Що важливо знати про договори купівлі-продажу квартири?

Коли мова йде про новобудови, існує декілька видів договорів: договори купівлі-продажу за попередніми договорами, договори за деривативами, договори викупу майнових прав, договори облігацій, інвестиційні договори.

• Договори за деривативами.

Дериватив — стандартний документ, що засвідчує право та/або зобов’язання придбати чи продати у майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах. (п.14.1.45 ПКУ).

Що потрібно запитати у відділі продажу?

Представники відділів продажу розповідають, що це традиційний і стандартний варіант купівлі-продажу квартири. Однак, це не зовсім так.

Перш ніж підписувати подібний договір, поцікавтеся, які є правові підстави у компанії-продавця продавати деривативи або підписувати з клієнтом попередній договір. Найчастіше продавець деривативу не є учасником будівництва вашого об’єкта.

Інвестор підписує договір купівлі-продажу по деривативу й отримує Акт прийому-передачі деривативу, в якому вказано, що він бронює квадратні метри, які забудовник обіцяє здати. Є компанії, що продають деривативи та стежать за будівельними роботами й при необхідності займаються добудовою об’єкта з іншим підрядником. Так інвестор буде залежати від своєї фінансової компанії. Перевірте, чи прописаний цей пункт в договорі між забудовником і фінансовою компанією.

Єдина перевага такого виду договору у тому, що саме фінансова компанія буде змушувати забудовника добудувати будинок, через суди або інші органи. Але гарантій, будинок добудують, фінансова компанія надати не може, оскільки, де-факто, вона пов’язана із самим забудовником або створена ним.

Попри те, що у процесі купівлі-продажу беруть участь мінімум 4 сторони (підрядник, замовник, проектувальник і девелопер – компанія, під брендом якої будується об’єкт), акціонерні товариства, що працюють з цінними паперами, ніяк не пов’язані з суб’єктами будівництва, окрім договірних відносин про надання послуг.

• Договори майнових прав.

Майнові права – це суб’єктивні права учасників правовідносин, які пов’язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном, а також з майновими вимогами, що виникають між цими учасниками у зв’язку з обміном і розподілом цього майна. Якщо спростити, то – це право вимагати у забудовника свої квадратні метри, але воно не є матеріальним правом і не зобов’язує забудовника добудувати об’єкт. Інвестор купує замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, лише право претендувати на квартиру. В якомусь сенсі це уявне право на житло, яке тільки після введення будинку в експлуатацію може бути перетвореним на справжню квартиру.

Інвестор купив квартиру за 100% передоплатою, але коли будинок вводили в експлуатацію, забудовник повідомив, що квартира вийшла дещо більше, ніж було заплановано, що робити?

Доплачувати. Однак, щоб такого не сталося, потрібно перечитати разом з юристом договірні відносини й прописати, що в разі збільшення площі квартири інвестор платить не більше зазначеної суми. Або ж прописати штрафні санкції за порушення строків введення будинку в експлуатацію, тоді цією сумою можна буде перекрити дельту збільшення площі.

Часто трапляється, що штраф, який виплачує забудовник, покриває додаткові метри. На жаль, не всі інвестори уважно читають договори і знають про свої юридичні права.

• Попередні договори.

Попередній договір купівлі-продажу квартири – це документ, в якому сторони закріплюють свої зобов’язання і протягом певного терміну зв’язуються, щоб укласти основний договір на умовах, зафіксованих попередньою угодою (ст. 635 Цивільного кодексу і ст. 182 Господарського кодексу України).

Це найпоширеніший і простий для сприйняття документ купівлі-продажу, тому що він дуже схожий на основний договір, але не є ним. Пізніше на підставі попередніх договорів підписується основний договір.

У відділі продажу покупцеві кажуть, що зараз дві сторони підпишуть попередній договір, а фінансова компанія або забудовник зобов’язується через півроку або рік підписати основний договір. Тільки після введення будинку в експлуатацію у компанії з’являються права власності на об’єкт. І, на жаль, за попередніми договорами в них не з’являється обов’язок побудувати будинок.

У разі якщо основний договір не буде підписаний вчасно, можна вимагати розірвання попереднього договору через суд і змусити виплатити компенсацію.

Важливо перевірити суб’єкт будівельних робіт у підрядника, тому що подібно до фінансової піраміди, яка набирає купу кредитів, забудовник може взяти у заставу майнові права або територію з землею, а потім зникнути.

• Договір інвестування.

На мій погляд, цей вид договору найбільше захищає інвесторів, ніж інші. Фонд фінансування будівництва (ФФБ), який безпосередньо укладає договір з підрядником, суворо регламентує порядок будівельних робіт, прописує штрафні санкції і, як правило, бере в іпотеку майнові права на будівельні роботи, на землю. Будівництво виявляється в заставі у ФФБ. Фонд акумулює кошти інвесторів і за рахунок цього виступає замовником будівельних робіт.

У випадку, якщо підрядник не закінчує будівництво, ФФБ передоручає добудувати об’єкт іншому підряднику. Інвестор може разом з юристом перевірити статус конкретного ФФБ і тільки після цього підписувати договір інвестування.

Чи є способи купити квартиру безпосередньо у забудовника?

Попередні договори часто підписують із забудовником. Така практика є у компанії «Київміськбуд». Але найчастіше процес купівлі-продажу квадратних метрів відбувається не з забудовником, а з тією компанією, яка купила права за деривативами або за договорами у забудовника. Це пов’язано з оптимізацією оподаткування. Також можна купити квартиру у забудовника після введення будинку в експлуатацію, але ціна буде вищою.

Ідеального, тобто такого, який би гарантував вчасне введення будинку в експлуатацію, підключення всіх комунікацій, договору купівлі-продажу не існує. Інвестор повинен бути максимально уважним. Наприклад, у всіх договорах, незалежно від виду, забудовник прописує великі штрафні санкції й перекладає їх на інвестора. Не вніс внесок вчасно – штраф від 5 до 10%, розірвав договір за своєю ініціативою – штраф 5-10%, перепродав своє право купити квартиру третій особі (якщо це не родич) – штраф, не прийшов вчасно підписати акт прямої передачі – штраф, не здав необхідні документи – штраф. На практиці у 50% договорів прописана подвійна відповідальність за одне й те саме правопорушення.

Необхідно пам'ятати, що стандартний договір завжди на користь забудовника, а права інвестора зможе захистити лише юрист.

© Володимир Копоть, юрист, співзасновник проекту

Monitor.Estate — онлайн сервісу юридичної перевірки нерухомості