Переоценка залогового имущества: заёмщик, готовься платить!

В конце прошлого года Национальный банк Украины и МВФ потребовали от украинских финучреждений провести переоценку залогового имущества. В среде банкиров идея регулятора не вызвала особого восторга. «Сегодня не лучшее время для требований дообеспечения кредитов, так и доформирования резервов при их отсутствии, — заявил заместитель председателя правления одного из банков. — Поэтому банки до последнего будут уходить от этого».

Однако спустить дело на тормоза не получилось: в борьбе "платежеспособный заемщик против требования НБУ победил регулятор.

За все платит заемщик

В большинстве кредитных договоров прописано, что в случае падения стоимости залога (в разных банках по-разному - от 5% до 50% от стоимости.) банк вправе требовать:

— дополнительного залога или поручителя;

— полного досрочного погашения задолженности по кредиту.

«Сегодня практически все объекты обеспечения теряют в реальной рыночной стоимости. Если банк соглашается со снижением стоимости залога, он вынужден формировать повышенный резерв под кредитную операцию, что в абсолютном большинстве случаев рассматривается как негативный результат. С его стороны будет логично дообеспечить кредит дополнительным залогом. Такое право, как правило, определяется кредитным договором с банком», — поясняет Светлана Лотоцкая, заместитель председателя правления Банка «Финансы и Кредит». На плечи заемщика в этом случае ложатся дополнительные расходы — предложение ликвидного обеспечения, его оценка, подготовка документов, нотариальные издержки.

Еще одним способом выхода из ситуации для банка может стать повышение платы по страховке залога, которая частично перекроет риски снижения стоимости самого залога. Но, по словам страховщиков, эта мера не приносит ожидаемого эффекта. «Страховое возмещение выплачивается исходя из ущерба, рассчитанного на момент совершения события. Эта сумма никогда не перекроет стоимость залога», — говорит Евгений Бескорсов, директор департамента банковского страхования СК «БРОКБИЗНЕС».

Щедрость банка «в цене»...

В зависимости от действующих в банке процедур переоценка залога выполняется либо сотрудником банка (и тогда это только неудобство для заемщика — необходимо предоставить залог для осмотра), либо субъектом оценочной деятельности (и тогда к неудобствам плюсуются денежные расходы). «Переоценку залога нужно закрепить дополнительным соглашением к договору залога, а это, в случае нотариальной сделки, означает денежные затраты для клиента банка», — утверждает Лотоцкая.

Переложив на плечи заемщика расходы, связанные с переоценкой залога, банки великодушно:

— отказались от взимания дополнительных комиссий за переоценку залога;

— утверждают, что на страховании можно будет сэкономить — так как снижение рыночной стоимости залога влечет за собой снижение суммы страхового взноса;

— говорят, что на величину процентов по кредиту переоценка залога не влияет.

...а истина - в суде

Однако с переоценкой залога есть проблемы. Как признают сами банкиры, в условиях постоянного колебания курса гривны, падения цен на недвижимость и, как следствие, нестабильности на этом рынке говорить о ее корректном проведении не приходится. Поэтому не исключено, что в скором времени суды будут завалены исками от заемщиков с требованием повторной переоценки стоимости залога. «Результат оценки можно оспорить в судебном порядке, — отмечает Артем Стариков — В этом случае суд проводит собственную экспертизу и выносит решение».

Кроме того, можно попытаться оспорить факт необходимости проведения повторной оценки залога банками. «Если сравнить, насколько девальвировала гривна и насколько просели цены на недвижимость, то окажется, что квартиры подешевели в долларах настолько, насколько упала гривна. Разница может достигать максимум 7-10%», — заявил Анатолий Шевченко, юрист компании IBC Group Сonsulting.

А предоставления дополнительного залога банк может требовать только в случаях, когда заемщик не выполняет перед ним своих обязательств, нарушая их без уважительной причины и не предупреждая об этом банк. Тех же, кто стабильно погашает кредит и не имеет проблем с банком, стараются «не трогать», подтверждают сами финансисты.