Нова ера девелопменту, або Як війна змінює підходи до житлового будівництва

Переоцінка цінностей

Війна в Україні триває з 2014 року, але тільки після повномасштабного вторгнення російської армії українці усвідомили: більшість зведених житлових будинків виявилися не підготовленими для захисту населення під час терористичних актів росії.

«Нещодавно ми з колегами вирішили відвідати приватну та дорогу забудову в передмісті Києва, де продаються будинки та таунхауси вартістю від $400 тис до $1,5 млн. Красиві будівлі, чудова архітектура, але нас цікавило інше: чи є там підвали для зберігання речей та бомбосховища. Нам відповіли, що такого не передбачено, — ділиться спостереженнями співзасновник та СЕО компанії LEV Development Capital Олександр Островський. — Сьогодні в Україні більшість як приватних, так і багатоповерхових будинків не забезпечують необхідну безпеку в умовах постійної загрози. Навіть серед тих, що були збудовані вже після вторгнення у 2022 році».

На його думку, величезна кількість нерухомості, яка була спроєктована та створена до повномасштабної війни, сьогодні стала не актуальною. Наприклад, великі житлові комплекси без підземних паркінгів, яких сьогодні чимало.

З цією думкою погоджуються і в Асоціації західноукраїнських забудовників. «Ще з кінця 90-х — початку 2000-х, в Україні розпочався процес здешевлення будівництва, що, зі свого боку, сприяло відмові чи повному ігноруванню на рівні держави належного будівництва та підтримки функціонування системи об'єктів цивільної оборони. Практика ігнорування цього блоку заходів тривала та продовжує тривати, зокрема, наприклад, щодо існуючих укриттів», — стверджують в Асоціації.

«Питання про фактор безпеки ставить кожен третій покупець сьогодні. Причому це стосується як захисту від ракетної небезпеки, так і енергетичної безпеки: оптимізації життєдіяльності комплексу на випадок віялових вимкнень чи тривалих аварій в енергетичній системі», — констатує оглядачка ринку нерухомості ​​Вікторія Берещак.

Попит на безпечне та зручне житло на ринку формують і ті українці, які повертаються з-за кордону, привозячи з собою досвід життя у розвинених країнах. За даними дослідження Громадянської мережі ОПОРА, майже за півтора року з початку повномасштабної війни було зафіксовано 20,64 млн виїздів із України та 14,34 млн в'їздів.

Тобто більшість українців все ж повертаються. Це люди, які прагнуть жити та працювати в рідній країні, відбудовувати її. Вони мали змогу пожити в інших умовах і розуміють, як розвинуті країни забезпечують комфорт, зручність та безпеку житла для своїх громадян. І вони вже діляться цим досвідом із іншими, формуючи попит на сучасне, зручне і безпечне житло в Україні.

«Ці люди досить тривалий час проживали у розвинених країнах, отримуючи новий досвід життя. Тепер вони порівнюють свої житлові комплекси з найкращими проєктами світових мегаполісів, таких як Барселона, Мюнхен, Лондон, Нью-Йорк і Лос-Анджелес. Вони будуть формуватимуть нове уявлення про якість життя, комфорт та, безперечно, безпеку. Це стане новими вимогами до сучасних житлових комплексів. Але не всі забудовники зараз готові про це говорити», — каже Островський.

Факт у тому, що ринок нерухомості постав перед новими реаліями. Житло припиняє бути просто інструментом збереження коштів. Українці адаптуються до умов життя під час війни. Вони починають аналізувати та оцінювати квартири за значно ширшим спектром критеріїв, аніж просто за кількістю наявних у ній квадратних метрів. Питання безпеки та комфорту виходять на перший план. І майбутнє за тими забудовниками, які зрозуміють це першими і зможуть створити для мешканців відповідні умови для комфорту та захисту.

Корисний досвід Ізраїлю

На думку директора ізраїльської будівельної компанії BIM Leaders Алекса Затульського, яку він висловив цьогоріч у Варшаві на щорічному Українсько-Ізраїльському Інноваційному Саміті, Україна сьогодні — це Ізраїль 50 років тому: ще зі слабким захистом, але розумінням необхідності адаптуватися до життя у стані війни.

Щоб впоратись з цими викликами ізраїльтянам довелося створити концепцію будівництва, яка відповідає їх суворим реаліям. Останні, на жаль, сьогодні актуальні й для України. Це підхід, заснований на багаторічному досвіді життя під обстрілами. Він постійно вдосконалюється і точно буде корисним для українських законодавців та забудовників. Ось декілька його головних принципів.

Захист повинен бути всюди. В Ізраїлі, як і в Україні, крім новобудов, вистачає і застарілого житлового фонду, збудованого в період 1950−70 років. Але в країні існує програма його реновації «ТАМА 38/1». Старі будинки вдосконалюються, зміцнюються всі стіни до 40 см, встановлюються залізні віконниці, герметичні двері, добудовуються капсульні кімнати безпеки з автономною системою вентиляції — мамади. Вони є скрізь: як у старих, так і в нових житлових будинках, офісних центрах. Без них неможливо побудувати навіть приватний будинок. Сьогодні цим нормам відповідає понад 80% помешкань.

Постійне вдосконалення будівельних норм. В одному з ізраїльських міст сталася трагедія — ракета пробила захисну віконницю, розірвалась та вбила дитину. Влада зреагувала миттєво. Відразу було переглянуто концепцію товщини віконниць: замість 6 см стало 12 см. Інший боєприпас зміг пробити газопровід, який, згідно нормативів, було прокладено на глибині 1,2 метри. Зараз мінімальна глибина для таких комунікацій становить 2 метри.

Таких прикладів багато. Влада має постійно аналізувати ситуацію і реагувати на зміни в ній відповідними змінами у нормах і правилах.

Відсутність корупції в галузі. В Ізраїлі працюють сертифіковані представники керівництва тилу, які, на підставі нормативів і конкретних розрахунків, дають вказівки, де можна будувати і як правильно це робити. В тому числі, і з позиції захисту мешканців, співробітників, робітників. У службі тилу є навіть окремий підрозділ, який перевіряє будматеріали, стандартизацію, наприклад, дозволяючи використовувати лише певні марки бетону. Від фаховості та відповідальності цих людей без перебільшення залежить життєдіяльність країни. Буде зайвим казати, що, якщо вони братимуть хабарі, то в реаліях Ізраїлю це означатиме чисельні людські жертви.

В Україні, на жаль, із цим великі проблеми. Хаотична забудова, іноді навіть у місцях, які для цього не призначені; зведення будівель, які не відповідають наявній технічній документації; відсутність необхідної інфраструктури; нехтування безпековим фактором — все це результат корумпованості відповідальних осіб та відсутності покарання за відповідні посадові злочини.

Адаптація законодавства

«Ще минулого року у нас з’явився закон про обов'язкові бомбосховища в новобудовах. Набув чинності в жовтні, і зобов’язав як місцеву владу, так і представників ринку піклуватися про місця цивільного захисту», — констатує Берещак.

Мова про підписаний Президентом Закон № 7398 «Про укриття», згідно з яким усі споруди мають бути захищені. Але фахівці вважають його «сирим», недостатньо наповненим змістом, нормами в частині формулювання вимог, їх виконання та контролю, в частині освіти та сертифікації великої кількості персоналу: архітекторів, інженерів, конструкторів, фахівців із безпеки. Також для його належного виконання недостатньо необхідних підзаконних актів.

За словами СЕО LEV Development Capital Олександра Островського, створення безпеки — не просто перелік вимог до планування та будматеріалів. Це цілий комплекс заходів. Зведені сховища також потрібно відповідно облаштувати та вміти ними правильно користуватися.

«Зараз ера ядерного шантажу. І навіть у рекламі по радіо кажуть, що в разі ядерного вибуху вам потрібно сховатися в підвалі і не виходити звідти тиждень, бажано два. Чи можливо це зробити, якщо це приміщення не обладнане для життя? В більшості наявних сховищ не можна буде провести навіть 24 години, бо там немає ані води, ані свіжого повітря, ані туалетів», — каже Островський.

Саме тому, наприклад, у житлових комплексах Central Hills та LIFE STORY, які будує компанія LEV Development Capital, облаштуванню бомбосховищ приділяється особлива увага. По-перше, під всією територією комплексу передбачений великий підземний паркінг із окремою зоною для гостей комплексу.

По-друге, заради безпеки мешканців та їх гостей на мінус 2 рівні паркінгу будуть побудовані міцні бомбосховища, з санвузлами, зоною кухні та облаштованими місцями для сидіння.

По-третє, проєктувальники подбали навіть про збереження майна резидентів ЖК, передбачивши встановлення біля паркувальних місць індивідуальних сейфів для документів та цінних речей.

Житлові комплекси Central Hills (ліворуч) та LIFE STORY від компанії LEV Development Capital

«Тому що не завжди людина бере з собою у сховище тривожну валізу. Так тільки в кіно. А якщо ракета потрапляє в помешкання, то знищується абсолютно все — і документи, і цінні речі. Ми маємо передбачити місце для цього і думаємо про це вже зараз, коли наш комплекс Central Hills ще на початковій стадії будівництва», — каже Островський.

Простір для людей

Безпека і простір для людей — два головні фактори, які, за словами Островського, формуватимуть ціну і капіталізацію такого активу, як нерухомість, на багато років уперед.

Один із принципів роботи LEV Development Capital полягає в тому, що житлові комплекси повинні бути спрямовані на потреби людини, яка є найбільшою цінністю. Бо якщо мешканці не відчувають комфорту, безпеки та затишку у своєму житлі, вони поїдуть шукати їх в інших містах або навіть країнах.

Тому філософія сучасного девелопменту повинна ґрунтуватися на тому, що людина стоїть на першому місці, і комфортний простір потрібно створювати саме для неї. Що означає «комфортний»? Насамперед, він має бути вільним від автівок та інших механізмів.

Пострадянська архітектура ґрунтувалася на багатоквартирних висотних будинках, без паркінгів. Це призвело до обмеженості простору для життя людей сьогодні, бо у дворах все щільно запарковано. Водії вимушено відбирають зону у пішоходів та дітей, запарковуючи тротуари та дитячі майданчики, часто це стає причиною конфліктів. Найактуальнішою ця проблема є для Києва, де до повномасштабної війни моторизація становила 400 автомобілів на 1000 мешканців — найвищий показник в Україні. І в подальшому, з розвитком країни він лише зростатиме як у столиці, так і в регіонах. В цьому можна переконатися на прикладі Польщі, де на 1000 мешканців припадає 650 автівок, Німеччини (850−900), США (майже 1000).

Отже, сучасний ЖК має бути побудований на концепції «дворів без машин» та створення суспільних територій для відпочинку. Але, на жаль, такі проєкти сьогодні можна порахувати на пальцях.

«Навіть у ЖК преміального класу часто не передбачені місця для відпочинку мешканців, а автомобілі перемогли людей. Жити просто немає де, бо на кожному метрі квадратному автомобіль. І ви не почуваєтесь достатньо безпечно самі, не кажучи про те, щоб відпустити дитину погуляти саму у дворі», — каже Островський, додаючи, що однією з переваг ЖК компанії є саме людиноцентричність — створення житлової зони для людей, а не для механізмів. В тому ж Central Hills весь внутрішній простір — 7 га території — відведено для життя людей та тварин, відпочинку та занять різноманітними іграми та спортом.

ЖК Central Hills

«Змінюються часи, і ми усвідомлюємо необхідність пристосування житлових комплексів до нових реалій. Змінюючи підходи до житлового будівництва, ми сприяємо створенню сучасних, затишних та безпечних просторів для мешканців. Такий підхід відповідає потребам сучасного суспільства та ставить безпеку та комфорт на перше місце. Це цінності, які формуватимуть вартість і капіталізацію житла в подальшому», — резюмує Олександр Островський.