Строители отдыхают: в крупных городах Украины заморожено около половины строек

Жительницу одной из центральных улиц Киева нотариуса Ирину Руденко удивляет начавшаяся совсем недавно под окнами её дома стройка. «Довольно странно, что в условиях экономического кризиса у кого-то есть деньги и смелость начинать строительство», — говорит Ирина. Тем не менее, судя по темпам работ, дом построят в кратчайшие сроки. «Слишком быстро и рьяно они взялись за дело. Видно, деньги у них есть, и никакой кризис им не помеха», — рассуждает г-жа Руденко.

В центре внимания

Действительно, большинству домов, которые возводятся в центре Киева, не грозит замораживание строительства. «Элитное жильё кризис не затронул, - отмечает исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексей Пилипец, — оно как продавалось, так и будет продаваться». Особенный всплеск продаж он ожидает после выборов. «В Киев придёт новая элита, им нужно будет где-то жить», — говорит г-н Пилипец.

Приостановка ипотечного кредитования здесь не помеха: элитное жильё продаётся в основном за живые деньги. А элитные дома в центре города — это, как правило, довольно компактные объекты, а именно такие дома выгоднее всего строить в условиях кризиса. «Кроме того, проект должен иметь какую-то свою изюминку, то, чего нет у других, и, безусловно, должен быть удачно расположен», — рассказывает Клавдия Бондарева, директор ФСК «Пагода». Поэтому, по её словам, в центре Киева строить выгодно, особенно если все отчисления в городской бюджет и затраты на оформление разрешительной документации были оплачены ещё до кризиса.

Вообще-то, спрос на жильё экономкласса сейчас тоже есть. Но с одной оговоркой. «Покупателю нужна 100-процентная гарантия получения жилья, — объясняет маркетолог харьковской компании „Авантаж“ Валерия Гулевская. — И сегодня спрос существует не на определённые проекты, которые расположены в конкретном месте, а на уже готовые квартиры„.

Это означает, что в ближайшее время речь будет идти лишь о строительстве небольших объектов, ведь микрорайон без привлечения средств будущих владельцев квартир построить нереально. На масштабные проекты застройки на окраинах городов сегодня практически никто не решается.

“Окраины всегда были интересны с точки зрения комплексной застройки. Здесь выгодно возводить целые микрорайоны, — объясняет Клавдия Бондарева, - но сегодня, в условиях кризисной ситуации, такие крупные проекты становятся нереальными».

Мороз ударил

Но хуже всего обстоят дела с уже начатым строительством. Ведь несмотря на то, что кризисные явления наблюдались на рынке недвижимости ещё весной этого года, многие застройщики и девелоперы не успели на них отреагировать.

Именно поэтому, по мнению Валерии Гулевской, застройщики сегодня начинают возводить объекты, совершенно не адаптированные к сегодняшней ситуации на рынке. «Это те проекты, которые были запланированы ещё в 2006—2007 годах», — объясняет она.

Под «сегодняшней ситуацией» имеется в виду прежде всего недоступность кредитов. «Высокая зависимость от банковских кредитов большинства застройщиков и инвесторов является причиной сегодняшнего застоя строительной отрасли», — говорит руководитель департамента аналитики компании «Канзас» Сергей Голуб. Оставшись без клиентов, строительные компании начали нести убытки, вложенные деньги перестали окупаться.

Результат налицо - большинство строек заморожено. Например, в Киеве приостановлено строительство около 40% объектов. «Но строительный кризис в самом разгаре, и, учитывая нынешнюю ситуацию, число долгостроев будет расти, — говорит Сергей Голуб. — По прогнозам, весной 2009 года их будет около 60%».

Не намного лучше ситуация и в регионах. «По состоянию на конец сентября в Харькове заморожено 14% общего количества строек», — рассказывает Валерия Гулевская. В основном это строительство, которое находится на начальном этапе. Но с течением времени, прогнозирует г-жа Гулевская, около 50% всех харьковских строек могут превратиться в долгострои.

В Донецке тоже замораживают объекты. «Думаю, из 25 высотных зданий, которые сейчас строятся в городе, большая часть в срок сдана не будет, — полагает генеральный директор ассоциации „Строительный Альянс Донбасса“ Олег Миланин. — Мы же помним: ещё два года назад стояли скелеты построек, которые были начаты в застойные времена и на заре перестройки. Я думаю, что такие объекты у нас появятся и сегодня». По его мнению, кризисная ситуация на рынке продлится ещё 1,5—2 года.

Уснувший рынок

В этих условиях ждать снижения цен на недвижимость не приходится. «Хотя бы потому, что те, кто вкладывал деньги в недвижимость, не заинтересованы в падении цены», — рассуждает начальник департамента ипотечного кредитования УкрСиббанка Роман Тищенко. Естественно, застройщики хором утверждают, что снижение цены невозможно по объективным причинам. «Одна из причин — высокая себестоимость строительства, — объясняет президент инвестиционной группы „Магистр“ Маргарита Урицкая. — Снижение цены возможно только на объекты с изначально завышенной стоимостью, например, на жильё премиум-класса».

По словам некоторых экспертов, то, что сейчас выдают за падение цены на 10%, — не более чем единичные сделки по продажам квартир со скидкой. «Рынок уснул, не происходит никакого движения. Квартиры не продают и не покупают, — говорит генеральный директор компании „Кредит Свит“ Любовь Слободянюк. — А все совершённые сделки — чисто ситуативные».

И продавцы, и покупатели сейчас выжидают. Первые не хотят продавать квартиры за гривны, а вторые ждут обещанного падения цен. Но даже если застройщики снизят цены на свои объекты, они и тогда рискуют не продать их. По словам строителей, сейчас как никогда силён психологический фактор: видя низкую цену, клиенты думают, что застройщик попросту хочет их обмануть.

Долгие годы

Дальнейший ход событий на строительном рынке будет напрямую зависеть от ситуации в банковской сфере — без помощи банков строители не смогут работать. По самым оптимистичным прогнозам, кризис в строительной отрасли продлится до середины 2009 года, а рынок более-менее «оживёт» в 2010-м. Пессимисты называют другие сроки — 2012 год.

Пока же на руках у украинцев, забравших свои деньги из банков, находится около 6  млрд. грн., которые вряд ли попадут на рынок недвижимости. «Люди не станут вкладывать деньги в недвижимость по той причине, что ни у кого из снявших депозиты всё равно не хватит на квартиру: большинство депозитов — это несколько тысяч долларов», — объясняет аналитик компании «Простобанк консалтинг» Владимир Паюк.

Да и сами строители не советуют сейчас вкладывать в покупку квартиры. «Если бы у меня оказались свободные средства, я не стал бы вкладывать в недвижимость, а держал бы в кэше», — признаётся директор строительной компании «Мезон» Дмитрий Пиратовский.

Тем же, кто вложил деньги в строительство по инвестиционным договорам, остаётся запастись терпением. Но застройщики предупреждают: по окончании кризиса работы возобновятся не на всех приостановленных стройках. «Если стройка заморожена, это может обернуться вечным недостроем. И то, что деньги вернут, маловероятно», — делает невесёлый прогноз Сергей Голуб.