Як інвестувати в українську нерухомість з бюджетом до $3 тис.

Що таке REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) перекладається як «інвестиційний фонд нерухомості». «Фактично це об'єднання роздрібних інвесторів та їх капіталів із метою спільного придбання об'єктів нерухомості, та з подальшою метою отримання пасивних доходів», — розповів під час онлайн-конференції InvestFest 2025 комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук.

За його словами, ідея об'єднання навколо спільної мети притаманна нашому суспільству. Водночас REIT знайшов значне поширення у західних країнах. Наприклад, у США ринкова капіталізація всіх таких фондів сягає $1,425 трлн. Лише минулого року інвесторам REIT у США було виплачено дивідендів на $70 млрд.

Ключові американські REIT-компанії представлені на фондовому ринку та інвестувати в них можна, купуючи акції. Найбільша така компанія у США — Prologis Inc, що спеціалізується на інвестиціях в логістичні об'єкти. Її капіталізація перевищує $105 млрд. Цей фонд виплачує 3,55% дивідендів на рік. Щоправда, на тлі тривалого періоду високих відсоткових ставок та політичної невизначеності, його акції за рік подешевшали на 9,2%.

Інший лідер американського ринку — REIT-компанія American Tower Corp. — спеціалізується на досить незвичному типі нерухомості. Вона володіє великою мережею веж для мобільного зв'язку як у США, так і в багатьох інших країнах світу, та здає їх в оренду мобільним операторам. Це забезпечує компанії капіталізацію в $96 млрд, а інвестори отримують 3,34% дивідендів. Щоправда, акції фонду, як і попереднього року, за рік пішли в мінус, подешевшавши на 11,5%.

В Європі інвестори можуть придбати, зокрема, акції найбільшого в ЄС власника комерційної нерухомості — Unibail-Rodamco-Westfield. Фонд виплачує майже такі ж дивіденди, як його американські колеги, — 3,94%, але його акції на ринку почувають себе значно краще — за рік подорожчали на 17%.

Як REIT працюють в Україні

В українському законодавстві відсутнє поняття «REIT». Водночас, як розповів Віктор Бойчук, є Інститути спільного інвестування (ІСІ). Вони бувають пайовими (ПІФ) та корпоративними (КІФ). Порівнюючи з американським REIT, найближчий український аналог — це ПІФ.

Фактично ПІФ — це сукупність активів, які належать інвесторам на правах спільної часткової власності і якими управляє компанія з управління активами (КУА). Інвестор купує інвестиційні сертифікати, які є підтвердженням його частки у фонді, та отримує пасивний дохід.

«Як це працює на практиці? — Спершу інвестор обирає сегмент нерухомості, якою хоче володіти. Це може бути житло, комерційна, складська нерухомість і т.д. Після цього купує сертифікати обраного фонду. І саме кількість придбаних сертифікатів визначає розмір частки інвестор у всіх активах фонду», — пояснює Бойчук.

Функцію регулювання аналогів REIT в Україні виконує Національна комісія з цінних паперів та фондових ринків. Вона контролює та регламентує створення та реєстрацію фондів. Також здійснює нагляд за їх діяльністю та захищає права інвесторів.

Скільки треба грошей для початку інвестицій

Мінімальна сума інвестицій в кваліфікаційний пайовий інвестиційний фонд регулюється законодавством і становить 10 мінімальних зарплат. Наразі це 122 тис. грн. «Якщо на ринку є пропозиція інвестувати менше цієї суми, то мова йде про якийсь інший тип фонду.

Це не обов'язково буде скам, але вказує на те, що у фонді не передбачено володіння виключно реальними об'єктами нерухомості", — відзначає Бойчук.

Які переваги REIT для інвесторів

Для інвестора без досвіду основні переваги вкладення коштів у REIT, вважає Бойчук, наступні:

Доступність. REIT дозволяє стати власником нерухомості з відносно невеликою сумою коштів.

Простота. Від інвестора не вимагається додаткових спеціальних знань чи навичок. Управлінням нерухомістю займається професійна команда. До того ж інвестиції, отримання дивідендів і навіть вихід із інвестицій відбуваються онлайн.

Легке масштабування. Починати інвестувати у REIT можна зі 122 тис. грн, а збільшувати інвестиції можна, купуючи від одного сертифікату. Наприклад, у S1 REIT один сертифікат коштує близько 1 тис. грн.

Контроль за фондами з боку держави.

Для досвідчених інвесторів, говорить Бойчук, окрім зазначених, є і додаткові переваги:

Диверсифікація. Можливість наповнити свій портфель якісними активами, які надають стабільний дохід.

Відсутність потреби управляти активом. Якщо в інвестора великий портфель житлової нерухомості, кожен такий об'єкт вимагає залучення — пошук покупця, орендаря і т.д. Натомість REIT забезпечує джерело пасивного стабільного доходу.

Скільки можна заробити в Україні

Для інвестора у REIT є два джерела доходу. Це дивіденди та зростання капіталізації. Дивіденди виплачуються регулярно, наприклад, раз на місяць, квартал, чи рік. А капіталізація формується впродовж всього часу існування фонду. Фактично це різниця між вартістю нерухомості в момент інвестування та в момент виходу з угоди, або на момент завершення строку діяльності фонду та розпродажу ним своїх активів за ринковою ціною.

Читайте також: Від землі до доходу: покрокова стратегія девелопменту курортної нерухомості в Іспанії

Наприклад, S1 REIT пропонує інвесторам два фонди: S1 ВДНГ та S1 Obolon. У першому варіанті інвестори вкладають кошти у вже зданий в експлуатацію та заселений орендарями будинок. Запланований прибуток цього фонду становить 8,2% річних у доларах.

У S1 Obolon запланована дохідність становить 10% річних у доларах. Вища дохідність пояснюється тим, що об'єкт ще перебуває на стадії будівництва і вартість квадратного метра зростає, в міру наближення до будівельної готовності.

Автор:

Журналіст Олексій Писарев

Пише на теми: Інвестиції, фондовий ринок, forex, макроекономіка