AlexanderKulko Размышлизмы о финансах

Зарегистрирован:
16 листопада 2010

Последний раз был на сайте:
17 жовтня 2024 о 04:11

Подписчики (15):

GRAFOLEG

Херсон

karawan

Африка !!! :):):)

GTI

Херсон

Валерий Курчатов

46 років, Киев

sla

Киев

ded

Белая Церковь

yarko1975

49 років, Ивано-Франковск

Alice

24 року

Александр Гилюк

51 рік

Bzzz

Tapacik

40 років, Киев

Богдан Ропотилов

Киев

все подписчики

AlexanderKulko — Размышлизмы о финансах

25 березня 2011, 15:51

Недвижимость - либо ожидание, либо вторичка

Честно говоря, пишу с некоторым опасением, что мои подозрения таки подтвердятся...

Итак, заморочился недавно покупкой квартиры в Киеве. За Киев вылезать не хочется, но и мании жить в центре тоже нет. Предложений хоть отбавляй — от 8000 до 10 000 грн за квадрат объектов реально немало, но… по сути их нет. Необходимо ждать от 6 до 18 месяцев до введения дома в эксплуатацию. Не сильно утруждаясь можно найти немало общений на форумах, что люди ждут своих квартир несколько лет, вместо несколько месяцев. Может, разве, Киевгорстрой более-менее в сроки сдается, но у них проблемы с планировкой...

Что же касается готовых квартир в новостроях, то их попросту нет (варианты 1-комнатных квартир с площадью 120-170 квадратов я не рассматриваю как адекватные)! Я был немало удивлен этим фактом, т.к. сплошь и рядом слышно крики о том, что цены нереальные и завышенные. Тем не менее, квартиры расхватывают еще до сдачи их в эксплуатацию.

Единичные предложения готовых квартир исходят не от застройщика, а от нового владельца «новостроя», но тут включается психологический момент — переплата за «готовность» составляет 60-100%! В итоге получается, что убитая квартира в 20-летнем доме стоит так же, как и новая квартира в «зеленой» зоне, но которую еще нужно подождать.

Ну и собственно смысл публикации: если предложения нет, значит спрос превышает предложение, а значит цены на недвижимость должны вернуться к восходящему тренду. Надеюсь на переубеждение в обратном :)

Просмотров: 3024, сегодня — 2

Следить за новыми комментариями

Коментарі - 51

+
+31: Toha; 25 березня 2011, 15:59; #

Неправильный смысл — господа риэлторы делают все, чтобы создать у вас иллюзию того, что вы ОБЯЗАНЫ хватануть у них бетонометры и быть жутко этими довольным!

+
+7: AlexanderKulko; 25 березня 2011, 16:03; #

Я прихожу к застройщику с желанием купить 2к квартиру, в которую смогу заселиться через 1-3 месяца, а мне указывают либо на нереальные варианты (фигенно большая 1к, или 2 к на крыше с окнами в потолке) либо на дверь. При том, что я готов платить уже и 100% стоимости. Не думаю, что они бы меня так легко отпустили, будь у них предложение…

+
0: alter; 25 березня 2011, 16:05; #

Вывод верный: хорошие объекты выставляют на продажу в исключительных случаях.

+
0: AlexanderKulko; 25 березня 2011, 16:11; #

А смысл их скрывать?

+
+11: Владимир Шевченко; 25 березня 2011, 16:06; #

Последнее---Предложение это просто жесть:):):)

Ну и собственно смысл публикации: если предложения нет, значит спрос превышает предложение, а значит цены на недвижимость должны вернуться к восходящему тренду. Надеюсь на переубеждение в обратном :)

1 в Украине что есть рост-реальных доходов?
2 во сколь раз выросли цены на Харч? ком услуги… бензин… газ...(и это ж ещё не предел)
3 что выберет обычный человек---не кушать? не отдыхать? ----но зато влезть в Долги и хапнуть Квартиру---зато сейчас?

+
0: AlexanderKulko; 25 березня 2011, 16:10; #

Это и стало для меня открытием. Я тоже думал, что в такой экономической ситуации купить квартиру проблем не будет, но их покупают! И покупают еще до ввода в эксплуатацию за полгода-год. Этого я и не могу понять.

+
+6: Владимир Шевченко; 25 березня 2011, 16:14; #

Моё Скромное мнение---как минимум роста цен --не будет…
для этого нужны Большие деньги---Причём деньги Реальные

+
+7: kvv; 25 березня 2011, 17:38; #

Купили их не сейчас, а гораздо раньше. Только ждут уже долго. В новых домах вы не можете найти квартиру? Месяц назад я просматривал предложения, выбор не велик (новые дома до 5 лет) но он есть. Те, кто покупал на продажу не могут смериться с возможным убытком и держат до «возможного» подорожания (пока еще есть возможность). Кто уже не может (проценты, ком. затраты и др.) продают. В новом доме 3к за 125-135 тыс. у.е., в 25-летнем доме — около 100тыс. Странная у Вас ситуация…

+
0: AlexanderKulko; 25 березня 2011, 17:44; #

Новый дом — это имелся в виду новострой.

+
+5: kvv; 25 березня 2011, 18:04; #

Новый дом, новострой… В Украине называют первичка — дом, который строится (не сдан в эксплуатацию), все остальное — вторичка.
Я немного завязан на строительном бизнесе :) Не ищите себе проблем, покупая квартиру в доме, не сданном в эксплуатацию!

+
0: AlexanderKulko; 28 березня 2011, 13:49; #

Так вот и не связываюсь, спасибо! Ищу уже сданные в эксплуатацию, но по сути новые квартиры.

+
0: alter; 25 березня 2011, 16:14; #

Будут люди бежать из фонды/форекса/депо — куда? если металлов уже не хватает!

+
+7: Владимир Шевченко; 25 березня 2011, 16:21; #

Депо--а смысл из него бежать?(смена валюты--Окей)
любая сдача в аренду(ком недвиги) (надо платить налоги + дорожающие ком услуги)
кто работает на форексе--тем более зачем бежать?
ФР--бегство может начаться только в Случае Девальвации Гривны… если будет девальвация---то роста цен тем более не будет…

+
0: GRAFOLEG; 25 березня 2011, 16:23; #

Если нет предложений — значит нет спроса, либо цена предложения не будет соответствовать спросу! Наш застройщик, как и весь бизнес, привык работать с очень высокой рентабельностью.

+
+18: il1; 25 березня 2011, 16:34; #

Спрос есть именно на хорошее жилье.
Раньше был спрос на все жилье, так как «буиттокадорожать».
И студии выкупали и гостинки.
Сейчас потребитель выбирает лучшее, удобное, анализирует, не спешит.
С другой стороны, вы сами видите насколько наши застройщики еще далеки от потребностей клиента.
В Одессе множество новых домов стоят пустыми, так как или цена заоблачная, или сам дом дурацкий. При этом крепкие середнячки, даже не в лучших районах, все выкуплены.
При увеличении цен, будет проседать «качество» покупаемого объекта, т.е. потребитель где-то будет наступать на свои желания, и покупать чуть хуже, но за те деньги, которые есть.
В любом случае спрос есть, нет платежеспособного спроса.

+
0: AlexanderKulko; 28 березня 2011, 13:49; #

Да уж, нереальные и непонятные планировки просто ставят в ступор…

+
+3: 1000000baksov; 25 березня 2011, 16:39; #

Имхо: цены на жилье в городах поддерживаются за счет миграции народа из сел. Например, предлагают трешку в селе(стандартная 45-ка, кирпич, газ, АГВ, туалет) за 3 000 у.е. В 25 км от данного предложения, в райцентре, аналогичный вариант стартует от 30 000. А в областном центре (75 км), такая квартира легко тянет на 45-50 000. В Киеве она стоит наверное тысяч 100.

+
+15: RaSvet; 25 березня 2011, 17:09; #

Ну да. Продал Петро свою трёшку в Вэлыкых Чавунах за 3К, полез в сундук, достал из заначки 97К и прикатил у Кыёв. А тут риэлтеры с хлебом-солью: «Спасибо тебе, Петя, за твою миграцию и что не даёшь рынку столичному упасть!»
Так цены и держаться… за стул чтобы не свалиться со смеху.

+
0: 1000000baksov; 25 березня 2011, 17:16; #

Не совсем так, сын Петра поехал учиться в город, а Петро ведь не стереотипный алкаш, держит 3 коровы, десяток свиней, небольшой зарыбленный ставок, возит в Киев на продажу мясо, картошку, и тп. Пока сын выучился, накопил ему на единичку. Не стоит думать, что в селах одни дегенераты живут.

+
0: RaSvet; 25 березня 2011, 17:24; #

В сёлах как и везде живут совершенно разные люди.Но влияние на рынок недвижимости Киева переселенцев ничтожно мала. Причина сегодняшних цен на недвижимость — равновесное состояние между стоимостью земельных участков, стройматериалов, разрешительной документацией с одной стороны и сопротивлением банковского сектора в области дальнейшего проседания цен на квадраты в связи с определённым количеством залогового имущества с другой.
Верхи не хотят, низы не могут.

+
0: 1000000baksov; 25 березня 2011, 17:37; #

А как обьяснить разницу в разы между стоимостью, подчеркиваю, аналогичного жилья в селе и городе?

+
0: RaSvet; 25 березня 2011, 18:09; #

Это что шутка? Стоимость земельного участка под застройку в Фастове и в Киеве не может быть одинаковым по определению. Откаты чиновникам этих селений за дозволы на строительство тоже разные. И потом квадраты в Киеве не могут стоить столько же как и в Фастове, как и мясо, огурцы, молоко и яблоки на рынках этих же мест.

+
0: AlexanderKulko; 28 березня 2011, 13:50; #

Разницей зарплат и спросом на это жилье.

+
0: RaSvet; 25 березня 2011, 16:51; #

В Киеве всегда было две проблемы на рынке недвижимости: купить что-нибудь хорошее и продать что-нибудь, даже если это очень хорошее. Всё упирается в вопрос: готовы ли Вы покупать хорошую вещь по хорошей цене?
Но кто ищет, тот всегда находит. По поводу Вашего вывода, то он верен. Цена на недвижимость начнёт расти, но только тогда, когда спекулятивный капитал вернётся на рынок недвижимости.

+
+8: Toha; 25 березня 2011, 17:03; #

Народ, а вам вообще неизвестны факты, когда застройщик специально не выставлял на продажу квартиры, провоцируя повышенный спрос? в когда дом сдавался в эксплуатацию, квартирки продавались, но еще по более задранным ценам, и не всем… а когда щгрянул кризис, их оказалось так много… НО только по инвестдоговорам. То же пытаются сделать и сейчас — заставить вас поверить в существование спроса и купить то, что и далее не будет продано — а хорошие варианты они и сами толкнут.

+
+3: RaSvet; 25 березня 2011, 17:16; #

Единственный смысл в том чтобы вначале выставлять на продажу те квартиры, которые менее ликвидны, с тем чтобы когда они будут полностью проданы перейти к более ликвидному сегменту, но по более дорогой цене.

+
+5: il1; 25 березня 2011, 17:23; #

Согласен, врятли кто-то настолько крупно играет, что делает ставку на новую волну бума. конкуренты обскачут. Оборачиваемость капитала делает свое дело.

+
0: Toha; 25 березня 2011, 17:51; #

Что я и сказала выше. А спрос в данном случае — чисто от лукавого.

+
0: RaSvet; 25 березня 2011, 18:14; #

Так я ж только за. Спрос есть. Но вялый и ищут хорошие объекты (с целью сдачи в аренду или более выгодно продать) и начинают петь хозяину революционные песни о сегодняшнем дне. У меня этого фольклёра набралось!

+
0: drucar; 25 березня 2011, 23:02; #

Согласен с Toha.Читал что риелторы в Киеве под видом покупателей ходят смотреть квартиры.И цены поддерживают, и в случае кипиша они первые будут сливать свое

+
+6: il1; 28 березня 2011, 10:24; #

У Вас в Киеве все так сложно. В Одессе при слове нал, цену можно сбить до -30%. Если это не от застройщика.
И ложить на всех риелторов, они сейчас бегают всем в глаза заглядывают, лишь бы дали работу. После летнего затишья продавцы еще сговорчивей будут.

Не спешите покупать — это не зажигалка «BIC».

+
+9: RaSvet; 28 березня 2011, 17:11; #

Вот вы говорите: «Не спешите покупать». Допустим семья продала свою трёхкомнатную в центре Киева и решила, прислушавшись к Вашему совету подождать, пожить в арендуемой квартире, цена упадёт. Ради экономии нашли двухкомнатную за 700 долларов в месяц. Ждут. Ждут год, два, три… Цена не падает.
il1 сказал не спешить, а деньги тают, по 8400 в год вылетает, а цены не падают. В Киеве весёлые ребята Лёни из астрала всю ликвидную землю под застройку разобрали и ещё не ясно вернёт ли Президент ея в лоно киевской громады. Цены на недвижимость упадут, но только по итогу кризиса, лет через 10 и более, но перед этим их ждёт… повышение. Так как готовится обвал фондовых рынков в мировом масштабе в ручном режиме. А спекулятивный капитал побежит в разные стороны. В том числе и в недвижимость.
Резюме: тысячу раз был прав alter — нужно себе, не жди, а бери сейчас. Для инвестиций — подумай.
Ну вот хоть меня взять. Допустим завтра с утра гляжу в монитор: мамочки, цены упали на 30,40,50% Мои действия? Выйду на балкон,(в Интернет): «Люды, загавкалы на Ваший вулыци собакы! Дочекалыся!!! Берить задарма!!!» Нет. Я просто сниму с продажи свои объекты и отложу продажу до лучших времён. Мне выгоднее их сдавать посуточно в аренду, получая небольшой гешефт и покрывая коммунальные платежи, чем раздавать тем кто так упорно ждал. Поверте в своём меркантилизме я далеко не одинок. У меня дети и я хочу им в глаза смотреть без чувства вины за безцельно прожитые годы.
Так что в случае резкого снижения стоимости недвижимости ситуация Александра Кулько может повторится: «Глянул заинька в окно — стало заиньке хрено...»

+
+9: il1; 29 березня 2011, 12:14; #

Вы написали самый пессимистичный и рисковый вариант. Продать свою и ждать.
Я такого никому бы не посоветовал.
Мы с вами говорим о разных целях ожидания.
Я говорю о том, что наблюдаю поспешные покупки. Не подход с умом и анализом, а покупку квартиры, после просмотря 5-10 вариантов, ну максимум 20 вариантов, и ведение на уговоры риэлтора. А потом выплывают все бока. Так как люди спешат купить, чтобы было хоть что-то, но свое.
Поэтому говорю всем: не спешите, вам в этой квартире жить минимум года два-три, даже если захотите поменять.

alter говорил про ожидание год-два для того, чтобы выгадать цену, и я с ним согласен, что такое ожидание может оказаться убыточным. Но и хватать квартиру в первый месяц просмотра, тоже нет смысла.

+
+3: RaSvet; 29 березня 2011, 12:21; #

Тады по рукам. С таким вариантом согласен. В любом случае к недвижимости нужно подходить с умом.

+
0: CEBEP; 26 березня 2011, 9:41; #

В США спрос на бункеры вырос в 10 раз… Так что похоже до 2012г заметного оживления на рынке недвижимости не будет…

+
0: Владимир Шевченко; 29 березня 2011, 12:17; #

У кого---что болит:):):):)
пора---уходить под Землю:):):):)

+
0: Nickmess1; 26 березня 2011, 9:53; #

На тему первички- в кгс все однокомнатные выкуплены самим кгс… если вы обратитесь по телефону указанному при продаже например в авизо- вам предложать квартиру и скажут что она есть в продаже кгс. но при условии 10 у.е в конверте… недавно так брала знакомая… маразм но что с этой системой сделать неизвестно

+
0: Nickmess1; 26 березня 2011, 9:59; #

Кстати. еще один человек за прошлый год купил две квартиры!!! в житлоинвесте за пол года до ввода. и продал после с наваром по 10 штук на квартире. и продались за месяц обе.

+
+29: Irishka; 26 березня 2011, 15:17; #

Полностью подтверждаю статью. Сама пол года ездила с деньгами по новостроям. Ни одно агенство начиная с Благовеста, заканчивая конторкой, не предложило мне нормального варианта на мои деньги. Либо квартира на чердаке, либо первый этаж. Сама случайно увидела новострой который приглянулся внешне, вот там и купила, потратив на 20 штук меньше от заявленной риэлторам суммы, договорившись с хозяином на прямую.

+
0: dun; 28 березня 2011, 12:01; #

AlexanderKulko извините, что ответ написал отдельно в собственном блоге. Просто начал писать, и получилось довольно много. Если интересно, смотрите — minfin.com.ua/users/dun/blog/

+
0: AlexanderKulko; 28 березня 2011, 13:51; #

Спасибо.

+
0: Михаил Артюхов; 29 березня 2011, 11:30; #

Александр, по моим наблюдениям, нужны индикаторы, понимание того — падает рынок, цены или нет в большинстве случаев важен для инвесторов, которые зарабатывают на покупке или продаже квартиры. Если же вопрос «Покупать или подождать?» задается ради человека, который покупает квартиру для себя, ответ – растет рынок или падет — не так уж принципиален. Да, предположим, рынок может упасть на 5-7%. Но, покупая все равно сегодня, не дожидаясь падения: во-первых, вы можете получить хорошую скидку в 15-20%; во-вторых, делая покупку для себя, вы проживете в этом месте минимум лет 7-10 (а за это время недвижимость, скорее всего, вырастет в цене процентов на 150%). Поэтому для покупателя, а не инвестора, важна скорее не динамика цен на рынке, а наличие реальной квартиры, которая бы ему нравилась. Учитывая все эти факторы, присматривайтесь к недвижимости, которая может Вам подойти. Вам же не нужна самая дешевая квартира, покупателю обычно нужна квартира, в которой хочется. А найти ее тоже непросто.
(я как это уже писал об этом, но подозреваю, что для Вас не повторяюсь)

+
0: kvv; 29 березня 2011, 12:20; #

А почему квартира через 7-10 лет подорожает на 150% ???

+
0: Владимир Шевченко; 29 березня 2011, 12:22; #

Инфляция доллара…
но Япония---показывает обратное----дешевеет последние лет 20…

+
0: kvv; 29 березня 2011, 12:30; #

Квартира тоже стареет… Да и технологии не стоят на месте.

+
0: Владимир Шевченко; 29 березня 2011, 12:32; #

Мы ж тут---о цене…
что-бы дорожало---нужен спрос---а ЕГО нет

+
0: kvv; 29 березня 2011, 12:35; #

И я об этом. А 150% — с потолка!

+
0: Владимир Шевченко; 29 березня 2011, 12:37; #

А тут… даже и обсуждать нечего....150% и в Реалиях Украины---это дюже багатько:):):)

+
0: CEBEP; 29 березня 2011, 12:31; #

Там есть еще куда падать до 0… Но мы ж не на вулкане живем…

+
0: RaSvet; 29 березня 2011, 12:23; #

Про 150% это конечно оптимистично. Даже очень.

+
+29: karawan; 29 березня 2011, 15:47; #

Я девять месяцев искал квартиру и нашёл вариант от которого ну просто нельзя было отказываться, он по всем параметрам подходил под хотелки нашей семьи. Так что торопиться нужно не спеша. В любом случае ждать или не ждать, но на просмотры нужно ходить и не обращать внимания на ля-ля риэлторов ( у них где-то 80% вообще безмозглых «специалистов», при этом с амбициями Абрамовича).

Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися

Новини