Як змінилися ціни на житло на найбільшому ринку України і що буде далі

Вторинка: неоднорідна ситуація

Вторинний ринок Києва залишається більш вразливим до коливань цін, але його позиції зміцнюються в міру відновлення попиту. Станом на жовтень 2024 року середня ціна квадратного метра на вторинному ринку складає 42500 гривень (приблизно $1160). Однак ціни різняться залежно від типу квартир, району міста та року забудови.

Однокімнатні квартири мають найбільший попит, особливо серед молодих покупців та інвесторів, які шукають доступні варіанти житла. За останніми даними, ціни на однокімнатні квартири знизилися на 3%, що еквівалентно зниженню на $2 000, порівняно з 2023 роком.

Наприклад, якщо вартість однокімнатної квартири в Печерському районі становила $70 тис у 2023 році, то тепер вона знизилася до $68 тис. У Голосіївському районі, де також спостерігається високий попит, однокімнатні квартири коштують в межах $65 тис.

Двокімнатні оселі є наступними за популярністю, особливо серед сімей з дітьми, які потребують більше простору. Тут спостерігається стабільність, з незначним зниженням вартості на 1%.

Наприклад, у Солом'янському районі двокімнатні квартири коштують в середньому $80−85 тис, тоді як у Шевченківському районі ціни можуть досягати $90 тис.

Найбільше зниження вартості спостерігається серед трикімнатних квартир, які втратили до 6% своєї вартості. Це зумовлено тим, що такі квартири мають вищу загальну вартість і менший попит серед покупців.

У Деснянському районі, де житло дешевше, трикімнатні квартири можуть коштувати від $60 до $65 тис. У центрі столиці, у Печерському та Шевченківському районах, такі квартири можуть продаватися від $100 тис і більше.

Ціни на квартири також серйозно відрізняються залежно від року забудови будинків. Новобудови, збудовані після 2010 року, зазвичай мають вищу вартість через сучасні планування, кращу інфраструктуру та енергоефективність. Наприклад, трикімнатні квартири в сучасних житлових комплексах коштують у два рази більше за квадратний метр, ніж аналогічні пропозиції в «хрущовках» або панельках.

Старі радянські будинки, хоч і дешевші, часто потребують значних капіталовкладень для ремонту, що знижує їх привабливість для покупців. Однак попит на житло такого типу залишається стабільним через більш доступний чек в порівнянні з новобудовами.

Одним із показників ринку нерухомості є середній термін продажу квартир. У 2024 році середній час для продажу квартири в Києві становить від 2 до 4 місяців. Найшвидше продаються однокімнатні квартири, оскільки вони найбільш популярні серед покупців, особливо у відносно недорогих районах з розвиненою інфраструктурою, таких як Голосіївський, Дарницький та Солом'янський райони. Водночас трикімнатні квартири, які мають менший попит через вищу вартість, можуть залишатися на ринку до 5−6 місяців.

Для вторинного ринку прогнозують зростання цін на 7−10% до кінця 2025 року. Вартість однокімнатних квартир може зрости до $72000−75000, особливо в центральних районах, де зростання попиту буде найвищим. Двокімнатні квартири, ймовірно, досягнуть вартості близько $95−100 тис., а трикімнатні — $130−140 тис. залежно від району.

У середньому, квартири в будинках радянської забудови залишатимуться дешевшими, але зростання попиту на більш доступне житло може підвищити їхню вартість на 5−8%. У таких районах, як Дарницький або Деснянський, ціни будуть стабільними або дещо нижчими в порівнянні з центральними частинами міста.

Первинний ринок: дефіцит нових проєктів та зростання цін

На первинному ринку Києва спостерігається дефіцит нових проєктів, що зумовлено війною та економічними труднощами. Однак попит на новобудови залишається високим, особливо в престижних районах столиці.

Станом на жовтень 2024 року середня вартість квадратного метра в новобудовах складає 53 тис гривень (приблизно $1300). У районах, таких як Шевченківський та Печерський, ціни можуть досягати $2,5−3 тис. за квадратний метр та більше.

Страхування квартир від наслідків воєнних дій

Очікується, що до кінця 2024 року ціни на первинному ринку зростуть на 5−10% через обмежену пропозицію нових об'єктів та високий попит на якісне житло. До середини 2025 року середня вартість квадратного метра на первинному ринку може досягти 65 000 гривень, що сприятиме подальшому зростанню вартості квартир у столиці.

Також слід очікувати збільшення попиту на новобудови, що підпадають під державні програми іпотеки, які стимулюють молоді сім'ї та переселенців до купівлі житла.

За межами столиці: широкий контекст

У контексті загальноукраїнського ринку нерухомості Київ залишається найдорожчим містом, однак інші великі міста України також демонструють зростання цін. Наприклад, у Львові середня вартість однокімнатних квартир зросла на 12%, або плюс $6400 за рік.

В Івано-Франківську зростання склало 18%, що підняло середню вартість житла на $4700. Це зростання зумовлене відносною безпекою західних регіонів і високим попитом з боку внутрішньо переміщених осіб.

Порівняно з європейськими столицями, ціни на житло в Києві залишаються значно нижчими. Наприклад, у Варшаві середня вартість квадратного метра житла на початок 2024 року складає $2,8−3,2. Будапешт і Прага демонструють схожі показники, з цінами на рівні $3−4 тис. за квадратний метр. Це робить ринок Києва потенційно привабливим для інвесторів, які шукають дешевші варіанти інвестицій на довгострокову перспективу.

Попри всі виклики, що стоять перед ринком нерухомості Києва, він продовжує демонструвати стабільність і потенціал для зростання. Ціни на вторинному ринку поступово відновлюються, зростає попит на доступне житло, а первинний ринок показує високу стійкість за рахунок обмеженої пропозиції нових об'єктів.

Прогнози на 2025 рік вказують на подальше зростання цін, особливо на первинному ринку, де дефіцит нових квадратних метрів лише посилюватиметься.

Читайте також: Житло дорожчає по всьому світу: де ціна за квартал зросла на 46%

Зважаючи на нижчі ціни в порівнянні з європейськими столицями, ринок Києва може стати привабливим для інвесторів, які розглядають можливості для довгострокових інвестицій. У той же час, внутрішній попит буде відігравати важливу роль у відновленні ринку, оскільки все більше людей повертаються до столиці та шукають нові житлові рішення.

Автор:

Керівник проекту Perfеct Group Коваль Олексій