Закордонна нерухомість: як інвестувати, коли бюджету не вистачає на мрію

Консервативні ринки мають іншу економіку. Висока ліквідність, жорстке регулювання і передбачуване середовище знижують ризики, але водночас обмежують дохідність. На сьогодні показник 6−8% річних до оподаткування в Іспанії або інших країнах ЄС вважається сильним результатом для орендної нерухомості. Саме такі цифри демонструють об'єкти, що стабільно працюють у професійному управлінні.
Вищі показники можливі, але вони з’являються вже на інших ринках — там, де економіка тільки формується, інфраструктура розвивається, а правила гри можуть змінюватися. У таких випадках зростає потенційна дохідність, але разом із нею зростає і рівень ризику. Це базова залежність, яку важливо враховувати ще до вибору країни чи конкретного об'єкта.

Читайте також: Рейтинг забудовників західного регіону України: всі особливості місцевих новобудов

Бюджет і реальність ринку: що насправді доступно інвестору

Однією з найскладніших тем у роботі з інвесторами є бюджет. Точніше, невідповідність між сумою, з якою людина виходить на ринок, і уявленням про те, який об'єкт вона за ці гроші зможе придбати. На практиці ця різниця часто сягає близько 50%. Інвестор, маючи 100 тисяч євро, мимоволі орієнтується на сегмент, який на ринку коштує 140−150 тисяч.
Йдеться не про поодинокі випадки, а про стійку тенденцію, особливо серед тих, хто вперше інвестує в закордонну нерухомість. Очікування формуються з особистого досвіду, візуальних образів, реклами й розповідей інших покупців. Реальний ринок, натомість, визначається співвідношенням попиту і пропозиції, локацією, фазою циклу та загальною економікою регіону.

Щоб зрозуміти масштаб цієї різниці, варто звернутися до конкретних цифр.
На узбережжі Коста-Бланка в Іспанії, зокрема в районі Аліканте, однокімнатні квартири площею 40−45 квадратних метрів у новобудовах сьогодні продаються в діапазоні 150−170 тисяч євро. На вторинному ринку ціни нижчі й зазвичай становлять 100−120 тисяч євро, однак у цьому сегменті інвестор уже стикається з іншою якістю житла, станом об'єкта та обмеженими можливостями зростання.

У Валенсії ситуація суттєво відрізняється. Однокімнатні квартири там майже відсутні як клас, а базовою пропозицією є двокімнатні об'єкти на вторинному ринку з цінами близько 250 тисяч євро. Новобудови стартують від 400 тисяч, тоді як у передмістях можна знайти варіанти приблизно на 30% дешевші. У Барселоні до цих цифр варто додавати ще щонайменше половину.

Південь Іспанії, зокрема регіон Коста-дель-Соль і агломерація Марбеї, має власну специфіку. Однокімнатного сегмента там фактично не існує. Мінімальні ціни на двокімнатні квартири на вторинному ринку починаються від 300 тисяч євро, тоді як новобудови зазвичай стартують від 450 тисяч і вище.

Зіткнувшись із такими цифрами, інвестор опиняється перед вибором: або переглядати бюджет і піднімати його до рівня, який відповідає бажаному класу об'єкта та локації, або відкладати рішення й продовжувати пошук, або погоджуватися на компроміс, обираючи слабшу локацію чи об'єкт із нижчими характеристиками.
Ці рішення не завжди комфортні, проте саме вони формують подальшу траєкторію інвестиції. Ринок не підлаштовується під очікування, а лише показує, що реально доступно за конкретний бюджет у конкретний момент часу.

Читайте також: ДПС знає про рахунки українців в Швейцарії, Німеччині та Австрії: що далі

Дохідність і ризик: як різні ринки працюють на практиці

Після того як бюджет співвіднесено з реальністю, ключовим стає питання ринку. Саме на цьому етапі багато інвесторів помиляються: намагаються порівнювати країни за однією шкалою і не враховують стадію розвитку ринку та пов’язані з нею ризики.

Європейські ринки, зокрема Іспанія, працюють у консервативній моделі. Тут стабільний попит, зрозуміле регулювання і висока ліквідність, але водночас обмежений потенціал швидкого зростання. Для орендної нерухомості реалістична дохідність у таких країнах становить 6−8% річних на вкладений капітал до оподаткування.
Ринки, що розвиваються, пропонують іншу економіку. У Туреччині, зокрема на узбережжі Анталії та в Аланії, сьогодні можна придбати готову квартиру формату 1+1 площею близько 50 квадратних метрів у діапазоні 70−100 тисяч євро. Йдеться про комплекси віком до чотирьох років, із повною інфраструктурою та відстанню до моря 200−300 метрів. Турецький ринок перебуває на нижній фазі циклу, що створює можливості для входу за відносно низькими цінами, але водночас вимагає уважного ставлення до валютних і регуляторних ризиків.

Азійські напрямки працюють за ще однією моделлю. На Балі та в Таїланді інвестор купує не стільки житло, скільки готовий орендний продукт. Апартаменти в комплексах із повною комплектацією, управлінням і сервісом можуть приносити 10−15% річних на вкладений капітал. Така дохідність зумовлена туристичним бумом, активною міграцією цифрових кочівників і високим завантаженням протягом року. Водночас інвестор має чітко розуміти, що йдеться про інші правові режими, інші форми володіння і зовсім інший рівень операційних ризиків.

Окремо варто згадати нові ринки на ранній стадії розвитку. Занзібар сьогодні є прикладом такого напряму. Апартаменти площею близько 40 квадратних метрів на другій лінії океану коштують від 65 тисяч доларів, а об'єкти з прямим видом на океан — близько 100 тисяч. Для порівняння, аналогічні апартаменти на Балі вже оцінюються в 300−350 тисяч доларів. Різниця пояснюється фазою ринку. На Занзібарі інфраструктура лише формується, але масштабні інвестиції міжнародних готельних мереж і державна підтримка створюють передумови для довгострокової капіталізації.

Інструменти входу: як зменшити навантаження на капітал

Результат інвестиції значною мірою залежить від того, яким чином інвестор заходить у проєкт. Саме на цьому етапі рішення щодо структури платежів і фінансування можуть суттєво вплинути на кінцеву дохідність.

Один із ключових інструментів — розтермінування від забудовника. На багатьох ринках, зокрема в Європі, інвестор може зайти в проєкт із початковим внеском у межах 10−30% вартості об'єкта, а решту суми сплачувати протягом періоду будівництва. У низці випадків фінальний платіж у розмірі до 50% здійснюється вже після отримання ключів. Така модель дозволяє зафіксувати ціну на ранньому етапі, розтягнути платежі в часі й скористатися зростанням ринку ще до введення об'єкта в експлуатацію.

Іпотека є ще одним інструментом, який часто недооцінюють. У країнах Європейського Союзу умови кредитування для нерезидентів різняться, однак у багатьох випадках банки готові фінансувати частину угоди. Іпотека може стати продовженням розтермінування або окремим елементом фінансової стратегії, що знижує обсяг власних коштів, залучених на старті. Важливо враховувати відсоткові ставки, вимоги до доходів і податкові наслідки, адже саме ці параметри визначають доцільність такого рішення.

Незалежно від обраного інструменту, інвестиція в нерухомість починається з фінансової моделі. Саме вона показує, як поводитимуться кошти протягом усього циклу. У розрахунках враховуються графік платежів, орендний дохід, витрати на утримання, податки та потенційна зміна вартості об'єкта. Коли ці параметри зведено в єдину модель, інвестор бачить цілісну картину.

Юридичний супровід у таких угодах є обов’язковою складовою. Кожна країна має власні правила, обмеження й нюанси оформлення прав власності. Незалежний юрист перевіряє документи забудовника або продавця, структуру угоди й захищає інтереси покупця. Витрати на такі послуги зазвичай невеликі порівняно з вартістю об'єкта, але їхня роль у зниженні ризиків є критичною.

Кейсова логіка і довгий горизонт: як інвестор приймає зрілі рішення

Коли бюджет співвіднесено з реальністю, ринок обрано, а фінансову модель пораховано, залишається ще один важливий крок — перевірка рішення через практику. Саме тут інвестори найчастіше помиляються, орієнтуючись не на факти, а на окремі історії або емоційні аргументи.

Кейси дають інше бачення. Вони дозволяють оцінити, як подібні об'єкти працюють у реальному середовищі: чи здаються вони в оренду за заявленими ставками, яке фактичне завантаження протягом року, як змінювалася ціна квадратного метра в цій локації за останні п’ять чи сім років. Саме ці дані показують не потенціал на словах, а результат у цифрах.
Закордонна нерухомість рідко працює як швидка спекуляція для непрофесійного інвестора. Вона розкривається на дистанції. Недарма Уоррен Баффет неодноразово наголошував, що інвестиції в нерухомість варто розглядати з горизонтом щонайменше десяти років. Саме на такому відрізку часу зростання вартості, орендний дохід і ефект стабільності починають працювати разом.

Автор:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій