Дешева «Житомирка» та елітна Обухівська траса: скільки коштуватиме будинок під Києвом

За словами Андрія Романова, керівника агенції «КиївДімСервіс», люди почали придивлятися до будинків і для придбання, і для оренди фактично вже у лютому.

«Зараз рух взагалі йде на всіх парах: попит зростає, перегляди стають дедалі масовішими, угоди активно укладаються. Для порівняння: минулими роками ринок заміської нерухомості починав оживати лише в останніх числах березня. Така рання активізація ринку пов'язана з комунальним колапсом у Києві: багато жителів столиці намагалися знайти максимально автономне житло, щоб пережити холод та перебої з електроенергією», — пояснює він.

Рієлтор Ірина Луханіна говорить про зміну самої логіки вибору житла.

«Будинок дедалі рідше сприймається, як літня дача або статусна покупка. Дедалі частіше це спроба створити стійкіше місце проживання. Якщо раніше заміський будинок вибирали „на емоціях“ — сподобалася природа, види з вікна, то зараз популярним є максимально прагматичний підхід: чи може будинок, якою б прекрасною не була його архітектура та сад, забезпечити автономне та спокійне життя. Покупці цікавляться доступною потужністю енергоживлення, системами очищення води, утепленням, вартістю обслуговування тощо», — розповіла вона «Мінфіну».

За словами Андрія Романова, порівнюючи з минулим роком, котеджі подорожчали на 10−15%. Але не всі, а лише ті, які відповідають уявленням покупців про «ідеальний будинок». Наприклад, люди віддають перевагу невеликим будинкам — до 150−220 квадратів, із ділянкою 6−12 соток. Маєток площею 300−400 квадратів складно продати навіть зі знижками.

Від дешевої «Житомирки» до елітної Обухівської траси: що пропонується зараз і за скільки

Рієлтори, з якими поспілкувався «Мінфін», кажуть, що покупці зараз масово виходять «на полювання» за будинками. Люди шукають переважно невеликі котеджі за ціною до $250 тис. Багато хто купують таунхауси та дуплекси на виплат або за державною програмою пільгового кредитування «єОселя». Причому за місто перекинулися частина покупців, які ще з осені планували купити квартиру в Києві, але після важкої зими в мегаполісі вирішили виїхати за межі міста.

Романов каже, що різко зріс попит на так званий заміський економклас — таунхауси, дуплекси, невеликі окремі будинки площею 100−120 квадратів, а часто й менше. Під Києвом, зокрема, на Вишгородському напрямку, з'явилися «смарт-котеджі» по 40−60 квадратів. Часто їх продають вже з оздобленням та навіть меблями. Також є «родзинка» — тераса та невеликий власний дворик. Вартість стартує від $50−70 тис., тобто будинок, нехай і невеликий, продається за ціною хрущовки у спальному районі Києва.

Будинки економкласу по 100−120 квадратів пропонуються за ціною $120−220 тис., але, за словами Луханіної, пропозиція їх на ринку не є такою великою, особливо на напрямках, які традиційно вважаються «дорогими», — Обухівський, Одеський тощо.

Більше доступних будинків на тому ж Вишгородському напрямку. «Його родзинкою є також близькість житлового сектора до природи. Тому цей напрямок вибирають ті, хто хоче оселитися ближче до лісу чи водоймища», — каже Луханіна.

За її словами, у Вишгородському районі багато виставлених на продаж невеликих будинків та дач старого будівництва. Будинок площею до 120 квадратів можна купити за $70−150 тис.

Будинки комфорт-класу площею 130−200 квадратів на цьому напрямку коштують $160−320 тис., залежно від рівня котеджу, площі земельної ділянки тощо. Вздовж Київського водосховища пропонуються маєтки преміумкласу за $800 тис. — 1,5 млн.

Популярним є також Одеський напрямок. Він вважається одним із найзручніших для тих, хто хоче жити за містом, але зберігати тісний зв'язок зі столицею. «Близькість до Києва та розвинена інфраструктура роблять його особливо привабливим для сімей, які працюють у місті», — каже Луханіна. Економсегмент тут дорожчий, ніж на Вишгородському напрямку. Скажімо, вартість невеликих будинків площею до 120 квадратів стартує із $80 тис. і може сягати $150 тис. Будинки комфорт-класу пропонуються за $170−320 тис., а за бізнес-клас просять від $500 тис. до $1 млн. Але справді преміальних та супердорогих «палаців» за цим напрямком не так багато.

Житомирський напрямок, за словами Луханіної, на сьогодні вважається найзбалансованішим за співвідношенням ціни та якості.

«Тут активно розвивається котеджна забудова, є лісові зони та досить зручна логістика до Києва», — пояснила вона. Будинки економкласу тут можна купити за $60−120 тис., комфорт-клас коштує $140−260 тис., а великі маєтки виставляються за $350−800 тис., залежно від проєкту ділянки.

Обухівський напрямок вважається одним із найбезпечніших (за винятком забудови в безпосередній близькості від Трипільської ТЕС), але залишається найдорожчим. Економсегмент тут стартує від $90−100 тис., комфорт — від $170−300 тис. На цьому напрямку також пропонується багато елітної нерухомості за декілька мільйонів доларів.

Автономність замість виду із вікна: що вибирають покупці

Але покупців цікавлять не лише напрямки та бюджети. За словами Романова, люди дедалі частіше ставлять питання про автономність будинку або можливість її створити (скажімо, чи є можливість добудувати камін, встановити альтернативний котел на твердопаливному паливі, чи достатньо місця для сонячних панелей, чи є власна свердловина на воду тощо).

Також важливим чинником вибору заміської нерухомості є безпека. При цьому дедалі частіше покупці оцінюють не весь напрямок загалом, а конкретну локацію у найближчому радіусі біля будинку. Наприклад, дехто не хоче купувати будинки у безпосередній близькості біля ГЕС у Вишгороді, але охоче селиться по сусідству, скажімо, у Нових Петрівцях. «Червоними лініями» для багатьох потенційних покупців є близькість підстанцій, об'єктів критичної інфраструктури чи військового призначення.

«Змінилася й поведінка покупців. Якщо раніше рішення про придбання будинку часто ухвалювалося досить швидко, то зараз люди підходять до цього питання набагато обережніше. Один і той самий покупець може подивитися 10−15 об'єктів, перш ніж зробити остаточний вибір. Порівнюють напрямки, інфраструктуру, інженерні системи та витрати на утримання. Будинок дедалі частіше сприймається, як довгостроковий «життєвий проєкт», — каже Луханіна.

Зазначимо, що нині підвищеним попитом користується заміська нерухомість у котеджних містечках або імпровізованих «кооперативах», де є охорона, своя комунальна служба і хоча б мінімальна інфраструктура (магазин, дитячий майданчик тощо).

Але при цьому платіжки за проживання у таких «закритих соціумах» стрімко зростають. Скажімо, навіть у порівняно недорогих котеджних містечках щомісячна плата за охорону, прибирання території, «загальні витрати» (сюди може входити, наприклад, включення генератора на насос для централізованого водопостачання тощо) становить до 8−10 тис. грн для власників таунхасів та дуплексів, та 10−12 тис. — для власників окремих будинків. Це приблизно на третину вище, ніж рік тому. У елітних містечках цінник «за обслуговування» може досягати $500 на місяць і вище. І це без урахування витрат на електроенергію та опалення, за які власники розраховуються безпосередньо з постачальниками послуг.

Тому деякі покупці, навіть маючи в своєму розпорядженні потрібну суму для придбання невеликого будинку в котеджному містечку, в результаті все ж таки приймають рішення оселитися на звичайній сільській вулиці, побоюючись, що в якийсь момент можуть просто не осилити платіжки, що підвищуються, за життя в котеджному містечку.

Ціновий прогноз: ще плюс 10−15% до цінника до кінця року

За словами Романова, попри величезну кількість виставлених на продаж будинків під Києвом, насправді пропозиція зараз не така велика, як скажімо, рік тому.

«Багато власників знімають будинки з продажу, бо бояться продешевити. Річ у тім, що останнім часом дуже сильно зросла вартість будівництва — від матеріалів до розцінок майстрів. Люди побоюються, що, продавши старий будинок, просто не зможуть за ці гроші щось побудувати натомість. Тому беруть паузу в очікуванні, що готова заміська нерухомість підтягнеться в ціні», — каже Андрій Романов.

За його словами, за останній рік вартість будинків під Києвом зросла на 10−15%. Але дорожчають здебільшого ходові варіанти — котеджі до 150 квадратів із хорошими ділянками та інженерними рішеннями. При цьому на великі маєтки власники готові робити знижки щонайменше у 10%.

Романов зазначає, що через зростання цін багато покупців «розширили радіус». Наприклад, якщо раніше шукали нерухомість за 20−30 кілометрів від столиці, то зараз готові селитися на відстані до 40−50 кілометрів.

Ірина Луханіна каже, що найближчі 2−3 роки попит на заміську нерухомість тільки зростатиме, особливо на невеликі будинки. Водночас армія поціновувачів маєтків по 400−600 квадратів ще більше порідіє. «Їх купуватимуть або під індивідуальний архітектурний проєкт, або в преміальних локаціях», — вважає рієлтор. На її думку, зростатиме значущість «інженерної складової» (з достатньою підключеною потужністю електроенергії, автономними рішеннями тощо). Також рієлтори прогнозують подальше зростання цін — до кінця цього року вартість будинків може зрости ще на 10−15%.

Чого чекати у дачний сезон

Цього сезону, на думку рієлторів, буде справжній бум і на ринку оренди заміської нерухомості.

По-перше, експерти говорять про ризик атак ворога по об'єктах водопостачання цього літа, тобто комунальний терор може продовжитися. Тому чимало сімей з дітьми вже зараз шукають нагоди виїхати з мегаполісу на все літо.

По-друге, як каже Луханіна, ринок продажу та оренди будинків активно перетинаються: потенційні покупці котеджів, особливо ті, що зараз живуть у міських квартирах, спершу винаймають будинок, щоб зрозуміти, чи підійде їм «сільське життя».

За словами Луханіної, невеликий будинок (до 120 квадратів) нового будівництва в безпосередній близькості до Києва можна орендувати за 30−60 тис. грн. У котеджних містечках від 30 тис. грн стартує вартість оренди таунхауса, а за окремий будинок доведеться платити щонайменше від 45−50 тис. грн. Цінники можуть сягати 100−130 тис. грн, якщо, скажімо, в будинку є басейн, а поряд — рекреаційна зона.

При цьому сегмент старих дач помітно звузився. Багато власників просто здали будинки з пічним опаленням ще взимку — на тривалий термін. Наприклад, на flatfy в оголошенні про здачу старого будинку в Ірпені за 9 тис. грн на місяць відразу вказано, що пропозиція — для бригади робітників.

Але, за словами рієлторів, знизився й попит на дачні будиночки сумнівного комфорту.

Приміром, на OLX виставлений в оренду будинок у Крушинці (20 кілометрів від Києва) за 10 тис. грн — дача будівництва кінця минулого століття зі зручностями у дворі та вельми сумним інтер'єром. За 8 тис. грн пропонується дача старого будівництва з криницею замість водопроводу та туалетом у дворі за 35 кілометрів від Києва.

Як кажуть рієлтори, люди не хочуть заїжджати до таких будинків, навіть попри порівняно невисокі цінники.

«Дачний формат відпочинку цінують переважно сім'ї з дітьми. Для багатьох молодих сімей недоглянуті дачі „зі зручностями у дворі“ є неприйнятним форматом. Вони вважають за краще виїжджати до інших регіонів, де за такі гроші можна знайти пристойнішу пропозицію, або купувати короткі тури на бази відпочинку», — розповів «Мінфіну» рієлтор Андрій, який працює у Вишгородському районі.

Рієлтори також кажуть, що очікується зростання орендних ставок цього літа, але не на всі будинки, а лише на найзатребуваніші — у сегменті до 30−40 тис. грн на місяць. Вони можуть подорожчати щонайменше на 5−7%. Щодо преміальних котеджів, оренда яких прив'язана до долара, то вони можуть навіть трохи подешевшати через зростання валютного курсу та порівняно невеликий попит на них.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки