Головний страх інвесторів у нерухомість сьогодні — військові ризики. Але їх можна звести до мінімуму при правильному підході. Варіант перший — купити квадратні метри за кордоном. Варіант другий — придбати ділянку землі в Україні — це вічний незнищенний актив. Про особливості цих інвестицій розповіли експерти у ході панельної дискусії на конференції «Жити на відсотки».
21 листопада 2023, 10:58
Аланію не пропонувати: турецька нерухомість, що може генерувати дохідність до 35%
Земля: страхи інвесторів та страхування ризиків
Земля, на переконання Олександра Чорного, співзасновника сервісу земельних інвестицій Zeminvest, є найбільш цікавим інвестиційним активом як сьогодні, так і в майбутньому. Його не вивезти, не зруйнувати, він дає дохід і вартість його постійно зростає.
«Якщо по нерухомості озвучували цифри по приросту вартості у 35−40%, то ринок землі знає і про капіталізацію у 200%», — підкреслив експерт.
Він визнає, що ризики, безумовно, є. Земля генерує дохідність, в першу чергу, із прибутків того, хто її обробляє. Тому ступінь ризику ризику напряму залежить від якості самого агровиробника.
«Крім того, якщо у інвестора немає компетенції у питаннях землі, то без управляючої компанії розібратися складно, і є ризик, що він повністю залежить від умов, які йому диктує орендар», — зауважив експерт.
Усі спірні та незручні питання бере на себе управляюча компанія. Вона конвертує власний досвід у ті послуги, які надає. Це розуміння, ким обробляється, як обробляється і що робити з цією землею, якщо завтра орендар не зможе виплачувати оренду за пай.
Фінансовий експерт Олексій Козирев впервнений, що у ринку землі України великі перспективи. Коли він запрацює на повну, у нього почнуть заходити кошти з міжнародних ринків — а їх чимало, враховуючи кількість грошей, які зараз друкує ФРС та регулятори інших країн.
Крім того, коли Україна виконає всі умови і отримає від міжнародних партнерів обіцяні €50 млрд на відбудову, частково ці кошти підуть у нерухомість, але й певну частку отримає ринок землі.
«Зараз ринок землі — специфічний інструмент, але він дає велику кількість можливостей. Вже зараз, незважаючи на ситуацію у країні, багато інвесторів, у тому числі закордонних, до нього приглядаються. Тому потенційно ринок землі буде зростати», — упевнений Олексій Козирев.
Читайте також: З нового року с/г землі зможуть купувати українські компанії: як це вплине на ціни
Закордонна нерухомість: у які іноземні «квадрати» краще інвестувати
З минулого року наші громадяни достатньо активно купують нерухомість за кордоном. Найбільшим попитом, за словами Олени Маленкової, керуючого партнера в KDU Realty Group, користується Туреччина. Ця країна завжди була більше, ніж інші, зрозуміла для українців. До того ж, там лояльніші податки, ніж у Європі. Покупець сплачує всього 4% податок на право власності.
Раніше ціни на турецьку нерухомість були дуже привабливими. У 21-му році можна було купити в Аланії квартиру за €50−60 тис. Зараз ціни зросли десь у 2−2,5 рази, але на цьому й зупинилися. Швидше за все, на такому рівні вони деякий час протримаються, або навіть просядуть. Тому вкладати в Аланію експертка не радить, але звертає увагу, що є недооцінені райони.
«Наразі в них ще недостатньо розвинута інфраструктура, але вже в найближчому майбутньому, з огляду на затверджені плани розбудови міст, ситуація кардинально зміниться. Наприклад, ми підібрали для наших клієнтів три квартири по $36 тис. На виході вони гарантовано отримають 30−35% дохідність, а то й більше», — каже Олена Маленкова.
Якщо говорити про дохід від оренди, то в 2021-му році здавати квартиру у таких недооцінених регіонах було невигідно, 4−6% — той максимум, на який можна було розраховувати. Зараз дохідність трохи підвищилася — уже 7−8%.
Читайте також: Житло Туреччини подорожчало на 161%: скільки коштує зараз і дає заробити власникам
Інша популярна в українців країна — Іспанія. За словами Олени Маленкової, ціни тут теж зросли, приблизно вдвічі. Але треба враховувати, що це країна Європи, з жорстким фінансовим моніторингом. Тому із розрахунками тут складніше. Зараз попит дещо стих.
Натомість з’явився новий цікавий напрям — Балі. Поріг входу — близько $100 тис. Прискіпливого ставлення до походження грошей покупця немає. Можна знайти віллу вартістю $100 тис. і отримувати дохідність від оренди $2,5 тис. щомісяця.
«На Балі цікава ситуація із землею, вона не продається у них, але вона віддається в оренду на дуже довгий строк», — звернула увагу Олена Маленкова.
Іноземних місць, куди можна вкласти гроші, за словами експертки, достатньо. Але в Європі треба бути готовими до прозорих правил гри на ринку, а також до доволі високих цін. У Польщі, наприклад, ліквідна нерухомість коштує від €3,5 тис. за кв м.
«Якщо розглядати закордонну нерухомість як диверсифікацію інвестиційного портфеля, то варто звернути увагу на недооцінені країни та регіони. Тобто Балі, Туреччина і можливо, Іспанія, але нерозкручені міста», — вважає керуючий партнер в KDU Realty Group.
Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості, у свою чергу зауважила, що є противником інвестицій за кордон, якщо інвестор не планує ними керувати сам або не має толкового підрядника, який добре знається і працює на локальному ринку. Але таких насправді дуже мало.
«Якщо ж вже мати в портфелі нерухомість за кордоном, я б дивилась на Хорватію, Болгарію — так звані відносно недооцінені ринки з урахуванням, що вони більш-менш зрозумілі нам по менталітету, по формату», — підкреслює Вікторія Берещак.
Також вона акцентувала увагу, що з війною вивіз коштів з України обмежений. Дехто намагається обійти всі правила і погоджується на різні «ліві» схеми.
«Одна з них, ви переписуєте в Україні нерухомість на іноземця, він, в свою чергу, закордоном — на вас. Тобто ви чимось обмінюєтеся і в результаті отримуєте свій актив в іншій країні. Це ігри з вогнем. І якщо на ринку землі та на фондовому ринку є підрядники -компанії, яким можна довіряти репутаційний актив, то в нерухомості — це дикий Захід. Тому я б не радила», — наголосила Вікторія Берещак.
Підходити з усією відповідальністю до інвестицій у закордонну нерухомість закликав Дмитро Карпіловський. Він нагадав, що не завжди вдається уникнути ризиків і отримати високі дивіденди, вибираючи ЖК для інвестицій у Києві, а що вже казати про іншу країну.
«Інвестиція за кордон — це дуже класна історія. Там можна сильно виграти по безпековому фактору, можна знайти локації недооцінені і зробити ризикову ставку з високим потенціалом зростанням. Але щоб ви це рішення прийняли адекватно, це вимагає від вас в десятки разів більшого заглиблення. Вам треба знайти власну об'єктивну інформацію і цим треба жити. Мені здається, що це шлях професійного інвестора, це не шлях розвитку малого інвестора, який не планує витрачати свій час, який шукає пасивної дохідності», — підкреслив Дмитро Карпіловський, співзасновник «УкрІнвестКлубу».
Зрештою експерти зійшлися на думці, що інвестувати у нерухомість варто, але треба робити це дуже виважено і завжди пам’ятати про диверсифікацію.
Якщо ви пропустили конференцію «Жити на відсотки», записи доповідей можна придбати за посиланням: https://www.zhyty-na-vidsotky.com.ua/
Автор:
Коментарі - 6