Розтермінування від забудовників: чи вигідне воно для покупців та як вибирати програму

«єОселя», залишаючись привабливим механізмом за відсотковими ставками, все ж має певні обмеження (наприклад, щодо площі житла та вимог до потенційних позичальників). До того ж банківські кредити занадто дорогі (ставки сягають 19−21% річних).

А що з розтермінуванням? Забудовники, з якими поспілкувався «Мінфін», говорять про чималий попит на придбання квартир у такий спосіб.

«У 2024−2025 роках у нас близько 26% покупців вибирали повну оплату, 27% — розтермінування від 3 до 6 місяців, 20% — розтермінування від 1 року і більше. Ще близько 25−27% покупців придбали нерухомість за допомогою держпрограми «єОселя», — каже Олена Рижова, комерційний директор компанії «Інтергал-Буд». У деяких компаній частка продаж із розтермінуванням взагалі сягає 60−65%, а за деякими ЖК — й 90%.

Та, як показує практика, з угодами про розтермінування також можуть бути сюрпризи. Зокрема, чимало забудовників штрафують покупців за несвоєчасну оплату чи, навпаки, дострокове погашення усієї суми. Дехто збільшує вартість квадратного метра вже після підписання угоди чи перераховує ціну після стрибків курсу валют. До того ж іноді такі нюанси прописують «дрібним шрифтом», тож для багатьох покупців вони можуть стати неприємним сюрпризом.

Крім того, програми розтермінування на ринку постійно змінюються — як на користь покупців, так і навпаки — з вигодою для забудовника.

«Мінфін» зʼясував, які пропозиції по розтермінуванню пропонують забудовники, та на що варто звертати увагу, щоб не зіпсувати входини.

Навіщо розтермінування покупцям і забудовникам?

Як зазначила Олена Рижова, попит на купівлю житла на виплат був стабільно високим ще до повномасштабного вторгнення. І зараз, попри війну, він залишається чималим.

«Це пояснюється передусім економічною нестабільністю в країні, яка формує запит на прогнозовані та гнучкі фінансові інструменти для купівлі житла. Крім того, розтермінування знижує початкове фінансове навантаження за рахунок поетапної оплати: покупцеві не потрібно акумулювати повну суму, достатньо першого внеску, а основна частина вартості сплачується поступово за фіксованим графіком», — каже Рижова.

Керівник відділу маркетингу компанії Alliance Novobud Ірина Міхальова каже, що попит на житло з розтермінуванням платежів високий навіть не через його привабливість як продукту, а через відсутність альтернатив.

Розтермінування від забудовників, зазвичай, не потребує довідок про доходи чи інших документів, що засвідчують платоспроможність покупця. Натомість іпотека від «єОселі» фактично доступна українцям лише з повністю «білими» зарплатами.

Інші переваги розтермінування — гнучкі умови оплати, а також мінімальне подорожчання квадратного метра і відсутність додаткових річних відсотків (чого немає, скажімо, в кредитах від банків).

Алла Чіпак, координатор відділів продажів девелопера РІЕЛ (Львів), зазначила, що, за підсумками 2025 року, у Львові близько 48% угод укладено зі 100% оплатою, а близько 52% — на умовах розтермінування. У Києві близько 37% угод — зі 100% оплатою, 63% — розтермінування.

«Така структура свідчить, що розтермінування є популярним і зрозумілим інструментом для покупців», — каже Чіпак.

Як визнають забудовники, продаж житла у розтермінування вигідний не лише покупцям, а й самим компаніям.

«За умов обмеженого банківського кредитування, нестачі доступних іпотечних програм та загальної фінансової невизначеності, розтермінування фактично стало єдиним робочим інструментом для підтримки продажів на первинному ринку. У структурі угод Alliance Novobud цей формат залишається домінуючим саме з цієї причини — він дозволяє ринку продовжувати функціонувати, а будівельним проєктам не зупинятися», — прокоментувала «Мінфіну» Ірина Міхальова.

«Довгі» та «короткі» розтермінування

Загалом майже всі українські компанії-забудовники (за виключенням хіба що найменших) пропонують зараз житло із розтермінуванням платежів. Умови різні.

Деякі програми передбачають «коротке розтермінування» — на декілька місяців. Такий варіант, зазвичай, включає досить великий перший внесок (до 30−50%), але відкриває доступ до житла в уже повністю зданих обʼєктах, або в тих, що знаходяться на фінальній стадії будівництва.

Є й так звані «довгі» розтермінування. Вони дозволяють стартувати з першим внеском від 10%, та вносити оплату до декількох років (максимум — 7−10 років). Звісно, що для покупця з обмеженими фінансами це цікавіший варіант. Та є й свої мінуси. «Довгі» розстрочки зазвичай дають на квартири в багатоповерхівках на перших стадіях будівництва. А це означає, що покупець автоматично підписується на готовність чекати на новосілля «скільки потрібно». Зважаючи на реалії українського ринку нерухомості й чималі затримки зі здачею будинків в експлуатацію, терміни можуть бути значними.

Чинник часу враховують і забудовники. Чимало компаній закладають у «довгі» розстрочки «валютні ризики», прописуючи, що при коливаннях курсу долара чи євро перераховується і вартість квартири. Така «валютна привʼязка» буває і в «коротких» угодах про розтермінування, але в «довгих» — ризики появи цього пункту є набагато вищими.

Що пропонують конкретні компанії?

У девелопера «РІЕЛ» у лютому діє нова акція «Магія сердець» Вона передбачає такі умови придбання житла у розтермінування: перший внесок — 14%, доступні обʼєкти — квартири і апартаменти від двох кімнат, дворівневі планування та комерційні приміщення в усіх ЖК РІЕЛ у Києві та Львові. Акційні пропозиції можуть враховувати також інші знижки, які діють на момент підписання угоди. Для покупців є й інші бонуси, зокрема, можливість отримати сертифікат на романтичну вечерю, SPA-відпочинок або вікенд на двох.

Також у РІЕЛ ще восени минулого року знизили перший внесок за програмами розтермінування з 30% до 10% на житло у деяких ЖК. Решту коштів розбивають на частини, які можна вносити до 2 років, а за деякими обʼєктами — ще довше. Скажімо, у другому пусковому комплексі столичного ЖК Brother до введення в експлуатацію в першому кварталі 2028 року. В іншому ЖК цього забудовника — OK’Land (Київ) — перший внесок складає 10%, терміни виплат — до 2 років. У львівському комплексі Big Ben розтермінування діє до червня 2027 року.

«У випадку розтермінування, ціна фіксується в договорі з прив’язкою до курсу долара без додаткових націнок у процесі виплат. Це дозволяє покупцеві планувати бюджет і уникати непередбачених змін вартості.

Розтермінування залишається прозорим інструментом придбання житла та доступним в нових проєктах РІЕЛ — зокрема, у Києві в ЖК Brother, ЖК Sister, ЖК Nordica Residence (3 черга), ЖК Maxima Residence (3 черга) (цей ЖК девелопер реалізовує спільно з Bosphorus Development), а також у Львові в ЖК Big Ben та ЖК Father", — зазначила експерт.

Зоряна Землинська, координатор відділів продажів РІЕЛ (м Київ) додала: стандартне розтермінування від РІЕЛ передбачає строк до 2 років. Якщо покупець планує довший горизонт виплат (5−10 років), можливе залучення банківських кредитних програм на комерційних умовах.

Пропонує забудовник й інші акції. Алла Чіпак розповіла «Мінфіну», що при 100% оплаті у РІЕЛ діє базова знижка 3%. Додатково для військовослужбовців, медиків та внутрішньо переміщених осіб передбачені спеціальні умови — знижка 3% або 5%, залежно від категорії. Таким чином, сумарний дисконт у окремих випадках може сягати до 8%.

В «Інтергал-Буд» діє програма розстрочки на терміни від 3 місяців до 3 років із першим внеском від 30%. Також є програми з гнучкими умовами оплати, а з лютого в деяких комплексах компанії було запроваджено збільшення термінів розстрочки до 4 років, оскільки маємо запит від покупців саме на такий термін, говорять в компанії.

Alliance Novobud у базовому форматі пропонує оплату квартири за графіком фінансування із першим внеском від 30−40% вартості житла, фіксацією ціни на момент укладання договору та поетапною оплатою до введення будинку в експлуатацію.

Як каже Міхальова, останнім часом умови в них теж змінюються. «Вони стали гнучкішими, з погляду графіків платежів», — зазначила експерт. Вона також додала, що для компаній розтермінування залишається «складним» інструментом — «це додаткове фінансове навантаження і ризики для забудовника, який продовжує будівництво за рахунок власних ресурсів».

У КАН Девелопмент є декілька програм із розтермінування. Скажімо, «Твоя вигода» передбачає терміни до 5 років із першим внеском від 10%. Нещодавно у цього забудовника зявилася ще «довша» розстрочка — до 7 років.

Важливі нюанси розтермінування

Скажімо, як бути, якщо покупець виплачував вартість квартири за розтермінуванням, наприклад, впродовж року, а потім в нього змінились фінансові умови, і він не може виплатити решту?

Зоряна Землинська, координатор відділів продажів РІЕЛ (Київ), пояснила: у разі зміни фінансових обставин у інвестора, РІЕЛ пропонує механізми підтримки покупця в межах чинного договору. Передусім це опція «Канікули на платежі» — додаткова можливість тимчасово призупинити виплати без зміни кінцевого терміну договору. Пауза може тривати до трьох місяців при щомісячному графіку або один квартал при квартальних платежах, після чого відкладена сума рівномірно розподіляється між наступними платежами. Це дозволяє клієнту адаптувати фінансове навантаження та не відмовлятися від придбання нерухомості.

Окрім цього, діє ще один сервіс підтримки — «Допомога з перепродажем». Якщо клієнт приймає рішення продати раніше придбаний житловий або комерційний об'єкт, приміщення може бути виставлене через відділ продажу девелопера поряд із актуальними пропозиціями. Компанія забезпечує рекламне просування, роботу з потенційними покупцями, організацію показів та юридичний супровід угоди. Такий механізм дозволяє пройти процес перепродажу максимально прозоро та передбачувано. Ціна визначається, відповідно до ринкової ситуації, та погоджується з клієнтом, а податки і нотаріальні витрати сплачуються власником об'єкта, — розказала Землинська.

Та розтермінування може бути й не дуже вигідним. Особливо, якщо не врахувати ризикових нюансів.

Рижова каже, що серед ризиків — можливе зростання вартості квадратного метра, обмежені строки програм (у більшості випадків — до завершення будівництва або від 1 до 3 років), наявність пені за несвоєчасні платежі, а головне — відсутність права власності до повного розрахунку за квартиру.

«При купівлі нерухомості на виплат потрібно ретельно вивчити всі умови перед підписанням договору. Обов’язково перевірте, чи є можливість дострокового погашення розстрочки без штрафів або додаткових оплат; який графік платежів передбачено договором, щоб він відповідав вашим можливостям та доходам; чи є додаткові комісії за обслуговування договору розтермінування; чи чітко прописані строки оплат і завершення будівництва, та на якому етапі фіксується право власності; чи передбачені штрафи або пеня за прострочення платежів. Якщо покупець не має достатнього досвіду у правових питаннях і нюансах, рекомендуємо проконсультуватися з юристом», — підсумувала Рижова.