Чи існує «бульбашка» нерухомості західних регіонів: ціни на житло продовжують зростати

Та згодом деякі експерти почали говорити про те, що на львівському ринку нерухомості формується «бульбашка», яка, буцім-то, ось-ось «лопне», і ціни на нерухомість «посиплються».

Чи дійсно це так? Що зараз відбувається на львівському ринку нерухомості та чи вигідно інвесторам вкладати кошти в обʼєкти в західних регіонах, — розбирався «Мінфін».

Плюс 8−10% до цінника в Києві, 50−90% — в західних регіонах

З початку війни західні регіони України стали основними маршрутами внутрішньої міграції населення та релокації бізнесу, що буквально відразу спровокувало рекордну динаміку цін на тамтешню нерухомість.

Згідно з даними аналітичного порталу ЛУН, залежно від міста, ціни на первинному ринку злетіли тут на 50−90% порівняно з січнем 2022 року. Львів продемонстрував стрибок більш ніж на 55% (середня ціна перетнула позначку 1 500 доларів за квадратний метр).

А, скажімо, медіанні ціни на первинку в Чернівцях піднялися більше ніж на 50 %. Абсолютним лідером за темпами зростання цін став Івано-Франківськ, де медіанна вартість квадратного метра в умовних одиницях збільшилася на 80−85%.

Для порівняння: у столиці ринок первинної нерухомості за період війни зріс лише на 8−10% у доларах. Київ тривалий час перебував у зоні вищих безпекових ризиків та відключень світла, що стримувало покупців.

Тобто, якщо до 2022 року столиця безумовно диктувала ціни на первинну нерухомість то зараз західний регіон зростає в кілька разів швидше за Київ, а у Львові медіанна вартість новобудов уже періодично випереджає середні київські показники.

Додамо, що ринок нерухомості Києва та передмістя за час війни переживав свої злети та падіння. Так, минулого року експерти заговорили про те, що вкладати гроші в столичні квартири знову вигідно, бо зростає орендна плата, та й перспективи збільшення цін на продаж житла чималі.

Але потім сталася надскладна зима-2026 з масштабною енергетичною та комунальною кризою в Києві. А з початку літа ворог посилив удари по столиці на передмістю. Це, за словами керівника ріелторської компанії «КиївДімСервіс» Андрія Романова, буквально зупинило продажі житла в столичному регіоні. «Люди просто не розуміють що їм робити далі, і чи варто взагалі вкладати кошти у квадратні метри», — зазначив Романов.

У той же час атаки на західні регіони, порівняно з Києвом та передмістям, не настільки масштабні. Це спроковокувало нову хвилю міграції на захід України. Поки що багато киян виїхали в західні області на літо. Але, не виключено, що чимало людей там затримаються, тим більше, що експерти прогнозують нову важку зиму в столиці.

Чи є на західному ринку нерухомості «бульбашка» та чи «лусне» вона?

Як вважає СЕО Blago Роман Коржак, потенціал для чергового зростання цін на нерухомість у західних регіонах є. Він зумовлений двома ключовими факторами:

1. Потужний попит та міграція. Попри війну, люди прагнуть покращувати житлові умови, замінюючи застарілий радянський фонд на сучасний. Особливо це стосується молоді. якапрагне жити окремо і в комфортних умовах. Крім того, ринок підігріває активна внутрішня міграція населення й релокація бізнесів із прифронтових міст (Харків, Суми та інші)
2. Зростання собівартості та нові стандарти. Будівництво дорожчає через дефіцит кадрів, ріст цін на будматеріали та енергоресурси (світло, дизель). Водночас нові вимоги до безпеки й автономії потребують складних і дорогих інженерних рішень. Яскравим прикладом такого підходу є ЖК City by blago у Чернівцях, де проєктують технологічний трирівневий паркінг із повноцінним укриттям, що суттєво впливає на кінцеву вартість проєкту.

ЖК Dreamland Івано-Фванківськ

Яке житло може подорожчати найбільше?

У компанії Blago зазначають, що динаміка росту цін на житлову нерухомість буде нерівномірною.

«Найбільший потенціал мають якісні проєкти із продуманою інфраструктурою та власною екосистемою. Вони створюють тривалу цінність для клієнта, яка в процесі розвитку й заселення комплексу буде лише збільшуватися», —пояснює Роман Коржак.

Як ці тенденції вкладаються у твердження експертів про «мильну бульбашку», яка, начеб-то, формується на «переоціненому ринку західної нерухомості»? Ще торік київські ріелтори прогнозували, що ціни на житло на заході країни почнуть знижуватися. Але поки що цього так і не відбулося, навпаки, вартість квадратних метрів лише зростає. Зазначимо, що саме поняття «бульбашки» на ринку нерухомості передбачає значне перевищення пропозиції над попитом. Коли, наприклад, у певний період покупці масово скуповували нерухомість (наприклад, за рахунок дешевих кредитів), а потім раптом починають її розпродувати, погоджуючись на значні дисконти. Але на заході України зростання ринку нерухомості рухали зовсім інші фактори — передусім, значний поті мігрантів, що вибрали для проживання більш безпечне місце. Статус західних областей з того часу не змінився, тож передумов для масового розпродажу житла, а значить, і для обвалу цін, немає.

«Системного зниження цін ми точно не очікуємо. Західний регіон перейде до фази зрілого, прогнозованого ринку з помірним і стабільним зростанням», — відзначає Роман Коржак. На його думку, цьому сприятимуть кілька факторів:

1. Нові хвилі попиту: Після перемоги частина українців повернеться з-за кордону та інвестуватиме в житло. Крім того, ринок стимулюватимуть масштабні міжнародні інвестиції у відбудову країни та активізація державних кредитних програм (як-от «єОселя», «єВідновлення» та їхні нові аналоги.

2. Фактор безпеки: На жаль, ризики сусідства з агресором зберігатимуться завжди, тому захід України підсвідомо вважатиметься українцями безпечнішим, що триматиме попит на високому рівні.

3. Тренд на екологічність та енергоефективність (Life-Cycle Cost): ринок еволюціонує в бік європейських стандартів. Покупці дедалі більше зважатимуть на вартість життєвого циклу будівлі (Life-Cycle Cost) — тобто на те, скільки коштів вони витрачатимуть на утримання та комунальні послуги цієї квартири протягом наступних 10, 20 чи 30 років. Проєкти з низькою вартістю утримання будуть у найбільшому пріоритеті.

Тобто, західний ринок нерухомості проходить системну трансформацію, але ніякої «бульбашки», що «ось-ось лопне» там немає, а ціни продовжують зростати.

При цьому посилюється конкуренція між місцевими забудовниками.

«На перше місце виходить репутація девелопера. Клієнти обиратимуть „забудовників-бійців“, які довели свою надійність та ефективність під час війни, та проєкти, що пропонують якісне, сучасне й економне в обслуговуванні середовище для життя», — наголошує Роман Коржак.

Чи варто інвестувати в житло на заході?

Чимало інвесторів задаються питанням — чи вато й надалі вкладати гроші в нерухомість в західних регіонах?

Зазначимо, що у більшості областей первинка зараз на підйомі, при чому, зʼявляються нові, досить цікаві формати житла.

Як кажуть у компанії Blago, для довгострокових інвестицій найбільший потенціал має саме якісна житлова нерухомість. Йдеться не просто про квадратні метри, а про комплекси із готовою екосистемою та сукупністю рішень для комфортного життя — саме вони демонструватимуть стабільне зростання вартості.

Курортна нерухомість також залишається інвестиційно привабливою, проте цей сегмент має низку специфічних нюансів. Зокрема, йдеться про динаміку локацій: прибутковість напряму залежить від розвитку туристичних потоків конкретного регіону. Також значення мають сезонність та тренди: внутрішній туризм в Україні є мінливим, і тренди на популярні регіони відпочинку можуть швидко змінюватися.

Ще один фактор ризику — управління активами: кінцевий дохід інвестора курортної нерухомості повністю залежить від професіоналізму та системності керуючої компанії (УК)", зазначили у компанії.

Та при цьому на сьогодні ключове питання полягає не в тому, в який тип нерухомості вкладати кошти, а в тому — з ким інвестувати. За словами Романа Коржака, репутація, досвід та стійкість девелопера стали головними факторами, які безпосередньо визначають майбутню дохідність та безпеку інвестицій.