Що буде з ринком нерухомості України у 2023: головні тенденції

Попри непростий для України час, крах на ринку нерухомості, про який з острахом думали напочатках повномасштабної війни, так і не стався. Ринок потроху увійшов в реалії економіки війни і навіть трохи пристосувався.

До адаптації у більшості випадків справа так і не дійшла: девелопери досі потерпають від нестачі рук і кваліфікованих будівельних кадрів, а падіння реальних продажей змусило вивертати з кишень навіть стратегічні запаси.

Вирішальною для ринку у 2023 році стане ситуація на полі бою: ми всі чекаємо на велику Перемогу, беззаперечно, проте ставити при цьому на паузу свою діяльність права не маємо. Нижче ключові фактори, які, окрім війни, впливатимуть на стан ринку нерухомості цього року.

Купувати будуть, але не всіх і не все

Після падіння реальних продажів у найгірший період у 10-15 разів, безперечно, чекати швидкого відновлення чи буму продажей не треба. Ба більше — із урахуванням падіння реальних доходів, складної ситуації в економіці і певної невизначеності на ринку сам факт, що квартири в новобудовах купують тішить.

Покупець на ринку є, але в обмеженій кількості. Він не поспішає нести гроші у відділи продажів, ретельно обирає, кому їх віддавати і не пробачає двузначності. Компанія має запропонувати найкраще за його потребами середовище для життя та розвитку і будувати по факту, а не в постах у соцмережах, щоб нині покупець проголосував грошима за продукт.

Проте ми вже бачимо поступове відновлення купівельної активності та поодинокі інвесторські угоди. За підсумками 2023 чекаємо стримано на ще до 15% від довоєнних обсягів попиту. Поки що і покупці, і інвестори диють дуже обережно і точково: їх рішення безпосередньо залежать від якості продукту і будівельної динаміки.

Шанси на повернення платоспроможного клієнта є у комфорт+-сегменті і бізнес-класі, а саме: формати багатофункціональний ЖК, заміський еко-кластер з рекреаційним потенціалом, поліфункціональний квартал. Окрема увага до безпеки житлового простору та енергетичної незалежності: наявності генераторів для безперебійної подачі води, локальних пунктів незламності для роботи з безперебійним інтернетом і можливістю підзарядити гаджети.

Собівартість зростатиме, а з нею і ціна квадрату

Ціна будівництва зростатиме. Давайте на пальцях, чому так. По-перше, гіперінфляція і курсові коливання. Зростають в ціні не лише будівельні матеріали, але й паливно-мастильні, енергетичні ресурси та робота усіх без винятку підрядників — проектантів, архітекторів, будівельників тощо.

По-друге, брак робочих рук. Сотні кваліфікованих будівельників наразі стали бійцями ЗСУ, полишивши свою роботу на будмайданчиках, що створило неабияку проблему для девелоперів. Навіть за умови не такої будівельної активності, як до війни, компанії стикаються з тим, що за толковими монолітниками, крановиками, електриками, мулярами доводиться влаштовувати справжнє полювання.

По-третє, зростання вартості будівельних матеріалів через зміну логістичних ланцюжків (вони стали довшими, витрати на транспортування і зберігання (послуги логістичних центрів) зросли), втрату виробничих потужностей на сході та півдні, вплив інфляційних процесів в економіці.

По-четверте, зростання супутніх витрат, на кшталт купівля промислових генераторів для продовження будівництва. Але це, звичайно, якщо компанія будує по-справжньому, а не створює ілюзію. Про це нижче.

Ринок чекає переформатування: деякі бренди не переживуть складні часи

Це стосується тих, хто ще досі створює видимість активного будівництва, а по факту робить майже нічого. Покупець сьогодні дуже уважно стежить за реальною динамікою на майданчиках і не пробачає великим і знаним брендам їхню мінімальну активність.
Ті, хто будують і виконують свої зобов’язання, в результаті отримують увагу та лояльність, яка врешті конвертується в грошовий еквівалент.
Направду таких компаній небагато: із понад 75% ЖК, які будувались в київському регіоні до війни, реально будуються нараші не більше 40%. Решта — дуже вдало рухає цеглу, обертає крани вряди годи.
Якщо весною ці компанії не візьмуться до роботи і не почнуть будувати, ризикують втратити соціальний капітал і довіру.

Іпотека від держави здатна стати реальним, а не номінальним драйвером

Ринку треба фінансове плече підтримки, яким здатна стати іпотека від держави. Йдеться не тільки про програму єОселя, але й про повернення іпотеки під 7% без обмежень для громадян України. Є розмови, що статись це може вже весною.
Найголовніше, що це підживить сорок супутніх галузей, дасть нові робочі місця, гарантує збільшення податкових надходжень до бюджету, а також почасти сприятиме вирішенню питання відновлення втраченого житлового фонду.