«Нас чекає структурний дефіцит житла», — девелопер. Інтерв’ю про підсумки року у сфері нерухомості

Про головні тенденції ринку нерухомості, досягнення та виклики ми поговорили з Даном Сальцевим, комерційним директором київського офісу девелоперської компанії Greenville, яка будує в столиці житлові комплекси бізнес-класу Greenville Park і Greenville на Печерську.

Як, на вашу думку, в цілому можна охарактеризувати 2025 рік для галузі?

Зважаючи на контекст, в якому живе наша країна, то ринок майже адаптувався до воєнних умов. У лютому буде чотири роки як триває найбільша війна в Європі після другої світової. Є фронт, є регулярні обстріли міст, є важка ситуація з енергетикою, економічні проблеми і відтік населення. При цьому, ринок нерухомості не тільки не обвалився, але й демонструє певні позитивні тенденції. Ми бачимо, що зростає середня ціна квадратного метра в новобудовах, бачимо активність девелоперів і старт нових проектів в усіх сегментах, працюють державні іпотечні програми, програми розтермінування від забудовників. Це вже суттєве досягнення, яке не потрібно знецінювати. У нас за ці роки сформувалася «звичка» (знаю, поганий термін) до війни: те, що ринок нерухомості функціонує сприймається як належне. Насправді це результат великих зусиль бізнесу, будівельників, інженерів, маркетологів, інвесторів, держави, банківського сектору — всіх, хто задіяний чи дотичний до нашої галузі. І звісно ж, окрема величезна подяка ЗСУ, без стійкості яких нічого б не було взагалі.

Яким був попит протягом року? Чи змінювалась його динаміка в залежності від сезону і як саме?

Протягом поточного року частка продажів у бізнес-класі в Києві зросла приблизно до 20−22% від усіх угод на первинному ринку, тоді як, наприклад, у 2023 році цей показник складав лише не більше 10%. Проте відкладений попит значний. Покупці зараз ведуть себе максимально обережно, особливо в бізнес-сегменті. Довше вичікують, довше приймають рішення, розглядають різні варіанти, порівнюють умови. У нас були випадки, коли клієнти поверталися через півроку. Динаміка попиту протягом року змінювалась. Якщо в січні майже не відбувалось угод, тому що не працював реєстр речових прав, то в лютому, коли реєстри запрацювали, додався відкладений попит, а вже навесні продажі були на піку — багато в чому завдяки новинам про активізацію мирного процесу. Але з початком літа стали частішими обстріли Києва, динаміка продажів значно впала. Восени з початком енергетичної кризи те блекаутів вони уповільнились зовсім. Можна стверджувати, що переважна більшість потенційних покупців знаходиться в режимі очікування. Нацбанк також фіксує, що півтора року активність на ринку житла є майже сталою: кількість угод купівлі житла впродовж перших дев’яти місяців 2025 року лише на 7% більша, ніж за відповідний період торік.

Люди зараз більше шукають житло для себе? Наскільки нижчим став відсоток інвестиційних угод?

Що стосується інвестиційних угод, то їхній сплеск ми простежували навесні, коли виводили в продаж нову секцію (дев'яту) в нашому житловому комплексі Greenville на Печерську. Але кількість інвесторів ще далека від довоєнних показників. Зараз відсоток інвестиційних угод, за нашими спостереженнями, складає до 30%. У 2021 році було майже 50%. Саме так, більшість покупців шукають житло для себе та родини.

На що люди звертають увагу, коли обирають квартири? Ну, звісно ж, окрім ціни та квадратури.

Останніми роками сформувався такий тренд, що люди не купують житло. Люди купують певний набір цінностей, пов’язаний з цим житлом. Наприклад, безпеку, комфорт, повсякденну зручність, захищеність, свободу та незалежність від обставин. Тепер все перелічене — відповідальність девелопера. Покупці звертають увагу на функціональність квартири, якість та довговічність матеріалів, інфраструктурне наповнення, ідеологію житлового комплекса. Якщо людині важливо почувати себе в безпеці, то закрита територія, охорона, консьєрж-сервіс, відеоспостереження, підземний паркінг і укриття — must have. Якщо людина надзвичайно цінує свій час, то вся важлива інфраструктура — від кав’ярні до банку — має бути на території комплексу або поруч. Ось на все це звертають увагу при виборі житла. І за все це готові навіть переплачувати.

Які головні тенденції ринку можна виділити за цей рік?

Якщо казати більш узагальнено та глобально, я би виділив три аспекти.

Перша тенденція — зростання цін. Середня вартість квадратного метра у сегменті бізнес-класу в Києві протягом осені сягала приблизно $1700 за м². Це пояснюється підвищенням собівартості будівництва. Головні чинники — інфляція, зростання цін на будівельні матеріали, підвищення заробітних плат, дефіцит кадрів та коливання курсу валюти. Також впливають зростання цін на газ та електроенергію, логістику та пальне. Отже, і наступного року дешевше ціни на житло точно не стануть. У такій ситуації ціни піднімаються майже інерційно — в середньому на 15−25% щороку, незалежно від сезонності чи інфляційних коливань. Ринок перебуває в стадії структурних змін. З одного боку, попит все ще низький і його потрібно стимулювати. З іншого, девелопер не може знижувати ціни і працювати у збиток. Таким чином, формується замкнене коло: за час війни у людей впали доходи, а ціни продовжують зростати.

Друга тенденція — сегментація столичного ринку нерухомості. У передмісті будують проекти економ- та комфорт-класу з середньою ціною $1000 за кв. м., а в самому Києві більш дорогі проекти з інфраструктурою, оригінальною ідеєю, філософією та масштабом.

Третя тенденція — структурний дефіцит пропозиції. Із лютого 2022 до жовтня 2025 року в Україні з’явилося всього близько 700−800 нових житлових комплексів. Для розуміння масштабу: у мирних 2018−2021 роках виходило на старт приблизно 300−400 проєктів щороку. Девелопери запускають мало нових проектів (виняток — західний регіон), більше фокусуються на завершенні старих. Про те, що пропозиція житла надалі поповнюється переважно завдяки добудові давно розпочатих житлових комплексів, нещодавно звітували навіть аналітика НБУ.

Отже, в майбутньому може виникнути ситуація, що нам просто не вистачатиме житла?

Навіть гірше. Може виникнути ситуація, що не буде для кого його будувати. В Україні катастрофічне скорочення кількості населення. Динаміка депопуляції продовжується — цей факт. Тому ринок буде адаптуватися під нові умови. Ми не перша і не єдина країна, яка проходить через виснажливу війну. Можна подивитися на досвід балканських країн. До речі, в таких умовах найбільш фінансово вигідна модель (але й найбільш ризикована) для інвестора — інвестувати на ранніх етапах. У такому разі прибутковість буде найвищою.

І конкуренція за покупця також збільшиться?

Абсолютно. Конкуренція за покупця залишатиметься високою. Тому для девелопера актуальний принцип: не те якісно, що дешево і доступно. Виграє не той девелопер, який буде дешево продавати, а той, хто буде прозоро роз’яснювати, за що платить інвестор. Хто буде чесний та відкритий зі своєю аудиторією, хто веде якісну та щиру комунікацію. Ми, наприклад, не просто продаємо житло, а пояснюємо нашому покупцю, за що саме він платить гроші і які цінності, переваги та можливості він отримає.

Для Greenville цей рік був успішним?

В цілому — так. У Києві група компаній Greenville будує два об'єкти — житлові комплекси бізнес-класу Greenville Park і Greenville на Печерську. Головний підсумок для нас полягає у тому, що обидва проекти будуються у достатньо високому темпі. Тому можна казати, що рік був успішний. Хоча протягом нього ми, як і всі наші колеги по ринку, стикалися з багатьма викликами і труднощами. Чого варті лише останні відключення електроенергії, які почалися восени. Тим не менш, в Greenville на Печерську ще навесні наші будівельники завершили моноліт 6-ї секції, зараз триває активне будівництво 7-ї та 9-ї секції. Greenville Park на Подолі готовий більш ніж на 65%. Сьогодні покупець вірить забудовнику лише коли на свої очі бачить, що роботи на будмайданчику рухаються. Якщо ви не будуєте, жоден маркетинговий інструмент вам не допоможе — це аксіома.

Наскільки ефективна програма «є-Оселя» цього року?

Справжнім драйвером ринку «є-Оселя» поки що не стала. Але цього року її суттєво вдосконалили і це, можливо, перший рік, коли вона реально запрацювала. Останнє доопрацювання — розширення пільгових умов іпотеки (3%) для мобілізованих військовослужбовців. Це довгоочікуване і справедливе рішення. Програма може стати реальним двигуном галузі, якщо її доступність буде максимально розширена. У нас в Greenville Park, який цього року долучився до програми через Sky Bank, в структурі продажів «є-Оселя» займає до 30%.

Поки що велику конкуренцію державній іпотеці складають різноманітні програми розтермінування від забудовників. Така альтернатива дає більше переваг покупцю: простіше і швидше оформити, немає відсотків, умови гнучкіші, немає таких обмежень, як у «є-Оселі». Простота, гнучкість, передбачуваність — це сильні сторони.

Наостанок, дайте ваш короткий прогноз на майбутній рік

Ми фіксували суттєві сплески інтересу з боку покупців, коли в новинах починали активно говорити про мирні ініціативи та «ось-ось» завершення війни. Отже, люди чекають кінця війни, мобілізації і обстрілів. Саме тоді можна очікувати відновлення ринку, активізацію забудовників, інвесторів, клієнтів. Поки бойові дії тривають, навряд чи щось зміниться у кращий бік.