Як створити інвестиційну пропозицію в нерухомості, яка реально продає

В інвесторів збільшується попит на прозорість, логіку й фінансову обґрунтованість, адже такі проєкти, зазвичай, досить дорогі. Обрати та оцінити інвестиційні пропозиції сьогодні можна за допомогою спеціалізованих платформ. Однією з таких є проєкт InvestMarket від «Мінфін», де зустрічаються бізнеси та інвестори.

Для чого потрібна інвестиційна пропозиція

Інвестиційна пропозиція — це зведені дані про сам проєкт, його мету, строки реалізації та очікувані результати. «Якщо ми говоримо про інвестиційну пропозицію, фактично йдеться про формат бізнес-моделі, яка має шанси за певних ринкових умов забезпечити рентабельність вкладених коштів. Зазвичай, є чітка кореляція: чим більший ризик — тим більшим є очікуваний дохід», — пояснює Віктор Бойчук, комерційний директор S1 REIT.

Інвестиційна пропозиція дає можливість потенційним інвесторам оцінити:

• фінансові прогнози;

• показники окупності;

• конкурентне середовище;

• потенційні ризики.

Після вивчення інвестиційної пропозиції, інвестор може прийняти остаточне рішення щодо проєкту та визначити для себе, чи відповідають гарантовані ризики запланованим прибуткам.

Для компанії, яка шукає спосіб залучити інвесторів до свого проєкту, формування чіткої інвестиційної пропозиції грає важливу роль. Вона має бути якісно підготовленою та містити всю необхідну інформацію для того, щоб переконати інвесторів вкласти свої кошти.

У підготовці інвестиційної пропозиції дуже важливим є й чинник самого активу.

«У що, власне, пропонується вкладати гроші? Якщо запитати у пересічного українця, який клас активів для нього зрозуміліший — нерухомість або облігації, більшість обере перший варіант. За відсутності фондового ринку, для багатьох цінні папери — щось невідоме. Натомість квадратні метри, житлові чи для ведення комерційної діяльності, — це класика. Їх завжди можна продати, здавати в оренду або передати у спадок», — зауважує Віктор Бойчук.

Що має бути у якісній інвестиційній пропозиції з нерухомості?

У кожній інвестиційній пропозиції, зазвичай, є такі ключові елементи:

1. Опис проєкту — детальна інформація про його цілі та очікувані результати.

2. Аналіз проєкту, а також потенційних можливостей та ризиків.

3. Фінансові показники — щодо необхідних інвестицій та ймовірних прибутків.

4. Інформація про проєкт та команду — дані (зокрема, й юридичні) про тих, хто відповідатиме за реалізацію проєкту.

Формування інвестиційної пропозиції на ринку нерухомості має свої особливості, адже останніми роками змінився сам ринок. Комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук у коментарі «Мінфіну» назвав три головні тренди ринку нерухомості останніх років:

Тренд 1. Інвесторів поменшало. Особливо тих, хто робив ставку на спекулятивний дохід. Бо ця інвестиційна стратегія стала ще ризикованішою. Чи буде достатній попит для швидкого перепродажу? Що буде з цінами на об'єкт ближче до завершення будівництва? В які терміни буде збудовано об'єкт? Чи буде збудовано об'єкт? Такі питання стримують інвестиційні настрої.

Тренд 2. Податкове навантаження посилилось. «Якщо об'єкт у власності менше ніж три роки, при продажу виникає 12% податку. Цих податків можна уникнути, якщо здійснити переуступку. Та вона не завжди можлива. Особливо зараз, коли забудовники не зацікавлені створювати конкуренцію власній пропозиції у відділах продажів, та або забороняють переуступку, або значно підвищують свою комісію», — зауважив комерційний директор S1 REIT.

Тренд 3. Популярність орендного бізнесу зростає. Особливо в секторі житлової нерухомості. Вартість оренди житла постійно збільшується. Як і попит. Проте більшість потенційних інвесторів відлякує перспектива управління об'єктом. Менеджерити усі ці процеси досить важко. Також багато людей перебувають або в іншому місті, або взагалі поза межами країни. А якщо у власності декілька квартир — клопоти інвестора пропорційно масштабуються.

Якісну інвестпропозицію, яка б стала відповіддю на поточні виклики ринку нерухомості, розглянемо на прикладі пропозиції REIT, представленої на InvestMarket від «Мінфін» за посиланням.

Пропозиція містить в собі:

• Низький поріг входу. На відміну від купівлі окремого об'єкта, не потрібно відразу вкладати значну суму. Вже не йдеться про десятки тисяч доларів, лише декілька. Це зменшує ризики для потенційних інвесторів.

• Високу ліквідність. Сертифікати фондів можна продати на вторинному ринку або ж, як у випадку з S1 REIT, компанія сама забезпечує швидкий викуп. Лише декілька годин — і інвестор виходить з угоди. Для порівняння: продаж квартири на вторинному ринку може тривати тижнями чи навіть місяцями.

• Можливість диверсифікації. REIT дає змогу сформувати власний портфель з різного типу об'єктів. Не лише житлова нерухомість, а й комерційна. Інвестор може вкласти кошти у квартиру, магазин, готельний комплекс. Пропозиції на ринку постійно зростають.

• Досвід та експертизу забудовника Standard One, що спеціалізується на Build-to-Rent нерухомості. Об'єкти, в які компанія пропонує вкладати кошти, спроєктовані та створені для оренди. На практиці це означає набір сервісів для власника та орендаря. Перший — не має клопотів із управлінням, другий — отримує якісно кращі умови проживання.

Сформувати якісну інвестиційну пропозицію також допоможе розуміння того, що інвестори сьогодні надають перевагу тим об'єктам нерухомості, що вже збудовані.

Типові помилки у підготовці пропозицій у сфері нерухомості

Допущення помилок при розробці інвестиційних проєктів може ускладнити залучення інвестицій. Тому для компаній, які їх розробляють, важливо відповідально підійти до цього питання.

Найпоширенішими помилками при підготовці пропозицій у сфері нерухомості є:

1. Ігнорування належного дослідження ринку та конкурентів. Це може ускладнити просування проєкту та знизити потенційні можливості для розвитку.

2. Неналежний розрахунок фінансового плану. Недооцінка необхідних інвестицій для зведення об'єкта нерухомості може призвести до зриву термінів чи навіть заморозки будівництва.

3. Відсутність детального плану реалізації проєкту. Він має бути чітким, із конкретними завданнями, термінами, відповідальними особами та регулярним контролем його виконання.

4. Нехтування юридичними аспектами. Може призвети до невідповідності законодавчим вимогам, штрафів та навіть зупинки будівництва.

5. Відсутність плану дій на випадок ризиків. Важливо реально оцінити потенційні ризики та розробити стратегію їх уникнення або мінімізації.

6. Хибна оцінка термінів окупності та прибутковості. За такого сценарію підвищується ризик втрати інвестицій.

Інвестиційна пропозиція, в якій проігноровані перераховані аспекти, не лише буде виглядати сумнівно в очах інвесторів, але й може зазнати невдач на етапі реалізації.

Де розмістити свою інвестиційну пропозицію

Тож, якісна інвестпропозиція — це половина успіху для залучення фінансування. Але важливо не лише те, як її сформувати, але й те, де розмістити.

Таку можливість надає InvestMarket від «Мінфін». Це каталог інвестиційних обʼєктів, де зібрані лише перевірені інвестиційні пропозиції. Сайт «Мінфін» вже багато років є сайтом № 1 для інвесторів, який транслює найсвіжіші новини та досліджує тренди світу інвестицій.

Якщо ви шукаєте потенційних партнерів для залучення фінансування свого проєкту, сформуйте інвестиційну пропозицію та розмістіть її на платформі InvestMarket.

InvestMarket від «Мінфін» — це інструмент, де бізнес знаходить своїх інвесторів.