Что такое краудфандинг недвижимости? История появления, преимущества и недостатки подобного метода финансирования

Краудфандинг – самый быстрорастущий сегмент коллективных инвестиций в мире. С его помощью в недвижимость привлекается $2,5-3 миллиарда ежегодно. В Украине краудфандинг в недвижимость пока не практикуется.

Основной принцип краудфандинга заключается в том, что проект привлекает финансирование (предзаказы, капитал или долг) у большого количества неквалифицированных инвесторов, то есть обычных людей, и, как правило, небольшими суммами: от $1 до $10 000 и более с каждого.

Преимущества и недостатки подобного метода финансирования

Главное преимущество краудфандинга для инвесторов, которые в большинстве своем являются неквалифицированными вкладчиками капитала, – это возможность поучаствовать в перспективных проектах без особых трансакционных затрат. Ведь обычно у большей части населения нет доступа к серьезным проектам либо нет достаточного ресурса для самостоятельных инвестиций. Особенно это актуально для Украины с ее слабо ликвидным фондовым рынком. Кроме того, для инициаторов проектов краудфандинг зачастую является единственной реальной возможностью привлечь первый раунд инвестиций.

Недостатком краудфандинга является слабый контроль над реализацией проектов и как следствие – случаи появления мошенничества.

Краудфандинг в мире

Стоит отметить, что краудфандинг – это самый быстрорастущий сегмент коллективных инвестиций в мире. Так, в 2016 году общий объем средств, собранных с его помощью, составил порядка $60 миллиардов, тогда как годом ранее – $34,4 миллиарда. При этом на долю вложений в недвижимость пришлось по различным оценкам $2,5-3 миллиарда. По сравнению с традиционными инвестициями в недвижимость (private equity), которые в прошлом году в мире составили порядка $202 миллиарда, объем средств, привлеченных через краудфандинг, находится на уровне расчетной погрешности в пределах 1-1,5% от общей суммы.

В то же время еще одной доступной альтернативой для основного количества инвесторов являются так называемые REIT (Real Estate Investment Trusts) – это торгующиеся на бирже фонды, владеющие и управляющие диверсифицированным портфелем недвижимости. Через приобретение их акций инвесторы получают регулярные выплаты дохода от недвижимости, при этом финансовые организации «сглаживают» риски отдельного проекта. Иными словами, неудача одного из проектов в портфеле незначительно повлияет на фонд в целом. Поэтому такие организации – хороший инструмент для инвестирования, тем более что их деятельность регулируется и существует активный вторичный рынок, что позволяет осуществить выход из инвестиции в любой момент.

Примеры объектов недвижимости за рубежом, которые были профинансированы с применением такого инструмента, как краудфандинг

Более интересными и показательными будут случаи из ближайших к Украине государств. Так, например, в декабре 2016 года латвийская компания LP Private Property запустила портал Bulkestate. Это первая краудфандинговая Интернет-платформа в стране, специализирующаяся на локальных проектах недвижимости. В настоящий момент Bulkestate предлагает два краудфандинговых инструмента: совместные инвестиции и совместная покупка недвижимости. На сегодня посредством этой платформы реализовано несколько проектов по купле-продаже и реновации жилых домов.

Может ли краудфандинг со временем стать альтернативой традиционным рынкам капитала для украинских девелоперов

В мире отчетливо прослеживается тренд роста числа краудфандинговых площадок, где идет сбор средств на различные проекты, касающиеся недвижимости. Так, за последние пять лет в мире появилось более 200 краудфандинговых платформ недвижимости, при этом также наблюдается рост количества их участников.

Вполне вероятно, что в ближайшие годы мы увидим появление первых украинских краудфандинговых площадок, специализирующихся на недвижимости. Однако о серьезном влиянии подобных проектов на рынок недвижимости Украины говорить пока рано. Ведь даже в случае появления таких площадок понадобится несколько лет, чтобы данный способ инвестирования стал популярным среди украинцев и привлек частных инвесторов. Чтобы минимизировать риски, им придется научиться адекватно оценивать рыночную ситуацию, качество строительных проектов (наличие у девелоперов кредитной нагрузки, локацию стройки, иные риски) и др. Однако даже такой анализ не гарантирует на 100% положительный результат инвестирования. Иными словами, прежде чем стать альтернативой традиционным рынкам капитала, краудфандинг должен положительно зарекомендовать себя как надежный и безопасный способ инвестирования.

Какие перспективы развития данного направления инвестирования в недвижимость в Украине

Безусловно, данное направление является достаточно перспективным, и рынок коллективных инвестиций может быть полноценно сформирован в нашей стране через 5-10 лет. Однако для этого необходимы добросовестные игроки, которые смогут доказать надежность подобного формата вложений потенциальным инвесторам, стабильное развитие рынка и возможности контроля проектов со стороны вкладчиков.

История возникновения

Впервые совместное инвестирование в виде интернет-компании по сбору средств провели в 1997 году, когда фанаты британской музыкальной группы Marillion собрали достаточную сумму для финансирования ее тура в США. Успех кампании мотивировал американца Брайана Камелло создать в 2001 году краудфандинговую платформу для сбора средств на творческие проекты.

Впервые этот термин был использован в интернете в августе 2006 года Майклом Салливаном, который в то время пытался реализовать Fundavlog — сайт для видеоблогинга. Начиная с 2007 года стали ежегодно запускать краудфандинговые платформы, куда частные инвесторы вкладывали деньги не только в творчество музыкантов, кинорежиссеров, но и в бизнес-идеи, научные разработки и стартапы. К 2017 году краудфандинговый тип инвестирования расширился и теперь частные лица могут вкладывать деньги в бизнес, недвижимость, сельское хозяйство, общественные проекты, научные разработки, судебные иски или кредитные банковские схемы.

Понятие и особенности

Краудфандинг — в переводе с английского crowd – «топла, группа» и funding – «финансирование» трактуется как «общественное финансирование» или «финансирование группой». Краудфандинг как вид альтернативного финансирования, делится на несколько типов по возмещению инвестиций: базовое вознаграждение, капитальный краудфандинг, цифровые или программные токены со значениями, крауд-кредитование или микрокредитирование, судебные разбирательства, базовые пожертвования.

Краудфандинг недвижимости представляет собой несколько инвестиционных схем и типов. В зависимости от выбранного типа, инвесторы возвращают вложенные средства, получают материальное или нематериальное вознаграждение, ничего не получают взамен, приумножают свой вклад и забирают его одним из следующих способов.

Базовое вознаграждение – так называемое, неквалифицированное обратное обращение. При таком типе финансирования можно вносить инвестиции независимо от расстояния до объекта и размера вносимой суммы. Такой вид краудфандинга подразумевает получение сторонних инвестиций от частных лиц, неквалифицированных в сфере, в которой представлен проект.

Основной капитал для проекта чаще всего составляют инвестиции родных и близких. Такой тип краудфандинга подразумевает возврат средств в том объеме, в каком они были получены, но, если проект не оправдает ожидания — инвесторы не возместят свои убытки.

Другой вариант – инвестиции вносят без расчета на возврат средств или конкретное вознаграждение. На некоторых платформах до сих пор используют такой тип краудфандинга и в случаях, когда за определенный срок не была собрана достаточная сумма — полученная финансовая поддержка аннулируется.

Совместное инвестирование — это меньше затрат при большем общем капитале

Капитальный краудфандинг – такой тип инвестирования с 2012 года регулируется в Америке законом JOBS Act (Jumpstart Our Business Startups Act), который упрощает начальное инвестирование компаний в упрощенной форме и с меньшими налогами. В этом случае создатель проекта обязуется производить и реализовывать продукт, в который инвестируют, и создать капитал при строительстве компании. В этом случае инвесторы получают от создателя проекта ценные бумаги, что подразумевает возможность возврата инвестиций. Цифровые или программные токены со значениями – этот метод монетизации позволяет интегрировать инвестицию в электронной, выдуманной валюте. Во время развития проекта и его становления размер одной единицы может быть изменен по отношению к деньгам; его стоимость может увеличиваться или уменьшаться. Преимущество такого финансирования в том, что инвестор может вывести свой заработок из проекта в любой момент. Но при таком типе краудфандинга частные лица рискуют потерять свои инвестиции, если компания обанкротится.

Крауд-кредитование или микрокредитирование – этот тип совместного инвестирования еще называют краудлендинг или «P2P». В таком случае инвесторы дают создателю проекта деньги взаймы и возвращают потом в том размере, сколько и вложили и получают проценты. В каждом случае или на определенных сервисах определены процентные ставки. Судебные разбирательства – краудфандинг предлагает финансировать не только проекты, но и судебные иски. В таких случаях любое количество инвесторов может выбрать одну из сторон судебного дела и проинвестировать его.

Базовые пожертвования – это традиционный способ финансирования, больше известный как благотворительность. При таком способе инвесторы получают либо благодарность от создателей проекта, либо незначительные материальные и нематериальные вознаграждения.

Краудфандинг может быть гораздо выгоднее традиционных способов инвестирования.

Краудфандинг недвижимости

К 2017 году краудфандинг успел затронуть все сферы, в которых возможно финансирование: журналистика, кинематограф, общественные организации и проекты, бизнес, наука, музыка, изобразительное искусство, сельское хозяйство и недвижимость. Групповое финансирование недвижимости стартовало в 2012 году, когда был принят закон JOBS Act. Один из пунктов закона упростил схемы финансирования эмитентов, которые регулирует теперь положение D. В норме 506 этого положения сказано, что юридическое лицо может привлекать любой объем капиталовложений от неограниченного количества аккредитованных вкладчиков и до 35 неаккредитованных инвесторов. Аккредитованными инвесторами в этом законе обозначают физических лиц, которые соответствуют минимальным требованиям по уровню доходов и чистой стоимости активов.

Широкое распространение краудфандинг недвижимости получил в США после принятия этого закона. В то же время особо активно тенденцию подхватила Великобритания. По словам Аяна Митра, основателя и исполнительного директора CrowdBnk, одной из первых краудфандинговых платформ в Англии, поворотный момент в групповом инвестировании в недвижимость произошел в тот период, когда бывший генеральный директор Тим Бридон опубликовал отчет в Dreedon. Тогда он утверждал, что правительство нуждается в увеличении альтернативных источников капитала, чтобы исключить дефицит финансирования, с которым сталкиваются малые предприятия.

Теперь минимальная инвестиция в Британских краудфандинговых платформах недвижимости составляет от 50 фунтов стерлингов. По данным различных международных экспертов, одна из причин быстрого увеличения популярности краудфандинга недвижимости в том, что инвестировать в объекты можно через удобные веб-ресурсы.

По состоянию на апрель 2017 года в Соединенных Штатах Америки насчитывается более 75 краудфандинговых платформ недвижимости, а в течение 2014-2015 годов во всем мире были созданы 150 таких платформ.

Этот тип финансирования жилой и нежилой недвижимости должен вскоре появиться в Украине, потеснив институты совместного инвестирования (ИСИ) и инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Увеличение востребованности такого вида инвестиций в недвижимость объясняется тем, что краудфандинг — упрощенная система финансирования, в которой инвесторы меньше теряют из-за простой и прозрачной схемы налогообложений.