Події, що впливають на ціну житла у 2018 р.

Прямим впливом на ціну квадратного метру можна визначити такі чинники, як ціни на будівельні матеріали, собівартість трудових ресурсів, валютний курс, вартість енергоносіїв, фіскальна і законотворча активність держави, сезонний фактор та інші.Травень місяць відзначився у цьому сенсі кількома прикметними подіями, які матимуть помітний вплив на ринок нерухомості.

Від початку року ціна на будівельні матеріали в країні виросли по окремим позиціям на 20-30%. Так само збільшуються витрати забудовників на заробітну плату, яку вони змушені поступово підвищувати, аби хоча б якось загальмувати процеси перетоку кваліфікованих кадрів до більш економічно розвинутих країн Європи.

За даними державної статистики темпи трудової міграції набули загрозливих масштабів і вона стала чинником, який вже має помітний негативний вплив на економіку країни. Більше мільйона українців постійно працює в Польщі, яка активно сприяє збільшенню притоку українців в свою країну. І мова йде не лише про переманювання робітників будівельної галузі, але й про молодь, яку «купують» вигідними умовам навчання та проживання в цій країні. Єдиним методом зупинити втрату людського ресурсу є підвищення заробітної плати. Забудовники, пов’язані контрактними та кредитними зобов’язаннями дотримання термінів будівництва, змушені на це йти, незважаючи на те, що конкурувати з Європою в сенсі рівних заробітних плат практично неможливо, бо для цього треба мати відповідний рівень розвитку національної економіки.

Останній місяць весни відзначився ще кількома подіями у сфері державної законотворчої діяльності, які можуть привести до зростання цін на житло.

Послідовно впроваджуючи європейські стандарти в галузі проектування та будівництва, Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України оновлює державні будівельні норми, зокрема, вводить для забудовників нові правила роботи. За один лише травень місяць Мінрегіон оголосив про внесення в чинне законодавство нових будівельних норм з низкою обмежень та вимог, які безперечно позначаться на зростанні ціни квадратного метра житла. Мова йде про нові, більш жорсткі норми обмеження щільності забудови, ранжування житлової забудови, проектування виключно підземних парковок в історичних та центральних районах міст. Окрім цього, оголошено про введення в діюче законодавство, що регулює містобудівну діяльність, нового поняття – «жовті лінії» обмеження забудови, мета яких убезпечити основні транспортні мережі від наслідків можливого руйнування висотних споруд у випадках надзвичайних ситуацій. Відповідно до нових ДБН вводяться також терміни «блакитні лінії» – для обмеження висотності забудови у населених пунктах та «зелені лінії» для обмеження забудови в зелених, ландшафтних та рекреаційних зонах. Зазначені зміни передбачені у новому ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій». Новий ДБН у відповідному порядку вже затверджено і опубліковано.

Очевидно, що разом з цим зросте фінансове навантаження на квадратний метр житлової площі, оскільки відтепер на тій самі площі, де раніше можна було побудувати, умовно, 1000 квартир, з введенням нових ДБН в дію забудовник зможе будувати меншу кількість квартир, а ціна такого будівництва буде вищою. Важко вирахувати наперед наскільки виростуть ціни від цих реформ, для різних випадків це будуть різні пропорції, але вже можна впевнено говорити про загальне зростання цін на нову нерухомість щонайменше на 20% або більше вже в наступному році.

Проти тверджень окремих коментаторів щодо більшої ймовірність зниження цін на житло, надлишок пропозиції над попитом, помітну акційну активність забудовників в намаганні пожвавити неквапний процес реалізації збудованих квартир, свідчать фактори не лише економічні (зростання доходів населення, збільшення собівартості будівництва, поява іпотечного кредитування), але й політичні чинники.

За спостереженнями експертів та аналітиків ринку нерухомості в попередні роки, активізація політичних процесів в країні неминуче викликає пожвавлення фінансового сектору і зростання доходів певної частини суспільства. А це, в свою чергу, призводить до збільшення попиту, а значить і до росту цін на житло. Варто нагадати, що в 2019 році на нас чекають одразу дві масштабні політичні події – вибори президента країни та Верховної Ради України. Не важко передбачити, як ці вагомі події вплинуть на ціни квадратного метра.

Пожвавлення попиту на житло зазвичай спостерігається також з приходом теплого сезону року. Статистика свідчить, що з приходом весни-літа ринок нерухомості виходить зі стану «зимової сплячки». Попит на квартири починає зростати, сягаючи свого піку на період осені. Помітно впливає на ці процеси прибуття до міст численних лав майбутніх студентів та сезонних робітників-підрядників. Пожвавлює свою діяльність весь бізнесовий сектор, який в свою чергу додає до числа бажаючих придбати чи орендувати квартир. Орендатори теж виступають чинником збільшення попиту на житло, авансуючи своєю платнею відповідні інвестиції тих підприємців, що роблять свій бізнес саме на здачі квартир в найм. Навіть українська діаспора робить свій внесок в ці процеси, перераховуючи своїм родичам кошти із-за кордону, які ті часто інвестують в житлове будівництво.