Ринок землі в Україні: стабільність, попри війну

На момент запуску земельної реформи у липні 2021 року в Україні було 27,5 млн га аграрної землі, якою володіли 7−8 млн осіб. Люди отримали ділянки у користування після розпаювання земель колишніх колгоспів у 1994−1995 роках, але повноцінно розпоряджатися ними не могли. Продаж був під забороною. Офіційно, але не в реальності. Продати можна було за допомогою різних схем і, до того ж, за доволі низькою ціною, бо ринку не було.

Хоча й з обмеженнями, але він відкрився. Сьогодні землю до 100 га можуть купувати тільки фізичні особи-громадяни України, але на ринку вже почали вибудовуватися цивілізовані правила гри. Гравці зрозуміли, що інвестори ділитимуться на дві групи: людей з аграрної сфери, які знають всі деталі цього бізнесу, і людей, далеких від сільського господарства, які б хотіли вкласти гроші в землю й заробляти на цьому. Другій категорії однозначно потрібна допомога в процесі інвестування, тому із запуском ринку з’явилася низка компаній, які готові її надавати. Вони займаються пошуком ділянок, їх оцінкою й документальним оформленням угод. Це можуть бути як маркетплейси, які просто пов’язують продавців і покупців. А можуть бути управляючі компанії, які після купівлі землі їх клієнтами беруть її в управління, і тому зацікавлені в найефективнішому її використанні. Зокрема, таку модель бізнесу обрала для себе компанія «Твоє коло», яка за два роки земельної реформи допомогла інвесторам придбати близько 2 300 ділянок, які потім взяла в управління. Її загальний земельний фонд наразі складає близько 7 000 га.

«Інвестиція в землю має дві складові дохідності, — пояснює Андрій Усенко, співзасновник „Твоє коло“. — Перша — гарантована, від надання ділянки в оренду, яка за різними угодами може варіюватися від 4% до 8% річних після оподаткування. А друга — це прогнозована річна дохідність від капіталізації землі, яка, за оцінками різних експертів, може складати від 15 до 25% річних у доларах США».

Зростання вартості землі в Україні в середньому на рівні 20% експерти змоделювали на прикладі сусідніх із Україною країн — Польщі, Чехії, Румунії, Болгарії, Литви, де ринок аграрної землі розвивався саме за таким сценарієм після відкриття. І як покаже подальший розвиток подій, навіть попри на війну, ці прогнози справдилися.

Але спочатку миттєвого ажіотажу на ринку землі в Україні не спостерігалося. Все було нове, продавці й покупці приглядалися один до одного. Активно діяти ринок почав із грудня 2021 року. Тоді за місяць, за даними Київської школи економіки (KSE), в землю було інвестовано майже мільярд гривень.

А загалом, у 2021 році, за інформацією Міністерства аграрної політики та продовольства України, було зареєстровано 27 696 угод із купівлі-продажу аграрної землі. Найбільшим попитом користувалися ділянки у Харківській, Кіровоградській та Херсонській областях.

Ринок землі під час війни

З початком повномасштабної війни були закриті реєстри, тому жодної активності на ринку землі не було. Відновлення почалося в травні 2022 року, коли було продано 874 ділянки. Багато землі виставлялось на продаж у прифронтових зонах, де ціна гектару зменшилася.

«Ринок у нас, якщо порівняти темпи, просів у 3−4 рази в окремих зонах, — каже Руслан Яковенко, керівник платформи LandInvest. — Ринок пропозицій, звичайно, збільшився у Харківській, Чернігівській, Сумській областях. Полтавська, Черкаська області — менше пропозицій. Чим західніше, тим пропозицій у кількості менше».

Відновлення інтересу до інвестицій у землю почалося з літа 2022 року, зросло до кінця року й активізувалося ще більше у першій половині 2023 року. Якщо за минулий рік, за даними Мінагрополітики, було укладено 23 122 угод купівлі-продажу аграрної землі, то за перше півріччя 2023 року — 18 215.

Географія продажів змістилася з півдня і сходу до центру і на захід. Зараз найбільшим попитом користуються землі у Вінницькій та Хмельницькій областях. Їхня ціна за півроку зросла, за словами Яковенка, до 30%. «А починаючи з літа, ми спостерігаємо активне повернення інтересу інвесторів до Полтавської, Сумської і Чернігівської областей», — додає Андрій Усенко з «Твоє коло». Тобто навіть у тих регіонах, де велися активні бойові дії і земля зазнала впливу війни.

За даними Мінагрополітики, за два роки земельної реформи було продано лише 1% сільськогосподарських угідь, тобто 0,5% на рік. Ці цифри значно відстають від початкових прогнозів ще до відкриття ринку: тоді вважали, що продаватиметься від 3 до 15% аграрних земель на рік.

Загалом, можна констатувати, що український ринок землі, який більшу частину часу функціонує в умовах війни, показав велику стійкість. Ціни на землю в середньому підвищилися на 20%, як і передбачалося.

Прогнози щодо розвитку ринку землі

До кінця 2023 року й надалі інтерес до купівлі землі лише збільшуватиметься, вважають учасники ринку. Ринок землі є ринком продавця, і таким буде й у майбутньому, уже зараз попит на землі в центральній частині України удвічі-утричі перевищує пропозицію.

З літа 2023 року люди почали купувати і родючі землі, які постраждали від війни у Чернігівській, Сумській і частині Харківської області. До війни ціни на них були одними з найвищих, і їх не можна було купити, бо ніхто не продавав. Зараз через ризики війни пропозицій там стало більше.

«Там дійсно якісні чорноземи, є великий агровиробник, який вже майже на 95% відновив свій земельний банк і навіть зібрав хороший урожай у 2023 році, — зазначає Андрій Усенко. — При цьому вартість гектару землі є суттєво нижчою, ніж у центральних регіонах».

Ще більше ринок пожвавиться, коли з 1 січня 2024 року на нього вийдуть українські юридичні особи й можна буде купувати до 10 тисяч гектар. Але найвагомішим фактором для його активізації стане перемога у війні.

Купівля землі є одним із консервативних видів інвестування поряд із нерухомістю. Але, на відміну від останньої, земля є надійнішим активом. Вона не потребує постійних подальших інвестицій у ремонти, її не так легко знищити під час бойових дій. У випадку з землею взагалі немає амортизаційних витрат, що притаманне практично всім іншим активам. Покупець стає її власником відразу, на відміну від купівлі нерухомості на етапі котловану. Крім того, питань з обслуговуванням земельного активу зараз не виникає, оскільки вже сформувався ринок управляючих компаній з напрацьованою репутацією у сфері агробізнесу.

Ще однією перевагою інвестицій в землю є те, що вона є основою аграрного бізнесу, який в Україні орієнтований на експорт і тому менш залежний від внутрішнього стану економіки та інфляції в країні. «На відміну від нерухомості, агро не прив'язаний до внутрішнього стану в економіці. Ціни на вітчизняні продукти харчування мають паритет до імпортних цін. Навіть якщо економіка піде за найгіршим сценарієм, експортна виручка аграріїв прив'язана до валюти. Поєднання надійності і високої капіталізації роблять землю сьогодні надзвичайно привабливим активом для інвестування», — вважає Андрій Усенко.

«Без доступу до земельних ресурсів не буде великих інвестицій у багаторічні проєкти. Яким був один із аргументів для запуску ринку землі? Це те, що на орендованих землях сьогодні не можна реалізувати довгострокові проєкти, наприклад, із глибокої переробки сільгосппродукції. <…> Тому іноземні й вітчизняні інвестори не були готові вкладатись у довгі проєкти. Через велику кількість збіжжя, яке ми збираємо, аграрна галузь дійсно є одним із лідерів у структурі економіки. Але додана вартість — вона не в збіжжі, а в переробці», — вважає заступник міністра аграрної політики та продовольства України Денис Башлик.

Вже зараз фермери почали активно інвестувати в довгострокові проєкти, зокрема, у створення садів. Цьому сприяв і запуск урядової грантової програми «єРобота» на розвиток теплиць, садів і виноградників із 1 липня 2022 року. За інформацією Мінагрополітики, вже за рік роботи програми було закладено 2 500 га нових садів, тоді як раніше в середньому за рік в Україні створювалося 1 100 га нових садів.

За прогнозами, агробізнес все більше розвиватиметься у бік переробки. На сьогодні 80% українського агроекспорту складає сировина. Через це фермери значно втрачають у прибутках. За підрахунками експертів, навіть часткова переробка 30−50% цих обсягів призведе до річного збільшення валютних надходжень на понад $30 мільярдів.

Зростання доходів фермерів безпосередньо впливатиме і на ціну землі. Тому зараз дуже сприятливий момент в її інвестування. «Я впевнений, що на ринок землі чекає подальша лібералізація, поступове зменшення штучних бар'єрів і залучення нових гравців, а отже й інвестицій. Українська сільгоспземля ще коштуватиме дорожче, ніж у Польщі», — резюмує Андрій Усенко з «Твоє коло». Відкриття у 2024 році ринку для юридичних осіб, за його словами, надасть розвитку ринку більшого прискорення. Адже вже сьогодні до його компанії звертаються як вітчизняні, так і іноземні інвестори, які бажають інвестувати в землю у великих об'ємах. І війна їх не зупиняє.