Четвертая высота (Детские активы-4)

Долго ли, коротко ли, но мы одолели три вершины детских активов: депозиты, страхование жизни, НПФ. Впереди четвертая высота – недвижимость.

Этот актив не часто попадает в поле нашего зрения по причине своей дороговизны. Да недвижимость дорогая и далеко не каждая семья способна выложить даже за самый маленький ее кусочек тысячи и десятки тысяч долларов.

Между прочим, в течение трудовой жизни, через наши руки проходят не десятки, а сотни этих самых тысяч, и все наши проблемы заключаются всего лишь в неумении сохранить и сберечь часть из них, если не для себя, то хотя бы для своих детей.

С другой стороны, недвижимость бывает разная, а хорошие, пригодные для инвестирования варианты, просто так на дороге не валяются, их надо искать. К тому же, у недвижимости есть достоинства, которые иной раз перекрывают все недостатки дороговизны.

КЛЮЧЕВОЕ ПРЕИМУЩЕСТВО.

Действительно, у недвижимости есть безусловное и неоспоримое преимущество перед другими активами: для ее покупки можно получить кредит под залог ее самой. Правда, сегодня это преимущество нивелируется довольно жесткими условиями ипотеки, но так было не всегда и так будет не всегда. Детские активы – дело не сиюминутное, а принципиальное, главное в этом деле, не забыть наши три правила и не спутать активы с пассивами.

Правило №1. Активный доход тратьте на покупку активов.

Правило №2. На покрытие текущих затрат, используйте только пассивный доход.

Правило №3. Пассивы покупайте только на ту часть пассивного дохода, которая превышает текущие расходы.

А спутать очень легко. Нам кажется, что, повзрослев, наши дети в первую очередь возмечтают о собственной квартире, как символе достатка и благополучия. А думаем мы так потому, что сами мечтали о том же в нашем социалистическом прошлом. Так и спектр материальных желаний для большей части населения в то время был весьма ограничен. Перечислю по памяти. Сначала квартира, потом в квартиру – мебель, ковры, хрусталь, а на себя – золото. После этого – машина и дача. На этом – практически все.

Однако, с тех пор жизнь значительно изменилась.

Собственная квартира, которая не приносит дохода, а наоборот, требует эксплуатационных расходов, по определению – пассив. Пассив, в соответствии с третьим правилом, мы можем купить только на пассивные доходы, да и то не на всю сумму, а только после вычета текущих расходов. Выходит, что первое время, не имея приличного пассивного дохода, мы вообще не можем рассматривать недвижимость, как необходимый для проживания пассив; нас может интересовать недвижимость лишь в качестве актива. Детям кредиты не дают, поэтому закладывать фундамент этого здания придется родителям, а дети будут по мере сил помогать и учится.

ВЫБОР.

Выбор у нас, прямо скажем, небольшой.

Первое, — это купить в кредит квартиру и сдать ее в аренду. При этом арендные платежи должны превышать выплаты по кредиту вместе с коммунальными расходами. Теоретически это возможно, но практически случается редко.

Второе, — это купить в кредит недвижимость, подходящую для ее коммерческого использования в качестве офисного или торгового помещения. В этом качестве и сдавать ее в аренду. Тут шансы на положительный баланс платежей и дохода уже выше.

Третье, — это гараж. С гаражами возможно всякое; их легче купить и дешевле, и без кредита, и в хорошем месте.

Четвертое, — это субаренда. Недвижимость можно снять дешевле, а сдать дороже; снять на длительный срок, а сдавать посуточно; снять как жилье, а сдавать как офис; снять целиком, а сдавать частями; снять как гараж, а сдать как мастерскую или склад.

ГАРАЖ.

Думаю, в большинстве случаев, лучше будет остановиться на каком-либо варианте с гаражом, — и рисков, и денег, и хлопот в этом случае предвидится меньше. Если мы хотим, чтобы гараж, как актив, приносил нам больше денег, чем депозит (а мы этого, конечно, хотим), надо взять калькулятор и произвести некоторые расчеты. В прошлых материалах мы вели речь о депозите под 12% годовых с ежемесячным снятием процентов. Таким образом, актив в 25 000 гривен приносил нам в месяц 250 гривен пассивного дохода. Гараж по такой же цене (а это примерно 3 000 долларов) должен приносить больше. Если сегодня место на открытой стоянке у дома, со всеми его недостатками, стоит не менее 10 гривен в сутки (300-330 гривен в месяц), то выложить 400, а то и больше гривен в месяц за сухой гараж, рачительному автовладельцу должно быть по карману. Вот мы уже и получили не 12%, а не менее 16% годовых. Это, конечно, приятно, только вряд ли такая разница компенсирует нам дополнительные хлопоты и дополнительно потраченное время. Стоит ли из-за каких-то лишних 4% в год так утруждаться? Ответ заложен в самом вопросе: потому то на депозитах население держит сотни миллиардов гривен, а рынок аренды гаражей во много тысяч раз меньше. Просто многие хотят иметь деньги и не хотят работать. Но наш случай совсем другой, у нас есть цель и есть ребенок, которого мы должны научить финансовой грамоте, поэтому мы это сделаем. Тем более, что к полученным ранее 1600 гривен пассивного дохода мы сможем добавить не менее 150 гривен, а постаравшись, — и все 300.

РЫНОК.

Потенциально, рынок продажи и аренды гаражей, очень интересен, но для эффективной работы, его надо изучать. Я этого не делал, поэтому и рассказывать не буду, но некоторые вещи видны даже не вооруженным глазом. Например.

1. Многие гаражи, стоящие во дворах многоэтажек, принадлежат ветеранам, которые хранят в них разве что домашнюю рухлядь.
2. Многие гаражи, доставшиеся в наследство не автомобилистам, используются не по назначению.
3. Многие гаражи стоят в таких местах, где их эффективнее было бы использовать под пункт приема вторсырья, ремонта бытовой техники, прирезки стекла или для другого мелкого бизнеса.
4. Комплекс из нескольких стоящих рядом гаражей, легко превращается в цех по изготовлению, сборке или ремонту мебели, окон, столярных изделий.
5. В южных городах многие гаражи надстраивают вторым этажами и превращаются в мини-отели для автотуристов.
6. Гараж – это основа для многих видов мелкого частного бизнеса.

Пройдясь по гаражным кооперативам, поговорив с людьми, можно увидеть и понять больше. Кто захочет, тот это сделает.

БИЗНЕС.

Кстати, по поводу последнего пункта. О бизнесе мы еще не говорили, а это тоже одна из лучших инвестиций. Именно потому, что, вкладывая деньги в бизнес, мы инвестируем в денежный поток, а не в рост стоимости, а значит, становимся не спекулянтом, а истинным инвестором. Но это не просто красивые слова, это защита от рыночных колебаний. Покупка актива с целью его перепродажи по более высокой цене может оказаться неоправданной при падении соответствующего рынка (недвижимости, золота, ценных бумаг). Бизнес, например, торговля, будет оправдан всегда, потому что потребление никогда не останавливается. Другое дело, что бизнес должен быть гибким, способным к быстрой перестройке и приспособляемости к изменяющимся условиям. При изменении спроса, меняться может товар, способ его продвижения, место торговли, реклама и прочее; неизменными же останутся сами принципы генерации денежного потока. Вот они: купить дешевле, продать дороже; купить оптом, продать в розницу; купить далеко, продать близко; купить раньше, продать быстрее; продать дешевле, но продать больше; купить самому, продать через распространителей.

Какие бизнесы подойдут детям, можно прочесть в книжках Бодо Шефера о девочке Кире, которые я уже называл. Дополнительно могу предложить известные сетевые косметические компании. Они никогда не останутся без клиентов и без распространителей свое продукции, они зарекомендовали себя многолетней работой в нашей стране, они придерживаются корпоративной этики и общепринятых стандартов в работе, они не обманут, не отравят и не испортят детей. Конечно, надо понимать, что их капиталистическую сущность никто не отменял, поэтому доверие к ним не должно быть слепым и безоглядным. Немаловажно для наших детей и то, что для ведения подобного бизнеса не требуется особой регистрации в налоговой администрации; все необходимые процедуры берут на себя сами компании. Если ребенок еще мал, такой бизнес вполне можно записать на одного из родителей. Другое дело, что подойдет он не каждому. Поэтому не надо расстраиваться, если не из каждого ребенка получится хороший продавец или создатель команды продавцов; в случае неудачи, материальные потери не будут велики.

Бизнес и должен принести нам недостающие 250 гривен пассивного дохода в месяц; выйти на этот показатель за 10 лет работы вполне реально.

http://uainvestor.ru/