Нерухомість Києва: бульбашка або цінове дно

Григорий Кукуруза

экономист IMF group of Ukraine

Основний аргумент апологетів першого думки — істотно збільшився обсяг новобудов, пропозиції на вторинному ринку і кількість виданих дозволів на будівництво з одного боку, — та мляве відновлення доходів населення і іпотечного кредитування з іншого. Дозволю собі спростувати цю тезу. Кількість столичних ЖК (як незавершеного будівництва, так і введені в експлуатацію) в яких на сьогоднішній день активно ведуться продажі складає 184 одиниці, при цьому в 2013-му році їх було 142, а в кінці 2016- го — 156. Тобто, здебільшого ведуться будівельні роботи, у розморожених об'єктах попередніх періодів, і тільки почалися будівництва, введення яких в експлуатацію реально відбудеться тільки в кінці 2018 — середині 2019-го років.

Якщо врахувати, що з другої половини 2014 роки кількість переселенців з окупованих територій склала 1-1,5 млн. збільшило населення столиці на 20-30%, а також другий, — не менш важливий фактор — перетік заощаджень з депозитів в нерухомість (відтік вкладів з банківської системи за 2014-2016 роки становить 16,8 млрд. $) — то легко бачити, що навіть потенційне зростання кількості новобудов в майбутньому (за січень-червень поточного року Держархбудінспекцією оброблено на 18% більше дозвільних документів ніж за відповідний період попереднього року ) не призведе до виникнення істотного надлишку пропозиції на ринку нерухомості і подальшого падіння цін.

Що стосується вторинного ринку, то сьогодні обсяг пропозиції становить в середньому 21,5-22 тис. квартир, що більше рівня 2013 року року всього на 17-20%. Пояснюється дане зростання дуже просто — збільшенням загального обсягу ринку нерухомості і продажем житла людьми, які емігрували з країни і, з огляду на загальнополітичній ситуації, — не бажають зберігати / утримувати настільки ризиковий і трудомісткий актив.

На окрему увагу заслуговує динаміка середніх цін на нерухомість за останні три роки. Так, незважаючи на те, що згідно зі статистичними даними, середня вартість 1 кв. метра продовжує знаходиться на спаді і вже знизилася до 877 $ (новобуд) — насправді ринок почав плавне відновлення.

У свою чергу, продовження падіння середнього рівня цін пов'язано виключно зі зміною структури пропозиції, а саме — збільшенням питомої ваги «економ» і «комфорт» класів на 10-15% в порівнянні з 2013-им роком. На це вже вказує і падіння співвідношення між вартістю 1 кв. метра із середньою заробітною платою з 4,27 тис. грн в 13-му році — до поточних 3,4 тис.грн. Таким чином, для уникнення подібних спотворень реальної ситуації статистикою і коректного відображення цін на нерухомість — необхідно вводити кілька цінових індексів, що відображають динаміку цін на різні класи нерухомості.

Однак, не можна погодитися і з іншою думкою — що ціна на нерухомість суттєво недооцінена і зараз це один з найбільш ласих об'єктів для інвестування. Два періоду хвилеподібного зростання попиту у вигляді припливу переселенців і переливу заощаджень з банківської системи ми вже пережили. І хоча ціни почали плавне відновлення — макроекономічні ризики технічного дефолту і суттєвої девальвації в 2019-2022 роках все ще зберігаються. Важливим фактором зростання попиту і, відповідно — середнього рівня цін, — міг би виступити зростання іпотечного кредитування. Нагадаю, саме низькі процентні ставки в 0-3% виступають одним з основних чинників, що формують такий високий рівень цін на нерухомість в країнах першого світу. Однак іпотечний портфель банківської системи на сьогоднішній день залишається на рівні 2013 року року, що фактично означає повну відсутність кредитування в даному сегменті. Що, втім, і не дивно при середній вартості іпотечних кредитів в 18-20% (середні ставки, пропоновані ТОП-10 банками за розміром активів).

Як наслідок, до новини про те, що Україна успішно реструктуризувала виплати за зовнішнім боргом, — інвестувати в нерухомість, на мій погляд, вкрай необачно.