Як держава змушує платити 23% податків з продажу закордонної нерухомості

► Підписуйтесь на телеграм-канал «Мінфіну»: головні фінансові новини

Ілюзія пільг та правова невизначеність

Стаття 172 Податкового кодексу України (ПКУ) містить норму, яка звільняє фізичних осіб від сплати податку на доходи та військового збору при продажу нерухомості, якщо вона перебувала у власності понад три роки. Проте в законодавстві не було чітко артикульовано, чи стосується це правило об'єктів за межами країни.

Ця прогалина тривалий час залишала простір для трактувань серед емігрантів та інвесторів. Крапку у питанні поставила ІПК № 1310/ІПК/99−00−24−03−03. Податкова служба винесла категоричний та максимально невигідний для платників вердикт: трирічна пільга на іноземне майно не поширюється. Урядовці класифікують продаж квартири у Польщі чи Німеччині виключно як іноземний дохід, який регулюється зовсім іншими статтями кодексу.

Фіскальна математика

Згідно з позицією податківців, під час продажу закордонних квадратних метрів власнику доведеться віддати державі майже чверть отриманих коштів:

• 18% — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО);
• 5% — військовий збір;
• Разом — 23% від загальної суми угоди.

Головний підводний камінь полягає у базі оподаткування. ДПС відмовляється враховувати первинні витрати на купівлю об'єкта. На практиці це означає відвертий абсурд: якщо людина придбала житло за 100 000 євро, а згодом продала його за 120 000 євро, податок у розмірі 23% стягуватиметься не з фактичного прибутку у 20 000 євро, а з усіх 120 000 євро.

Адвокат Богдан Янків піддає такий підхід жорсткій критиці, називаючи його економічно необґрунтованим.

«Держава намагається оподаткувати обіг, а не реальний дохід. Це повністю вбиває будь-яку мотивацію громадян добровільно декларувати продаж іноземного майна. Адекватною практикою було б вирахувати витрати на купівлю і нараховувати податок виключно на чистий приріст вартості. Проте ІПК підтверджує агресивну фіскальну лінію ДПС», — зазначає юрист.

Курсові пастки, терміни та подвійне оподаткування

Для легалізації коштів необхідно відобразити дохід у декларації про майновий стан до 1 травня року, що настає за роком продажу, а сплатити нарахований податок — до 1 серпня. При цьому сума продажу конвертується у гривню за офіційним курсом НБУ на день фактичного надходження грошей, а не на дату підписання угоди чи первинної купівлі майна.

Спробувати зменшити податковий тягар можна лише за наявності міжнародної угоди про уникнення подвійного оподаткування між Україною та країною, де знаходилась нерухомість. Якщо місцевий податок вже сплачено за кордоном, цю суму можна зарахувати в рахунок українського ПДФО (18%). Однак ця можливість не поширюється на військовий збір — 5% доведеться віддати українському бюджету за будь-яких обставин.

Як автоматичний обмін даними розкриває іноземні рахунки

Тим, хто сподівається просто проігнорувати вимоги ДПС і не декларувати продаж, варто враховувати нові механізми міжнародного контролю. З 2024 року Україна є активним учасником системи Загального стандарту звітності (CRS). Це означає, що Державна податкова служба тепер автоматично отримує фінансову інформацію від понад 100 іноземних юрисдикцій, включно з усіма країнами Європейського Союзу. Коли кошти від продажу майна надходять на рахунок у європейському банку, ця установа фіксує транзакцію. Щорічно до 30 вересня ці масиви даних про залишки на рахунках та рух капіталу передаються до української податкової, що робить приховування закордонних активів технічно вразливим та вкрай ризикованим кроком.

Чому це важливо

Жорстка позиція податківців яскраво ілюструє споживацьке ставлення держави до капіталу власних громадян. Замість того, щоб впроваджувати адекватні правила оподаткування чистого прибутку, які б стимулювали українців реінвестувати зароблені за кордоном кошти в економіку України, влада обирає шлях максимального фіскального витискання. Стягнення 23% з повної вартості майна (фактично — податок на оборот) є відверто грабіжницьким підходом. Це неминуче призведе до зворотного ефекту: інвестори та звичайні емігранти шукатимуть будь-які легальні прогалини, щоб назавжди позбутися статусу податкового резидента України, аби захистити свої активи від неадекватних апетитів чиновників.

Автор:

Редактор стрічки новин, журналіст Ярослав Голобородько

Пише на теми: Макроекономіка. Фінанси. Інвестиції. Фондові та валютні ринки. Крипто. Telegram: @goloborodko_ua