Фінмоніторинг руками ріелторів: як зміниться ринок нерухомості

Правовий парадокс: статус «суб'єкта» без професійного статусу

Найбільшою системною проблемою є відсутність закону про ріелторську діяльність. На сьогодні:

Професія не ліцензується: Ріелтором може стати будь-яка особа без відповідної освіти, сертифікації чи проходження іспитів.

Відсутність вхідного бар'єру: Для початку роботи достатньо надрукувати візитівки, що робить цей ринок найбільш нерегульованим серед усіх суб'єктів первинного фінансового моніторингу (СПФМ).

Покладання функцій державного нагляду на осіб, чий статус юридично не визначений, створює прецедент, де держава делегує владні повноваження «тіньовому» сектору.

Дублювання функцій та надмірний бюрократизм

Наразі ринок нерухомості вже перебуває під потрійним контролем:

Нотаріуси: Перевіряють законність угоди, наявність обтяжень, сплату податків та звітують до Держфінмоніторингу.

Банки: Здійснюють жорстку перевірку походження коштів при проведенні розрахунків.

Оцінювачі: Фіксують ринкову вартість об'єкта у спеціалізованих реєстрах.

Додавання ріелтора до цього ланцюга не створює нової вартості для безпеки держави, але значно обтяжує процес для клієнта. Це виглядає як «контроль над контролерами», що лише породжує зайву паперову тяганину.

Безпека даних та ризики для власників

Вимога до ріелторів збирати особисту фінансову інформацію (джерела доходів, статки, паспортні дані) в умовах відсутності належного контролю над самими ріелторами несе пряму загрозу:

Відсутність стандартів зберігання: На відміну від банків чи нотаріусів, приватні ріелтори та невеликі агентства не мають захищених серверів, спеціалізованого ПЗ (на кшталт КЗЗІ) чи штату офіцерів безпеки.

Ризик витоку інформації: Масиви даних про фінансовий стан покупців і продавців є «золотою жилою» для зловмисників. Існує реальна небезпека, що інформація про наявність великих сум готівки або перелік дорогої нерухомості може потрапити до кримінальних структур через недобросовісних посередників.

Проблема відповідальності: Якщо нотаріус відповідає за помилки своїм майном та ліцензією, то відповідальність ріелтора за розголошення конфіденційної інформації залишається розмитою. Без законодавчого визначення професійної відповідальності механізм захисту прав споживача фактично відсутній.

Варто згадати, що впровадження таких обов’язків для ріелторів без зміни їхнього правового статусу створює ризики порушення наступних законодавчих актів:

1. Порушення Конституційних прав громадян

Стаття 32 Конституції України: Прямо забороняє збирання, зберігання, використання та поширення конфіденційної інформації про особу без її згоди, крім випадків, визначених законом в інтересах національної безпеки.

Проблема: Оскільки статус ріелтора чітко не визначений законом, правомірність передачі йому персональних даних для подальшого моніторингу є сумнівною з точки зору втручання в особисте життя.

2. Захист персональних даних (Закон № 2297-VI)

Стаття 7 та 8: Суб'єкт персональних даних має право на захист своїх даних від незаконної обробки та випадкової втрати.

Проблема: Ріелтори (якщо вони не є великими компаніями з відділами IT-безпеки) не можуть забезпечити технічний захист інформації, передбачений Типовим порядком обробки персональних даних. Це створює загрозу безпеці даних, за що передбачена відповідальність.

3. Кримінальна відповідальність за витік інформації

Якщо ріелтор отримає доступ до фінансових даних і вони «підуть» далі, він або його агентство можуть потрапити під дію таких статей Кримінального кодексу України:

Стаття 182 ККУ (Порушення недоторканності приватного життя): Незаконне збирання, зберігання або розповсюдження конфіденційної інформації. Карається штрафом, виправними роботами або обмеженням волі.

Стаття 361−2 ККУ: Незаконний продаж або розповсюдження інформації з обмеженим доступом, яка зберігається в комп'ютерах чи автоматизованих системах.
Ризик: Будь-яка база даних клієнтів у ноутбуці ріелтора стає об'єктом цього злочину у разі зламу або продажу бази.

4. Питання фінмоніторингу (Закон № 361-IX)

Ріелтори вже є суб'єктами первинного фінансового моніторингу (СПФМ), проте:

Стаття 8: Зобов'язує СПФМ здійснювати належну перевірку клієнта.
Проблема: Без доступу до державних реєстрів (який мають нотаріуси) ріелтор змушений вимагати паперові довідки, що створює ризик корупції та підробки документів.

Стаття 18: Визначає відповідальність за невиконання вимог фінмоніторингу. Штрафи для СПФМ можуть сягати величезних сум (до 10% річного доходу), що просто змусить приватних ріелторів піти в «тінь», щоб взагалі не фігурувати у звітах.

Наслідки для ринку: відтік у «тінь»

Замість очікуваного «відбілювання» ринку, такі заходи можуть спровокувати зворотний ефект:

1. Уникнення послуг професіоналів: Клієнти, бажаючи зберегти конфіденційність, частіше відмовлятимуться від послуг офіційних агентств на користь приватних домовленостей.
2. Зниження кількості угод: Додатковий психологічний та адміністративний тиск може змусити інвесторів відкласти купівлю нерухомості.
3. Формалізація звітності: Ріелтори, не маючи ресурсів для реальної перевірки, подаватимуть формальні або порожні звіти, що нівелює саму суть фінансового моніторингу.

Державна політика у сфері контролю над обігом нерухомості має бути послідовною. Наділення ріелторів функціями «фінансових розвідників» без попереднього запровадження ліцензування, іспитів та чіткої юридичної відповідальності є передчасним та небезпечним кроком.

Першочерговим завданням має бути прийняття профільного закону про ріелторську діяльність, який визначить, хто має право працювати на ринку та яку відповідальність він несе перед законом і клієнтом. Без цього фінмоніторинг у виконанні ріелторів залишатиметься джерелом корупційних ризиків та загрозою для приватної власності українців.

Автор:

Керівник Оціночної компанії «Дельта-Консалтинг», член Всеукраїнської асоціації фахівців оцінки Рябов Роман