Близько половини земельних угод відбулося без реєстрації ціни. Як це впливає на ринок землі і чому держава повинна встановити цей важливий запобіжник, у колонці для ЕП розповів співзасновник інвестиційного об'єднання Land Club, голова Держгеокадастру (2019−2020), експерт із земельних відносин Денис Башлик. «Мінфін» обрав головне.
4 лютого 2022, 14:13
Від 33 тис. до 5 млн грн за гектар: що не так із ціною на землю
Питання ринкової ціни
Коли йдеться про ринок землі, то перше, що всіх цікавить, — це питання ціни: хтось хоче вигідно купити, хтось — продати, а хтось — просто прицінитися.
У такому випадку ринкова ціна — це вартість товару, яка у відповідному часовому відрізку є домінантною.
Про визначення ринкової ціни в контексті нового, молодого ринку говорити складно, бо для формування ринкової ціни потрібно щонайменше півроку.
Важливість об'єктивної ціни зумовлюється й прив’язкою до неї сплати податків із користування чи перепродажу, використання ділянки як застави в банку.
Якщо говорити про ціну на землю, потрібно брати до уваги декілька чинників.
Перший — держава встановила мінімальну ціну, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці (НГО). Це влучний крок, адже НГО не постійна і змінюється завдяки індексації (найближча індексація відповідно до закону — у 2024 році).
Другий — перші сім-девʼять місяців роботи ринку землі — це продаж відкладеної пропозиції. Тобто землю продають ті, кому терміново потрібні кошти. Вони були готові продати ще раніше, але зробити це не дозволяв мораторій.
Терміновий продаж — це низька ціна. Результат — значна кількість угод, ціна яких дорівнює НГО тільки тому, що продавати дешевше не дозволяє закон.
Читайте також: Як продати і купити землю: покрокова інструкція
Гра в темну
Усе було б нормально: і ринкова ціна формувалася б, і можна було б говорити про прозорість ринку, якби не одне «але»: серед інших правил та обмежень досі не встановлений надважливий запобіжник — обов’язкова реєстрація ціни угоди.
За даними Мінагрополітики, до 31 січня 2022 року зареєстровано 72 747 угод купівлі-продажу, з них лише 39 251, або 54%, — із зареєстрованою ціною угоди.
Яскравий приклад — Вінницька область, де з 5 176 угод лише 1 614, або 31%, — із зареєстрованою ціною. Середня ціна гектара становила близько 46 тис грн. Є кілька угод, де зареєстрована ціна перевищила 5 млн грн за гектар землі для ведення особистого селянського господарства.
Якщо відкинути такі екстраординарні випадки, то об'єктивна середня ціна в області — 33 тис грн за га. Це майже дорівнює середній ціні, якщо змоделювати ситуацію, за якої всі угоди зареєстровані із середньою ціною в області.
Наразі держава не знає цін половини проведених угод. Це відсутність об'єктивного уявлення про хід ринку землі та відсутність офіційної бази даних з фактичними цінами (усі пам’ятають, як за відсутності альтернативи офіційний модуль оцінки брав показники з онлайн-дошок оголошень).
«Вікно можливостей»
У майбутньому — це відтягування формування об'єктивної ринкової ціни та відсутність у держави інструментарію для ухвалення рішень.
За правилами, встановленими скандальним законопроєктом № 5600, податки під час перепродажу ділянок (5% та 18% ПДФО) сплачуються з різниці між ціною купівлі та продажу. Відсутність офіційно зареєстрованої ціни створює «вікно можливостей» для ухилення від сплати податків.
Питання обов’язкової реєстрації ціни не нове, світові експерти у своїх рекомендаціях щодо відкриття ринку землі не раз наголошували на важливості цього пункту. У Державному реєстрі речових прав для цього навіть було розроблене спеціальне поле. Утім, законодавчі зміни досі не зроблені.
Навмисно чи ні — невідомо, але обсяги викривленої інформації зростають.
Читайте також: Як інвестувати у землю: найпростіший спосіб купити гектари
Автор:
Джерело:
Мінфін
Коментарі - 9