«Однокімнатка» на первинці: які ціни у популярних регіонах України

«Однушки» знову в лідерах продажів

Ринок нерухомості продовжує поступово відновлюватися. До довоєнних показників, на жаль, ще далеко, проте, продажі стабільно зростають, і вже виокремлюються певні тенденції у вподобаннях покупців. Одна з них — кімнатність.

Минулого року девелопери відзначали більший інтерес до двокімнатних квартир. Люди майже у 100% випадків купували житло для власного проживання, віддаючи перевагу більшим площам — 60−70 кв.м.

Сьогодні акцент змістився у бік «однокімнаток», площею 45−50 кв м. Причин, чому багато хто намагається купити однокімнатну квартиру в новобудові, декілька. По-перше, нове житло — задоволення не з дешевих. Наприклад, у Києві, за даними ЛУН, квадратний метр у новобудовах у середньому коштує 45,8 тис. грн ($1 250, — тут і далі розрахунки за офіційним курсом НБУ — 36,6 грн/$). Ще дорожче обійдеться квартира у Львові, де вартість новозбудованого «квадрата» становить 46,5 тис. грн ($1 270).

Однокімнатні ж квартири, з огляду на меншу площу, як і раніше, залишаються найдоступнішими за ціною. На таку квартиру легше накопичити. Плюс можна додатково зменшити чек, якщо скористатися акційною пропозицією від забудовника, або оформивши угоду на початковому етапі будівництва будинку.

Ще одна причина, чому розкуповують «однушки» — на ринок повернувся інвестор. Забудовники кажуть, що на його частку вже припадає близько 15−20% від усіх укладених угод.

«Саме однокімнатні квартири, незалежно від зовнішніх обставин, завжди в ціні, оскільки вони цікаві і для інвестора — для подальшої здачі в оренду, і для особистого проживання. Тому цілком логічно, що, насамперед, хороший попит на однокімнатні квартири», — підкреслив президент Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта.

Столичні новобудови

Аналіз цін на первинне житло у Києві показує, що зараз купити 1-кімнатну квартиру в економкласі у новобудові можна за ціною від 33 000 грн за кв м, у преміум-сегменті вартість доходить і до 200 000 грн. Комфортний бюджет, із яким можна розпочинати пошук стандартної «однушки» площею 40−50 кв м, становить близько 2 млн грн.

У столиці важливо розглядати вартість в розрізі кожного району. Ну хоча б через те, що кожен із них має свої, притаманні тільки йому особливості. До того ж, йдеться ще й про питання ціни, адже різниця у вартості двох практично однакових квартир, розташованих у різних районах, може бути суттєвою.

Голосіївський район

Голосіївський — найбільший за площею район Києва — 15,62 тис. гектарів. До нього входить безліч житлових масивів, спальні квартали, парки та інші зелені зони, університети та лікарні, популярні ТРЦ та бізнес-центри. У Голосіївському районі багато визначних пам'яток — наприклад, знаменитий парк «Голосіївський», який є одним із найбільших парків у Європі. Вистачає й культурних об'єктів: музеї, театри та художні галереї. Прекрасно розвинена інфраструктура. На території Голосіївського району розташовується п'ять станцій метро: Деміївська, Голосіївська, Васильківська, Іподром і Теремки.

Хороші варіанти однокімнатного житла пропонують у ЖК із однойменною назвою «Голосіївський», який будує компанія «Інтергал-Буд». Комплекс розташований буквально за три хвилини від станції метро «Васильківська». Новобудова складається з двох будинків висотністю у 25 поверхів.

Перші поверхи будинків — не житлові, тут відкриються продуктовий магазин, аптека, кафе та інші сервісні компанії. На території запроєктовані дитячі та спортивні майданчики, зони відпочинку, багаторівневий паркінг, цілодобова система охорони тощо.

Вартість однокімнатного житла у «Голосіївському» становить 55 000 грн за кв м. Площі однокімнаток стандартні — 46,4 кв м. Є також і смарт-квартири площею 33,4 «квадрати». Житло власник отримує із напівчистовим, або так званим White Box оздобленням.

Забудовник також пропонує квартири з готовим ремонтом та навіть меблями. Зрозуміло, за такі зручності доведеться доплачувати. Ремонт потягне додаткових $200 на метрі квадратному, а квартира «під ключ» обійдеться у +$600/кв м.

Вдале розташування «Голосіївського» робить його привабливим для інвесторів. Придбавши однокімнатну квартиру, можна не просто зберегти, а й примножити свої капіталовкладення. Найбільші дивіденди, звісно, отримує той, хто зайшов у проєкт на ранніх стадіях будівництва.

Так, на старті вартість однокімнатної квартири у ЖК «Голосіївський» становила $931/ кв.м. На етапі готовності 50% ціна зросла до $1 370/кв.м. Коли до фінішу залишилося виконати лише 20% робіт, у прайсах з’явилася кінцева цифра — $1 490/кв м. Тобто загальний приріст за 2,5 роки будівництва склав $559 на «квадраті», або 38%. А це 15,2% у перерахунку на річні!

Вдале розташування ЖК також допоможе вигідно здавати житло в оренду. Однокімнатні квартири для цього підходять ідеально, адже вони є найліквіднішим і найдохіднішим типом нерухомості. За оренду «однокімнатки» у новобудовах Голосіївського району наразі просять від 16 тис. грн ($437). Для порівняння: орендні ставки у старих будинках удвічі нижчі.

Отже, якщо взяти у ЖК «Голосіївський» квартиру площею 46,4 кв м, куплену на ранній стадії будівництва і з оздобленням «під ключ», то повна вартість її складе приблизно $71 000 (($931 +$600)*46,4). Здати таку квартиру у Голосіївському районі можна легко за $440 на місяць. Після вирахування витрат (приблизно 10% в амортизаційний фонд), чистий дохід складе близько $400. Річна дохідність у цьому випадку становитиме 7% (400*12/71 000).

Подільський район

Подільський район вважається одним із найспокійніших і приємних для проживання у столиці. Він, так би мовити, — серце Києва, його історичний центр. Тут зосереджені старовинні пам’ятки архітектури та визначні місця. На Подолі розташовано понад 50 великих підприємств. Це другий район столиці за кількістю освітніх закладів, а за кількістю лікарень — взагалі в лідерах. На його території розташовано декілька станцій метро, ​​безліч маршрутів автобусів і маршруток. Це найкраще місце для проживання тих, хто віддає перевагу тиші і спокою, але при цьому любить іноді побувати на публіці. Вартість квартир у новобудовах Подільського району сьогодні є середньою у столиці.

Помітним житловим проєктом класу «комфорт» у Подільському районі є ЖК «Сирецькі Сади» від компанії «Інтергал-Буд». Комплекс розташований між дендропарком «Сирець» і парком «Дубки», у пішій доступності від станції метро «Сирець». Новобудова реалізується у форматі «місто в місті». ЖК ділиться на квартали-сади, кожен квартал має зони для дозвілля та відпочинку дорослих і дітей. Проєктом передбачено відкриття на території комплексу сімейної клініки, спортивно-оздоровчого комплексу, торгово-розважального центру тощо.

Сучасна «однушка» у ЖК «Сирецькі Сади» площею 43,81 кв м коштує $1 260/кв м. Це вартість «квадрата» у комплексах із готовністю від 80%. На більш ранніх етапах будівництва ціна є суттєво нижчою: на старті — $912/кв, на етапі напівготовності — $1 052/кв.

Квартири покупець отримує із напівчистовим ремонтом. Пропонуються також варіанти з ремонтом і з меблями. Це коштуватиме відповідно +$200/кв або + $600/кв.

Однокімнатна квартира у «Сирецьких садах» мало того, що вигідна інвестиція, так ще й з перспективою. Недалеко від кварталу — у 5 хвилинах — будують станцію метро «Мостицька». З її відкриттям ціни на нерухомість автоматично підуть вгору. Тож шанси, що $1 260/кв м із часом зростуть до $1 400, а може, й більше, дуже непогані.

Разом із цінами на квадрат зростуть і орендні ставки. Зараз у новобудовах у мікрорайоні «Сирець» однокімнатне житло здають від 12 тис. грн ($330). Тож, квартира, куплена з ремонтом і меблями за $66 тис., може стабільно приносити, щонайменше, 5% річних (300*12/66 000).

Солом’янський район

Солом'янський район можна визначити, як один із найзеленіших і густонаселених районів Києва. До того ж він — справжній осередок найбільших транспортних об'єктів Києва. Це — залізничні станції Київ-Пасажирський, Караваєві Дачі, Київ-Волинський і Борщагівка, а також аеропорт Київ (Жуляни). З Солом’янки легко дістатися до будь-якої точки не тільки столиці, але й світу. А ще — тут доступні ціни на нерухомість.

Взяти для прикладу ЖК Сity Hub від компанії «Інтергал-Буд». Це — багатоквартирний комплекс класу бізнес, розташований в центрі інфраструктури Солом'янського району — на вул. Кудряшова, за 10 хвилин пішки від інфраструктури Південного вокзалу. Для комфорту мешканців передбачено затишну внутрішню територію. Її архітектурна родзинка — стилобат, який «закриває» внутрішній двір комплексу від сторонніх. У його внутрішній частині — паркінг, а ззовні — дитячі та спортивні майданчики, універсальне спортивне поле, зона відпочинку.

У ЖК Сity Hub прайси на житло доволі лояльні. Середня вартість квадратного метра у сегменті бізнес становить близько $1 800. Однокімнатну квартиру площею 46,1 кв м у Сity Hub можна купити від $72 377, тобто ціна квадрата тут становить $1 570.

Квартири у комплексі рівня Сity Hub завжди користуватимуться попитом. Їх буде легко і продати, і здати в оренду.

Найвищий прибуток можна отримати, якщо вкластися на початкових стадіях будівництва, тоді вартість квадратного метра найдешевша. У ЖК Сity Hub це $1 100. На половині зведення трохи дорожче — $1 370. Загалом, приріст у ціні за весь цикл будівництва склав $470, або 30%.

Щодо оренди. За оренду «однокімнатки» у новобудовах бізнес-класу у Солом’янському районі просять від 16 тис. грн ($437). Якщо, наприклад, квартира у ЖК Сity Hub була придбана на ранньому етапі будівництва з ремонтом і всіма меблями, її кінцева вартість становитиме близько $78 500. Чистий місячний дохід від оренди складе $400. Отже, така інвестиція гарантовано приноситиме 6% річних.

Дніпровський район

Дніпровський район — один із найперспективніших на Лівому березі. Численні нові будинки та офіси, розташовані в місцях із розвиненою дорожньою розв'язкою, приваблюють майбутніх мешканців. Тут багато магазинів, торгових центрів, медичних та освітніх закладів. Район прекрасно підходить для проведення дозвілля на повітрі. До послуг мешканців — велика кількість парків і скверів, пляжі, мальовнича Русанівська набережна і озеро Тельбін. Родзинкою архітектури Дніпровського району є те, що три з п'яти київських мостів з'єднують цей район із центральними частинами міста.

Достойний варіант помешкання тут пропонують у ЖК «Паркові озера», який розташований на Лівому березі неподалік від парку «Перемога». Комплекс класу комфорт+ спроєктований в архітектурному стилі Bio-Tech. Його особливістю стане функціональне зонування території по вертикалі за допомогою стилобату: у нижньому ярусі спроєктований підземний паркінг, а зверху буде великий двір із ландшафтним дизайном, дитячими ігровими комплексами, спортивними майданчиками, місцями для відпочинку і гостьовою стоянкою.

У ЖК «Паркові озера» представлені сучасні однокімнатні квартири площею 42,7 кв м. Їхня вартість стартує від $1 730/кв м — це якщо обрати базовий варіант. Можна також обрати квартиру з ремонтом і з меблями. Тоді цінник метра квадратного зросте до $1 930 або $2 330 відповідно.

Початкова вартість квадратного метра однокімнатного житла у ЖК «Паркові Озера-2» на старті будівництва становила $1 172. Той, хто інвестував відразу, на сьогодні уже заробив на «квадраті» $558, або +30%. І може продовжувати це робити, наприклад, здаючи в оренду.

Орендні ставки на нові «однушки» у Дніпровському районі стартують від 14 тис. грн ($380). Якщо припустити, що квартиру з ремонтом і меблюванням інвестор придбав за $76 000, то чистий прибуток, на який він може розраховувати, становитиме не менше 5%.

Що з цінами західніше: 3 популярних міста

Львів

Львів сьогодні став магнітом для великої частини українців. Сюди переїжджають самотужки та сім'ями, перевозять цілі бізнеси. Тому кожна сфера — чи-то промислова, харчова, чи бюті-індустрія — почуває себе тут чудово. Головний козир Львова — розташування. Віддаленість від лінії фронту і певна стабільність ситуації дає віру жителям, що тут з ними і їхнім майном усе буде гаразд. Крім того, Львів відомий своєю історією, культурою та красою природи й архітектури. Тут повною мірою вирує культурне, наукове та ділове життя. А ще — це великий промисловий центр і транспортний вузол. Жити у Львові — означає отримати доступ до всіх переваг, які відкриває наближеність до західного кордону і європейських країн.

Якісне та комфортне житло у Львові можна знайти у ЖК Milltown — новому проєкті будівельної компанії «Інтеграл-Буд». Комплекс розташований у самому центрі Львові, всього за 20 хвилин — Львівська ратуша та Площа Ринок. Забудова створює закритий внутрішній двір, зі спортивним та дитячим майданчиками, велопаркінгом, підземний паркінг із ліфтом, який підіймається до верхнього поверху будинку. У нижньому поверсі — площі під комерційні установи з окремими входами із зовнішньої боку будівлі.

Купити квартиру в ЖК Milltown від забудовника пропонують із чорновим оздобленням, підведеними комунікаціями та встановленими лічильниками. На однокімнатку, площею 44,86 кв. м, встановлені прайси — $1 720 за кв м. На старті будівництва ціна, звісно, була найнижчою — $1 400. Тож тим, хто встиг зайти до проєкту першим, вдалося заробити $320 на кв м, або 19%.

Стабільний дохід із «однушки» у ЖК Milltown можна отримувати й надалі. Новозбудоване житло у Львові користується попитом на ринку оренди. Зараз таке житло, готове до проживання, здається в середньому за 18 тис. грн.

Чернівці

Чернівці — чудовий вибір для тих, кому не подобається швидкий і напружений темп життя у великому місті. Оскільки це обласний центр, рівень життя досить високий. Тут добре розвинена транспортна інфраструктура — як залізнична, так і автобусна. Плюс також у тому, що Чернівці розташовані на відносно безпечному заході країни. Бонусів додає близькість до Карпат і сусідньої Румунії — всього 40 км до кордону. Також тут можна здобути гарну освіту. А ще у Чернівцях унікальна архітектура, що збереглася з часів Австро-Угорської імперії, та купа культурних локацій. Тут успішно розвивається бізнес, до топ-3 галузей входить гуртова та роздрібна торгівля, промисловість і будівництво.

Серед помітних проєктів у Чернівцях -житловий квартал «Київський» від компанії «Інтергал-Буд». Він розташований у тихому районі поруч із приватним сектором, у 7 хвилинах їзди до центру. Комплекс складається з 12 шестиповерхових будинків, половина з яких уже введені в експлуатацію, 2 будуються, а решта — у проєкті. Будинки будуть побудовані по периметру, створюючи внутрішньодворовий простір із зонами відпочинку для дорослих і дітей, власним дитячим садком, торговим комплексом, автомобільною стоянкою, кафе і салонами краси.

Житловий комплекс «Київський» пропонує житло класу «комфорт». Найдешевший варіант нерухомості — однокімнатна квартира на 46.31 кв. м. Її вартість обійдеться близько $40 тис. — $870 за кв м.

Такий варіант житла підходить більше, як надійний спосіб збереження коштів. Вкладення у «котлован» приносить невисокі дивіденди, вартість «квадрата» на старті будівництва і у готовому об'єкті не сильно відрізняються — всього $50. Втім, на квартирі можна заробляти, здаючи в оренду. Переселенці та гості міста за оренду «однушки» у новобудові готові платити в середньому 13 тис. грн.

Житомир

Серед головних переваг Житомира — географічне розташування. Місто знаходиться близько до столиці: всього півтори-дві години їзди автомобілем. У містян є можливість без зайвих турбот відвідати столицю для шопінгу, відпочинку або по роботі. Крім того, Житомир є важливим транспортним вузлом, через місто пролягають низка автошляхів, які поєднують схід і захід, а також ведуть до сусідніх країн. У місті та на його околицях розташовано близько сотні великих підприємств. Однак, це не вся цінність тутешнього життя. Житомир — самобутнє місто з чудовими парками, неймовірною архітектурою, затишними вуличками і безліччю інших переваг. Саме тому багато хто обирає його для життя.

Приємним бонусом є те, що, незважаючи на близькість до столиці, ціни на нерухомість тут мало не вдвічі нижчі. Так, середня ціна на метр квадратний на первинному ринку становить 25 800 грн ($705).

Підбираючи житло, варто звернути увагу на житловий комплекс «Рівер Сіті», розташований на околиці міста в 7 хвилинах їзди від центру. Комплекс складатиметься з 6 будинків класу комфорт+. Новобудова реалізується у форматі «місто в місті», на території якого буде облаштовано відпочинкові зони, в тому числі власний пляж на р.Тетерів. Також для мешканців ЖК «Рівер Сіті» передбачені дитячі та спортивні майданчики, підземні та наземні паркінги.

У ЖК «Рівер Сіті» пропонуються на продаж просторі однокімнатні квартири площею 50,1 кв м. Вартість «квадрата» — $720. На старті будівництва вартість становила $620. Отже, профіт інвесторів, які вклалися на ранніх етапах зведення ЖК, склав $5 010.

Розташування комплексу дозволяє також розраховувати на дохід у разі здавання квартири в оренду. За «однушку» такого типу у новобудовах Житомира просять від 11 тис. грн.

Загалом, станом на 15 липня 2023 року компанія «Інтергал-Буд» будує 20 будинків у 12 ЖК у 4 регіонах України. Більшість із них планується ввести в експлуатацію у 2024 році. Загалом, до кінця 2024 року житловий фонд України завдяки «Інтергал-Буду» має поповнитися на 5 096 квартир. Частка однокімнаток становитиме 60%.