Цены на аренду офисных площадей в Киеве упали на 40%

Делать однозначный вывод о падении арендных ставок на 40% не стоит, так как многое зависит от валюты, в которой делается анализ. Если пересчитать ставки и учесть курс доллара в сентябре 2008 года и феврале 2009 года, то падение будет не столь значительным. В сентябре средняя месячная арендная ставка по городу равнялась 63$, что по тогдашнему курсу составляло 320 гривен (курс 5,05 грн).

График 1. Динамика изменения арендных ставок в Киевских бизнес-центрах

Сегодня средняя месячная арендная ставка по городу - 36$, что в пересчете по сегодняшнему курсу соответствует 277 грн (курс 7,7 грн) (см. График 2.). Поэтому фактическое падение уровня аренды составило всего 13% в гривне.

График 2. Динамика изменения месячных арендных ставок в киевских БЦ в гривне

Причины падения

По мнению аналитиков, на падение ставок повлияло изменение курса доллара, который продолжает оставаться нестабильным. Ни консультанты, ни девелоперы, ни собственники бизнес-центров до конца так и не пришли к единому мнению, как реагировать на эти колебания.

Одним из наиболее распространенных вариантов является переход многих владельцев бизнес-центров на национальную расчетную валюту – гривну – без привязки к текущему курсу. Как правило, такие переходы расчетов имеют ограниченный, временный характер. Это значит, что на полгода или год заключается приложение к основному договору, где фиксируется аренда в гривне с возможностью пересмотра размера и валюты арендной ставки по истечению срока этого приложения.

Вакантность площадей

В связи с оттоком арендаторов из бизнес-центров уровень вакантности увеличился в среднем по рынку до 25% (см. График 3) . В основном, это коснулось бизнес-центров класса «А», находящихся в центральной части города.

График 3. Уровень вакантности в киевских бизнес-центрах

Нетребовательный спрос

Изменилась и структура спроса. Если раньше наиболее востребованными помещениями были площади в бизнес-центрах размером от 200 до 400 кв. м, то сейчас спрос переместился на более малые площади от 75 до 200 кв. м. Все так же, как и раньше, потенциальные арендаторы пытаются найти такие площади в бизнес-центрах, находящихся в центре или приближенных к центру. Однако сейчас это является проблематичным, так как большая часть построенных центров имеют крупную нарезку офисных блоков, сделанных по принципу «open space». Участились случаи переселения арендаторов в нежилые фонды и переделанные квартиры.

Когда речь идет о выживании на рынке, то престижность месторасположения офиса выходит на второй план.

На первое место при выборе офиса вышла цена, на втором месте транспортная доступность, затем качественная отделка помещения, коммуникации и парковка. Структура самих арендаторов, которые арендуют площади в бизнес-центрах, изменилась незначительно.

Прогнозы

По прогнозам аналитиков, в дальнейшем будет продолжаться понижение арендных ставок, повсеместный переход на гривну при расчетах и договоренностях об аренде. Также будет падать и цена продаж офисных площадей. Эксперты затрудняются сказать, когда это падение закончится, на это влияет очень много внешних факторов. Если ситуация в стране глобально не улучшится, то рынок достигнет своего «дна» в середине или к концу лета этого года. Затем наступит затишье, которое будет характеризоваться отсутствием динамики цен как в сторону повышения, так и в сторону понижения.