Будет ли жилье стоить дешевле или недвижимость как она есть…

В разгар кризиса конца 2008 года, когда существовала громадная неопределенность в дальнейшей динамике цен на недвижимость, один мой хорошо информированный знакомый на мой вопрос о цене квартир в Киеве в будущем, ответил: «Никаких изменений в фактической цене не будет. Просто с отсутствием кредитования жилье опять перейдет в разряд благ, недоступных для большинства людей, как это и было до 2003-2004 года».

С момента этого высказывания прошло почти 3 года. 3 года кризиса в экономике, 3 года постепенного обнищания народа. За это время, казалось бы цена на жилье должна существенно упасть. Однако, цены, снизившись в 2 раза в долларовом эквиваленте, в лучшем случае в гривне снизились на 10%, а в худшем — остались на том же уровне. И самый главный момент – если абстрагироваться от абсолютных цифр цен на конкретные объекты недвижимости, можно уже сейчас четко сказать – квартира как была, так и остается для среднего украинца недосягаемым благом.

Поэтому, забегая немного наперед, сделаю вывод, о котором на самом деле, давно пишут многие эксперты – цена недвижимость будет снижаться только в четком соответствии с снижением дохода среднего украинца, сохраняя таким образом правило ее недоступности.  Иными словами, как некоторые говорят, чтобы цена 1 комнатной квартиры в Киве была 6-7 тыс. долларов (уровень 1999-2000 года), то и зарабатывать мы должны 200 долларов (как это и было в упомянутые годы).

С чем это связано? Попробую, не претендуя на истинность, изложить свое мнение о зависимости цены недвижимости от определенного числа факторов, уникальных для нашего государства. Кроме этого, попробую проанализировать некоторые методики оценки, которые приводят эксперты, анализируя рынок недвижимости Украины, а также возникающие в связи с ними заблуждения.

В качестве объекта для исследования взята недвижимость Киева, как наиболее проблемного региона, где цены за последнее десятилетие как быстро росли, так и точно также падали. 

При этом думаю, что данные рассуждения будут актуальны не только для Киева, но и для других областей, только порядок абсолютных цифр цен на квадратные метры в областях будет прямо пропорционален их уровню бедности. Или, выражаясь нормальным языком, цена, например, на 1 комнатную квартиру в Киеве и Умани будет без сомнения разной, однако и абсолютно разной будет возможность заработать эту сумму денег. Осмелюсь даже предположить, что цена отношение цены метра в Киеве к среднему доходу киевлянина будет примерно одинаковым к такому же соотношению в регионе. 

Итак,

Позиция №1 Цены на квартиры обвалились в 2008-2009 годах.

И действительно, цена на 1 комнатную квартиру в спальном районе Киева в 2008 году (на пике) составляла примерно 100 тыс. дол. (дому примерно 25 лет, панелька, не гостинка, с общим метражом 32 кв.м. в 9-ти этажном доме, к примеру в начале Троещины). В настоящий момент – 55 тыс. дол. Казалось бы цена упала?

Однако главный вопрос в валюте измерения. Привычка оценивать все в долларах сыграла с украинцами злую шутку. И вправду – скажите американцу, что цены на дома в США упали в гривневом эквиваленте… В лучшем случае услышите ответ: «а я тут причем? я в долларах зарплату получаю». А злую шутку с украинцами сыграла как раз эта оценка -  многие перед кризисом брали кредит в долларах, рассчитывая на эквивалент соей заработной платы в долларах (и раньше такая привязка четко существовала). Однако грянул кризис и работодатели в большинстве компаний не заплатили 500 дол., как обещали при приеме на работу, а выплатили 2500 грн., т.е. сумму отвечающую старому курсу.

Продолжим анализ цены. 100 тыс. дол. в 2008 году составляло примерно 500 тыс. грн. 55 тыс. дол. сегодня составляет примерно 440 тыс. грн. Цена упала примерно  на 12% Однако необходимо учесть, что дом за эти годы только терял свою стоимость в результате физического старения, износа, выхода из строя коммуникаций и т.д… Это в сегменте старых домов. Тут и далее я сознательно ухожу от терминов «первичка» и «вторичка», т.к. как только дом сдался, а хозяин получил на квартиру документы, она переходит автоматом из разряда «первички» во втроичку».

Что по новым домам?  Однокомнатная квартира в новом доме (Дарницкий район, монолитно-каркасный дом, 15 мин до метро, минимальная строительная отделка и т.д.) стоила 130 тыс. дол. (650 тыс. грн), сейчас – 70 тыс. дол. (560 тыс. грн.). Те же 12% падения цены.  

При этом никто не измерял на сколько процентов упал доход каждого читающего в той же гривне (я уже про доллары и не говорю)? Думаю, ответ понятен. Золотое правило недоступности жилья в действии…

 С точки же зрения инвестирования (не с целью заработать, а с целью сохранить заработанные деньги), позволю себе предположить, что недвижимость в Украине один из относительно неплохих инструментов сохранения стоимости, соотносимый в наших реалиях отсутствия адекватных вариантов вложений, к примеру, с золотом.  В конце-концов для личного накопления не столь важна абсолютная стоимость ресурса, в который вкладываешь деньги, а то, сколько ты можешь купить необходимых себе вещей (еды, одежды, машин и т.д.) по прошествии N-количества лет, продав свой объект инвестирования.  С золотом, к примеру, точно также случаются довольно долгие периоды падения (если смотреть график за 100 лет), так и роста.

Почему так происходит: жилье недоступно несмотря на снижение? И тут определенную ясность, возможно, внесет позиция №2

Позиция №2 Жилье в развитых европейских странах дешевле, чем у нас.

И действительно – во многих странах, где уровень жизни населения намного выше, чем у нас, недвижимость гораздо дешевле в тех же долларах США или евро.

Думаю, не будет преувеличением сказать, что структура недвижимости уникальна для отдельного государства, это не тот объект материального мира, который можно вывести за пределы государства. Соответственно механизмами импорта/экспорта цена на него не уравновешивается. Баланс цена/предложение находится только внутри страны. Соответственно выбор таков – или покупай (снимай) недвижимость в Украине или сам переезжай в ту страну, где она дешевле. Однако в последнем варианте включаются иные аспекты – визовые, возможность устроиться на работу, квалификация, перспективы и т.д.

Возьмусь утверждать, что именно пресловутый баланс спрос/предложение делает цену недвижимости в Украине такой дорогой. Если со спросом все более-менее понятно, то какова структура предложения. Именно тут и состоит уникальность нашего государства. Тут как в песне: «мы не пашем, не сеем, не строим, мы гордимся общественным строем».

Большая часть жилья в Киеве (как впрочем и в регионах) – дома со сроком эксплуатации более 25 лет, физически (конструкции, коммуникации) и морально устарелое. Весь указанный жилищный фонд, которым мы пользуемся в Киеве построен во времена УССР, в последние 20 лет существования которой строилось около 1 млн. кв.м. жилья в год (пиковым был 1987 год – 1млн. 487 тыс. кв.м.) при том, что доля индивидуального строительства была крайне мала. Если обратиться к официальной статистике Киева на 1 млн.кв. метров мы вышли в 2001 году, при этом резкий скачок был сделан в 2005 году – 1,2 млн., а пиковым стал 2008 год – 1,43 млн. кв.м (источник – ГУ статистики в Киеве). И это при том, что индивидуальное строительство составляет из этой цифры в среднем от 70 до 120 тыс. кв.м.

Учтите, что в Украинской ССР такими темпами строительство шло около 20 лет, а в Украине около семи, и резкое увеличение сданных метров четко привязано к росту кредитования.

Согласно той же официальной статистике, средняя обеспеченность жильем в Киеве одного человека постепенно поднималась с 18 кв.м. в 1995 году до 20,9 кв.м. в 2009 году (по общей площади квартир, а не жилой). Это мизерно мало в сравнении с европейскими странами.

На протяжении 1990 годов и в настоящее время численность населения возрастает в среднем на 20 тыс. человек в год. С 2002  по 2010 населения Киева официально выросло на 174 тыс. человек. На 1 июня 2010 года в Киеве проживает 2 785 825 человек. И эти цифры учитывают только официально зарегистрированное количество жителей. В действительности проживает намного больше, что существенно отражается как на стоимости недвижимости, так и на цене ее аренды.   

Таким образом, номинальный спрос на жилье в Киеве громадный, что коренным образом отличает ситуацию от государств Европы. Поэтому покупатель и принимает условия игры на рынке недвижимости: либо покупай в Киеве по цене спрос/предложение, либо уезжай в глубинку и попробуй найди там работу, либо уезжай за границу, где дешевле (если твои профессиональные навыки, твой возраст и внутреннее состояние позволят достойно жить).  Другое дело насколько платежеспособен это спрос… Вся имеющая статистика, да и здравое понимание происходящих процессов говорят о том, что момент строительного бума в Киеве был связан с кредитованием, за счет которого, собственно, население и пыталось удовлетворить свой неплатежеспособный спрос. Поэтому сравнивать цену недвижимости в Украине и за рубежом и строить на этом какие-либо прогнозы как минимум не корректно.

Продолжение следует …