Як отримати іпотеку на квартиру: покрокова інструкція

Про те, як отримати іпотечний кредит або придбати нерухомість в розстрочку написав портал Domik.ua. «Мінфін» вибрав головне.

Крок 1. Визначаємо, чи доступна нам іпотека.

Якщо ви берете житло в іпотеку, банк виплачує повну вартість квартири забудовнику. Щоб уникнути грошового ризику він ставить свої вимоги:

1. Вікові обмеження: не менше 21 року на момент взяття іпотеки і не більше 65 років на момент її погашення;
2. Обов'язкова прописка у Києві (для тих, хто купує квартиру в столиці);
3. Наявність українського громадянства;
4. Трудовий стаж на останньому місці роботи не менше 12 місяців;
5. Хороша кредитна історія (перевірити її можна на сайті Українського бюро кредитних історій);
6. Постійний дохід (в середньому він повинен бути вдвічі більшим, ніж щомісячні виплати за іпотекою).

Ваші шанси будуть вищими, якщо оформлення іпотеки відбувається за партнерською програмою, що укладають між собою деякі забудовники і банки. Довіра партнерів впливає і на інвесторів. Серед таких «Укргазбанк», «Глобус», «Кристалбанк», «Аркада» та інші.

Крок 2. Обираємо кредитну установу.

Станом на серпень 2019 року зафіксували 76 фінансових установ, що мають банківську ліцензію. Але тільки 14 з них дають іпотечні кредити на первинне житло. Найбільш активні ті, що мають партнерські угоди із забудовниками. Це дозволяє отримати меншу ставку за кредитом і бути впевненим в надійності забудовника.

Кожен банк зобов'язаний показати клієнту паспорт кредиту, де докладно описано погашення іпотеки та додаткові платежі. У документі є кілька важливих елементів:

• Перший внесок. Малоймовірно, що банк видасть вам кредит без першого внеску за житло. Зазвичай він коливається в межах 25−30% (мінімальний перший внесок у «Приватбанку» — 25%, «Глобусі» — 30%, а ось в «Укргазбанку» — 20% для нерухомості вторинного ринку, 30% — для первинного ринку);
• Відсоткова ставка. Середня ставка за іпотекою на житло в новобудові у вересні 2019 року становить 22,61%. Варто врахувати, що в перші роки ставка може бути меншою, помітно збільшуючись з кожним роком. Якщо, наприклад, взяти 500 тис. грн на 10 років, то за цей термін банку доведеться віддати вдвічі більше;
• Умови погашення. Існує дві схеми — класика і ануїтет. У першому випадку відсотки нараховуються на залишок тіла кредиту, і на початку терміну погашення платежі будуть більші, ніж наприкінці. При ануїтеті розміри платежу будуть однаковими протягом усього терміну погашення кредиту;
• Додаткові платежі. Як правило, банки страхують сам предмет іпотеки (ваше майбутнє житло) і життя позичальника (особливо якщо іпотека на квартиру оформлюється на термін більше 10 років). За все це теж доведеться сплачувати поліси, причому щорічно;
• Комісія за надання кредиту. В кожному банку вона різна, зазвичай в межах 1,5−3%. Виплачується одноразово при оформленні іпотеки;
• Штрафні санкції. До цього краще ситуацію не доводити, але попереджений — означає озброєний;
• Надійність банку. Безумовно, краще всього звертатися за такими довгостроковими кредитами, як іпотека, у надійні фінансові установи, де є державний капітал («Ощадбанк», «ПриватБанк», «Укргазбанк»).

Рекомендуємо, зробивши вибір, відвідати сайт фінансової установи та скористатися іпотечним онлайн-калькулятором. Він допоможе визначити місячну суму і переплату за кредитом або зробити підрахунок за умовами партнерської програми. Цю інформацію можна дізнатися і в оператора банку.

Крок 3. Збираємо пакет необхідних документів.

Для надання іпотечного кредиту банки можуть запитувати різні документи, але основний пакет виглядає незмінно:

1. Паспорт громадянина України;
2. Ідентифікаційний код;
3. Свідоцтво про шлюб (якщо є), а також паспорт та ідентифікаційний код чоловіка/дружини;
4. Свідоцтво про розлучення (якщо є);
5. Документи, що підтверджують дохід (виписка про зарплату з місця роботи за 6 місяців чи довідка про доходи ФОП).

Крок 4. Відправляємо заявку на розгляд в банк.

Зібравши пакет документів, сміливо відправляйте заявку на отримання іпотеки в банк. Це легко зробити онлайн. Іноді банк видає проміжне рішення, яке може відрізнятись від остаточного вердикту. Після отримання заявки з вами зв'яжеться співробітник банку. Він може порекомендувати попрацювати над кредитною історією або обрати квартиру подешевше. Або порадити, які документи можуть вплинути на рішення банку.

Крок 5. Обираємо ліквідну нерухомість на ринку.

Іпотечний кредит не дозволить продати або зробити якісь операції з квартирою. Тільки після погашення іпотеки. Тому до вибору житла слід підійти серйозно. Купуючи квартиру в іпотеку, зверніть увагу на важливі моменти:

• Репутація забудовника. Переконайтеся, що у девелопера немає заморожених або недобудованих житлових комплексів, проблемних об'єктів і гучних судових справ. Втім, якщо оформляєте іпотеку в партнерському банку забудовника, то можете бути впевненим в останньому — банк не буде вести справи з неперевіреною або ненадійною компанією, адже він так само, як і ви, зацікавлений в успішній здачі будинку;
• Законність новобудови. Перевіряйте цільове призначення землі за допомогою Публічної кадастрової карти, дозволи на будівництво на сайті ДАБІ, читайте форуми, спілкуйтеся з інвесторами;
• Інфраструктура району. Може бути, зараз вам ні до чого знати, де знаходиться дитячий садок або школа, але до того часу, коли ви нарешті виплатите іпотеку, ці заклади можуть виявитися пріоритетно важливими для вас. Тому заздалегідь обирайте житло у житловому масиві з розвиненою інфраструктурою;
• Акції, знижки та спеціальні пропозиції. Часто акційні ціни не поширюються на квартири, які оформлюються в розстрочку. Але при іпотеці забудовник отримує всю суму відразу (не від вас, а від банку), тому у вас є повне право скористатися поточними спеціальними пропозиціями.

Крок 6. Передаємо документи для придбання іпотечного житла в банк.

Основний пакет документів потрібно підкріпити інформаційним листом. Його надає забудовник, коли ви визначитеся з вибором. У ньому є всі параметри квартири: площа, технічні характеристики, інформація про поверх. А також ціна. З цим листом йдемо до банку.

Особиста зустріч із співробітником банку схожа на співбесіду. Слід чесно відповідати на питання, вести себе впевнено. Інспектор звертає увагу на довідку про доходи і кредитну історію. Вас можуть попросити додаткові застави та поруки. Іноді просять присутності дружини або чоловіка.

Крок 7. Чекаємо рішення фінансової установи.

Остаточний вердикт про дозвіл або відмову в іпотечному кредитуванні банк виносить протягом 2−3 днів. Позичальника повідомляють в телефонному режимі і пропонують підписати договір. Можете попросити надіслати на пошту попередній договір. Краще не просто ознайомитися з ним, а й показати юристу.

До підписання договору іпотечного кредитування потрібно звернути увагу на декілька моментів:

1. Страхувати квартиру обов'язково, страхувати життя — не завжди. Але банк має право підвищувати кредитну ставку за умови відсутності страхування життя.
2. Не можна здійснювати операції із заставною нерухомістю до погашення останнього платежу за іпотекою, тобто продавати або здавати в оренду. У договорі купівлі-продажу це називається обтяженням на квартиру.
3. Важливо пару місяців відкладати суму кредиту, щоб перевірити чи посильний це вантаж. Цифри на папері завжди виглядають інакше, ніж у житті.
4. Не варто розраховувати на 100-відсоткову знижку при 100-відсотковій оплаті житла. Вона діє не у всіх забудовників.
5. Можна отримати частину грошей за кредит від держави, якщо іпотечне житло — основне місце проживання.