Три способи модернізації київських хрущовок

Про сценарії вирішення цієї проблеми написав Domik.net. «Мінфін» публікує скорочений варіант статті. 

За даними статистики, на сьогоднішній день житловий фонд в Україні становить 977 900 000 квадратних метрів житла. За оцінками експертів, близько 75 млн квадратних метрів застарілого житла в Україні є непридатним для проживання, так як знаходиться в аварійному стані. У Києві такого житла близько 9 млн квадратних метрів, тобто шоста частина столичного житлового фонду є непридатною для проживання.

В кінці 2017 року розглядається три варіанти вирішення проблеми хрущовок.

Перший — це реконструкція будівель із заміною комунікацій, комплексним утепленням відповідно до сучасних стандартів енергоефективності та наданням єдиного архітектурного вигляду. Цей варіант найбільш витратний для столичної влади: він повністю лягає на їхні плечі і не передбачає ніякої компенсації. До того ж, для початку реалізації програми в такому форматі, міській владі необхідний резервний фонд житла, в який будуть переселяти жителів хрущовок. Очевидно, що фонду у міста немає, як і засобів для модернізації. Тому такий варіант місто і не розглядає.

Другий підхід майже аналогічний першому, але передбачає добудову двох «мансардних» поверхів — більше фундамент чи витримає. Продаж квартир на цих поверхах дозволить частково компенсувати витрати. Потенційно житло на добудованих поверхах хрущовок може бути дуже цікаво для покупців — малоповерхова забудова, старі зелені райони з розвиненою інфраструктурою і майже повністю нове житло.

Але, по-перше, незрозуміло, хто в такому разі — місто або забудовник — буде курирувати процес відселення, заселення, власне реконструкції та продажу нових квартир. По-друге, про повну компенсацію мова не йде, і доходи від продажу 32-40 квартир на один будинок (саме стільки помістять 2 поверху типової хрущовки) — це зовсім не те, що доходи від продажу квартир в центрі Києва.

Саме тому вже багато років обговорюється третій варіант — можливість знесення хрущовок і будівництва на їх місці нового житла. Вважається, що цей варіант лобіюють забудовники. А його противники застерігають від значного збільшення щільності забудови і збільшення навантаження на дороги.

Якою може бути реконструкція «хрущовських» кварталів

Реконструкція кварталів старої забудови може бути вигідною не тільки для забудовників, але і для жителів хрущовок і міста в цілому. Але тільки за умови, якщо вона буде грамотно здійснена.

Перш за все, необхідно реконструювати не окремі будинки, а квартали, забудованими старими панельними хрущовками — їх багато не тільки на Лісовому масиві, але і Воскресенці, Райдужному, Нивках, Відрадному та частини Шулявки.

Реконструкція кварталів повинна здійснюватися з урахуванням сучасних принципів урбаністики. Необхідно, щоб нові детальні плани території (ДПТ) передбачали, крім будинків, громадські простору, велосипедні доріжки, сучасну соціальну, торгову, розважальну і транспортну інфраструктуру. І все це — з урахуванням передбачуваного триразового збільшення кількості жителів. В такому випадку в Києві стане можливим поява сучасних європейських кварталів, в межах яких їх жителі зможуть не тільки жити, але і працювати, ходити за покупками і відпочивати.

При реалізації такого підходу виграють усі. Жителі хрущовок отримують сучасне житло з новими комунікаціями і сучасні, продумані, зручні райони для життя. Місто позбавиться від депресивних районів і знайде зовсім інший вигляд і репутацію. Ну, а забудовники отримають великі ділянки з хорошою локацією для реалізації своїх проектів. До речі, реалізація проектів в описаному вище форматі здатна істотно підвищити не тільки якість життя, але і вартість нового житла.

Важливий нюанс: комплексна реконструкція кварталів можлива тільки в районах, забудованих виключно хрущовками. Там же, де хрущовки сусідять з іншими типами будинків, як, наприклад, на Печерську, більш доцільна модернізація окремих будинків з добудовою мансардних поверхів.

У будь-якому випадку, для початку необхідно розробити зрозумілою і привабливою для всіх програми модернізації, потім — прийняття відповідного закону, розробка ДПТ, транспортний моделювання, бажано із залученням іноземних фахівців. І тільки потім — початок робіт. До 2025 року, коли анонсований виведення з експлуатації 2,8 млн кв. м хрущовок, цей процес, можливо, тільки почнеться.