16 листопада 2010
Останній раз був на сайті:
17 жовтня 2024 о 04:11
-
GRAFOLEG
Херсон
-
karawan
Африка !!! :):):)
-
GTI
Херсон
-
Валерий Курчатов
46 років, Киев
-
sla
Киев
-
ded
Белая Церковь
-
yarko1975
49 років, Ивано-Франковск
-
Alice
24 року
-
Александр Гилюк
51 рік
-
Tapacik
40 років, Киев
-
Богдан Ропотилов
Киев
- 24 січня 2011, 11:30
Куда двинут цены на недвижимость?
Эта тема сама по себе уже давно стала таким «бояном», что желание написать что-либо отпадает почти сразу. НО есть что-то, что действительно заставило еще раз повернуться в сторону недвижимости с заинтересованностью:
1. Снижение количества разрешений для строителей с 93 до 23 (почти 75%)
2. Ожидаемое снятие моратория на сх земли
3. Заявления Н.Азарова о достижении минимальной цены на квартиры в 2011 году
Чем интересны каждый из этих пунктов?
1. По неофициальным данным 60% себестоимости 1 кв.м. квартиры идет в руки тех, кто выдает разного рода разрешения. К сожалению, точного прейскуранта на разрешения у меня нет, но при 75% уменшьнении в количестве можно смело предположить 50% уменьшение в качестве (то есть в общей сумме взяток). Таким образом ожидаемое падение стоимости жилплощадей спокойно может достигнуть 30%.
2. Да, выведение земли из-под госсобственности не только противоречит Конституции, но и существенно обвалит цены на земельном рынке. А это приводит меня к мысли, что неизменно «дорогими» ресурсами останутся зарплаты работников и стройматериалы.
3. Заявлений Николай Янович просто так не делает. Он что-то знает :)
К этому стоит добавить повышенную активность риелторов, которые пытаются «впарить» все что плохо стоит, как будто завтра этой «халявы» уже не будет.
П.С. Конечно, не стоит забывать, что цену формируют не только себестоимость, но и спрос с предложением. Сейчас они не совпадают, но, если при падении цен на 10% народ кинеться скупать недвигу (ну, просто допустим), тогда и и падение цен не дойдет до этих 30%, о которых я писАл чуть выше.
|
59
|
- 19:11 США ввели санкції проти «Газпромбанку» та ще понад 50 російський банків
- 18:10 Велика Британія запровадила санкції проти Фірташа та його дружини
- 17:40 Курс валют на вечір 21 листопада: долар подешевшав на міжбанку на 6 копійок, а євро — на 9 копійок
- 16:37 НБУ змінив порядок відкриття та закриття рахунків
- 16:10 ЦБ Туреччини знову зберіг ставку на рівні 50%
- 15:56 Курс біткоїна вперше перевищив $98 тис. та оновив історичний максимум
- 13:52 Що буде з гривнею? Депозити та ОВДП: чи варто зараз робити на них ставку (відео)
- 12:20 росія витратила понад $18 млрд на повітряні атаки по Україні
- 11:55 MicroStrategy увійшла до топ-100 найбільших публічних компаній у США
- 11:34 Команда Трампа розглядає прихильницю криптовалют на посаду нового глави SEC — CoinDesk
Коментарі - 125
Ну и ему надо падение цен? Или с него взятки берут на оформление разрешения?
Так зачем ему при этом снижение цены квадратов на выходе? Чтобы чистую прибыль сознательно уменьшить? Где-то так.
В целом же согласен. Думал полгода назад влезть в кредит на квартиру, но прикинул, что из-за существующей неопределенности я не могу быть уверен в своей платежеспособности на 3-5-10 лет вперед…
2к квартира на Оболони, аренда 3500 грн/месяц, стоимость около 80 тыс.у.е. (640 000 грн)
При таком раскладе, если снимать квартиру, то 640 тысяч гривен хватит на 15 лет спокойно жизни. При этом стоит вычесть коммунальные, которые платит хозяин и издержки на ремонт, которые если хозяин платит не на 100%, то наполовину точно. Получим еще несколько лет спокойной жизни.
С другой стороны, это возможно только в том случае, если цена не будет меняться на протяжении 15-17 лет. А кто может заглянуть настолько далеко в нашей стране?
Поэтому и покупают — своя рубаха ближе к телу.
ИМХО, опуская процесс мышления, — в этом году движемся по горизонтали, хотя не исключён лёгкий движ вверх на отдельных позициях «премиум» класса.
Продал Янукович дачу, положил деньги на депозит, вот и прирост в разрезе страны :)
Чистая покупка, гораздо реже.
То учетеля и врачи будут бурно радоваться, т.к. им теперь чтобы купить квартиру нужно работать не 250 лет, а всего 180.
Лично я не вижу взаимосвязи между снятием моратория на продажу с/х земель и снижением стоимости квадратов. В городах нет с/х земель.
Картину полностью могут изменить несколько событий.
1. В мае ФРС прекратит печатать доллары и вливать в финсектор (до реального они почти не доходят). И если потуги Обамы в вопросе увеличения лимита госдолга США не увенчаются успехом, то биржи обвалятся как в мае 2010 и тут возможны варианты а-ля октябрь 2008
2. Если по каким-либо причинам банкам стукнет в голову начать процесс продажи залогового недвижимого имущества. Цены, еснно полезут вниз.
3. Если наши обожаемые бюрократы придумают очередную рехворму, на которые они зело горазды в последнее время. Цены полезут вниз.
Вобщем не вижу ни одного фактора в пользу роста цен. Только вялопротекающая шизофрения уменьшения цены.
1. Новострои все больше выходят в пригород.
2. сх земли в принципе обвалят цены на землю, так как предложения станет больше. Цены и сейчас не слишком высокие в сравнении с тем, что было даже год назад — народ спихивает ранее купленные участки ниже себестоимости.
А RaSvet — богатенький Буратино
1. квартиры в залоге
2. Недострой, который постепенно достраивают. ( но этот недострой дорогой получается)
Т.к. разрешения получались как раз на пике бума. И вот тут делема, продавать или дальше оттягивать. Если Новые разрешения начнут выдавать и будет четко видно, что кв.м. построеные после 2012 будут дешевле, то точно начнут сливать недострой.
3. Инвесторы в недвиге. Кто не успел выскочить на пике.
а) будут ждать 2015+++ чтобы выскочить на новом буме.
б) Будут сливать, если основной вид бизнеса требует довложений, а кредит брать дорого.
в) Будут сливать если недвига частично в кредите и перспективы расплатиться тают.
4. Ну и пока не будет роста ЗП, спрос расти не будет. Пока нет уверенности в стабильной работе, влазить в кредит даже под 5-7% страшно.
Кто застрахован сегодня от повторения сценария в более жёстком варианте?
прошло время — прикиннул — совет дорогого стоит!
скажу честно, как и всегда — то, что я присматривал — осталось, в принципе, на том же уровне! без шуток.
поэтому я и написал «прошло время — прикиннул — совет дорогого стоит!»
в моём понимании — это от 3000 за метр без ремонта
но я не об «элитке», а о середнячке…
Как можно сравнивать аренду со СВОЕЙ собственностью?! Никакие депозиты не перекроют душевного спокойствия (все болезни от нервов — помните?;). Я только сейчас, купив квартиру, поняла, что значит не зависеть от аренды, внеплановых выселений, каких-то бредовых желаний собственника квартиры, депозитов которые могут не отдать, кредитов, без которых смогла обойтись. Теперь, даже временно оказаться без работы не страшно.
Другое дело если это инвестиция.
Чурек та сакля — все своє…
(Т.Г.Шевченко)
П.С. спрашивайте у брокера о хозяине. Если он на квартире «зарабатывает», то к черту такую квартиру. Если сдает «шоб не простаивала» — то что нужно.
Чтоб не бцть голословной:
Краматорск (не депрессивный городок в Доненкой области, но и не можорный, райцентр, 300 тыс. человек) — зарплата — в районе 4,0 тыс. грн (средняя по высшему образованию в моей сфере) — квартира — двушка в центре города (с горячей/холодной водой круглосуточно и отоплением) — купить можно за 9,0-10 тыс. дол — без напряжения, то есть — 80,0 тыс. грн… Соотношение имеем — 1 квартира — 20 зарплат.
И — Киев. Средняя зарплата — 7,0 тыс. грн. (это хорошая зарплата считается сейчас по Киеву), стоимость двушки (не сталинки и не новостроя) — от 60,0 тыс. дол., т.е. 480,0 тыс. грн. И тут выходим на соотношение — 1 зарплата — почти 70 зарплат.
и что скажете на это?
Спроса так же нет, хоть и причины частично иные — невозможность наварить 300% прибыли, а по факту — все та дже неплатежеспособность.
более 200 тыс. чел., и з/п 4000 грн. там большая
редкость. Я смотрю, что краматорчан в Киеве уже
немало. ) ) )
люди, которые остро нуждаются в жилье, не проходят в банках по рискам, да и не зарабатывают они еще столько. Все остальные или уже в ипотеке, или острой необходимости в жилье нет.
Сейчас хорошо развивать бизнес по сдаче в аренду жилья, надо строить общагу, с гостинками, заключать договор аренды и ожидать чистой прибыли в 2015-17 году.
Исходя из чего не рискую быть понятым неправильно, т.к. мой прогноз — это МОЕ субъективное мнение :)
Итак:
2011 год цены на жилую недвижимость остануться на том же уровне, что и сейчас +- 10%, в зависимости от региона, уровня раскрученности конкретного места жительства, уровня профессионализма риелторов. Стоимость аренды будет расти.
Цены на комерческую недвижимость вырастут. Вот только тут есть множество вариантов: во-первых быстрее и больше всего будут расти цены на недвижимость в наиболее людных и проходных местах форматом 50-150 м.кв.(наиболее ликвидны). Во-вторых цены на складскую недвижимость остануться на том же уровне, может 5-10 % роста.В третьих цены на офисную недвижимость будут падать.
Стоимость аренды в сегменте 50-150 м. кв., однозначно будут расти, более крупный метраж будет падать в цене. Но возможны варианты, которые не будут зависеть от общей тенденции рынка, а будут носить частный характер, так например с 01.04.11. если юр.лицо арендатор будет платить аренду на СПД, то в вал расходов включать такие суммы не сможет, а следовательно пойдут они из чистой прибыли (т.е. цена растет/падает как минимум на 15-17%, но это результат частных договоренностей).
2012 год — цены на жилую недвижимость будут расти с динамикой 10-20% за год.
Цены аренды остановяться на уровне конца 2011 года.
Комерческая недвижимость — цены возможно вырастут на 10-15% от уровня середины 2011 года, но тут существенную коррекцию в прогноз могут внести всевозможные законодательные инициативы, и усилия нашей власти направленные на свободу предпринимательства. Т.к. любая комерческая недвижимость — это бизнес, а если бизнес находиться в стогнации, даже при наличии денег (просто нет возможности его вести), то и цены на комерческие активы расти не будут.
Аренда вырастет на 20% от уровня конца 2011 года.
Наиболее ликвидный сегмент: 50-150 м.кв., первый этаж, людное место, отличный трафик. Все остальные сегменты — зона риска.
Намеренно не привожу причин, т.к. прогноз- это мое личное мнение. Если все же он Вас заинтересовал, могу аргументировать все что написал. :) :) :)
А еще могу сообщить, что в конце февраля в Харькове будем проводить большую конференцию для представителей малого и среднего бизнеса, и это будет одним из рассматриваемых вопросов, хотя далеко не единственным, потом сможете посмотреть о чем говорили, сделать свои выводы. :) или приезжайте в Харьков, на конференцию, милости прошу. Дату напишу позже, пока четко не определена.
Это хотелки банков.
Вопрос про посыпится: если они предполагают минимум 8000, то вероятность посыпится очень мала.
Азаровские «хрущевки» со своей ценой в 1000$ и дешевыми стройматериалами цены не собьют. Как бы не подняли, после того, как народ увидит это чудо.
В прошлую пятницу подписали сделку — продал квартиру в райцентре Сумской обл.
Маленькая (общая пл. 50 кв), но трехкомнатная Квартира в старенькой (1975г)пятиэтажке, 4 этаж, угловая, основные окна на север, столярка старая, давно без ремонта (но и не аварийная — не течет ничего нигде), более менее свежие обои, плитка 80-х годов, больше похвастаться нечем… есть еще электробойлер (дом без гарячего водоснабжения). Заплатили 23 тыс. долларов, это получается 460 долларов за квадрат…
Продавать начали в конце прошлого октября — просто давали объяву в местную газету, за месяц до Нового Года перестали давать… За все время было штук четыре просмотра, один раз предлагали 22 тыс. с частичной (половина) отсрочкой платежа на год, мы не согласились…
В этом году дали рекламу после Рождества, было около 15(!) просмотров и три реальных предложения купить: 22 ровно, 22,5 и 23 тыс…
можно и в личку
Кстати не смотря на то, что эта квартира была моим прямым (от родителей) наследством, я заплатил 5% налога от оценочной стоимости БТИ…
Особо убивает этот закон «счастливых» наследников старых халупок в селах, где реальная — рыночная цена халупы которую дает покупатель примерно 6000-8000 грн… А оценочная БТИ тысяч 50000, тоесть 5% от неё это 2500 тыс, плюс все остальные платы которые до этого были — пенсийный 1%, госпошлина 1%, услуги нотариуса… Короче продавцу в лучшем случае остается половина…
Оценивают круто: дом, сарай №1, сарай №2, погреб, туалет, забор… куча недвиги короче…
Ужасть…
В том райцентре или не слышали о кризисе, или там жить негде, или баксы на кустах растут. Одно из трех.
Так при таких раскладах, может в аренду сдавать было бы намного выгодней, через годика три уже б и раза в два цена выросла.
Осенью я должен был купить там же однокомнатную квартиру брату (отступную — у нас трешка на двоих была),
искал месяца полтора. Меньше 14 тыс. удалось найти токо два варианта: первый- однокомнатная гостинка на первом этаже, убитая вдрызг, все течет и самое главное от подвала сырость (хрен какой ремонт поможет), хотели за неё 12000. Второй вариант хорошая теплая, но уж больно маленькая гостинка всего 22 кв. общей площади и к тому же без балкона :( тоже 12 тыс. В итоге помог случай, в том же доме где мы свою трешку продавали, мужик унаследовал от бездетной сестры своей бабки однушку (37 кв.) на пятом (последнем) этаже, состояние практически первозданное — обоев нету, сантехника вся текла (магистральный кран в т.ч.) балкон застеклен, но местами подтрух и затекает… благо мужик издалека был, то продавал срочно за 10 тыс. + еще 200 баксов заплатили тетке которая свела нас… То есть это была суперцена…
Брат сейчас сдает её за 400 грн+коммуналка…
Вот такие расклады…