны. Но все-таки, понимая, что сейчас самая низкая цена (ниже $1,5 тыс. за квадратный метр она все равно не упадет), люди начинают потихоньку интересоваться. Не скажу, что массово, но пару недель назад понемногу пошли продажи. Кроме того, правительство дало возможность купить квартиры тем людям, которые стоят в квартирной очереди или же имеют какие-то льготы от государства, по цене 6-7 тыс. грн. за квадратный метр (в разных городах по-разному). Это еще только готовится, реально программа не заработала, еще уточняются списки, деньги не выделены, а застройщики пересматривают себестоимость. Но даже это хорошо, потому что дает хоть какой-то старт.