Элитная недвижимость за гривню, или Как бизнес может обмануть украинцев и банки

Интересное и достаточно резонансное событие произошло в позапрошлом году в Киеве: на незаконном аукционе было продано 8 квартир нового многоэтажного дома общей стоимостью 8 грн – по 1 грн за квартиру. Как это происходило? Несуществующая компания проводит торги по продаже имущества обанкротившегося предприятия, не допуская к ним посторонних участников. Эта недвижимость – залог ныне находящегося на ликвидации украинского банка. Хотя Хозсудом Киевской области проведение аукциона было запрещено, торги все равно состоялись. Обладателем квартир за 8 грн стало физическое лицо.

Итак, продажа имущества произошла на повторном аукционе, предусматривающем возможность понижения стоимости в рамках процедуры банкротства. Как в дальнейшем должна была развиваться данная неправомерная схема, думаю, всем очевидно: недобросовестный бизнес – владелец недвижимости – через третьих лиц перепродаст квартиры несколько раз так, чтобы найти виновного стало практически невозможно. К сожалению, из-за несовершенства украинского законодательства подобные механизмы – далеко не редкость.

Если вывести подобные злоупотребления из-за недостатков закона в формулу, то выглядеть это может приблизительно следующим образом:

1) утверждение судом порядка продажи имущества (без согласия кредитора) – цена имущества определяется ликвидатором;

2) назначение торгов – организатор не обязан предупреждать об аукционе кредиторов;

3) предоставление минимального срока для регистрации участников торгов. Как правило, адрес проведения аукциона также четко не обозначен.

Далее имущество продается лицу, договорившемуся с ликвидатором, или же происходит:

4) проведение второго аукциона с начальной стоимостью 80% от первых торгов и дальнейшей возможностью снижения цены в ходе аукциона до 50% от начальной стоимости вторых торгов;

5) проведение третьего аукциона с начальной стоимостью 80% от вторых торгов с возможностью ее неограниченного снижения в ходе аукциона (вплоть до 1 грн).

Новый законопроект, который якобы должен исправить подобную ситуацию (№3132д), на самом деле – далеко не панацея, и более того, может в разы сократить путь от запуска процедуры банкротства до продажи имущества за 1 грн.

В частности, мы видим существенные риски в том, что отменяется необходимость продажи залогового имущества с кредитором; что имущество может быть продано еще до утверждения реестра кредиторов; что законодательно закрепляется возможность снижения цены уже на первом аукционе и обязанность сделать это – на третьем.

Остановить коррупционера

В свою очередь мы, банковское сообщество, выступаем за создание электронной торговой системы на том же принципе, что и система закупок ProZorro. Кроме того, вся информация об имуществе и условиях аукциона через электронные площадки должна размещаться на сайте госоргана по вопросам банкротства. Непосредственно и сами торги должны проводиться по единым для всех правилам в электронном виде, а участие в них можно принять через любой сайт, подключенный к данному ресурсу.

За 1 гривню больше не продашь

Кроме того, в рамках данного законопроекта крайне важно учесть и интересы самих кредиторов. Сейчас банки практически не имеют законодательной защиты от недобросовестных клиентов. Также необходимо ограничить права ликвидатора и судьи. Механизм должен работать таким образом, чтобы продажа имущества за 1 грн в нашей стране была просто невозможной. Мы видим этот механизм следующим образом:

• необходимо, чтобы комитет кредиторов предоставил согласие на продажу незалогового имущества, а кредитор с обеспечением – согласие на продажу залогового имущества;

• необходимо предоставить право кредитору с обеспечением получить в счет погашения выданных кредитов залоговое имущество, не проданное на повторных торгах по цене последних торгов;

• в случае покупки залогового имущества с аукциона кредитором с обеспечением расчет по договору необходимо проводить путем взаимозачета требований.

Процесс продажи – не бесконечный

И третья составляющая в изменениях, на наш взгляд, должна касаться оплаты услуг ликвидатора при продаже залогового имущества и компенсации его расходов.

То есть вознаграждение ликвидатора должно покрываться средствами, полученными от реализации имущества, при условии, что такие расходы были согласованы с кредитором. Помимо этого, можно установить дополнительную премию за реализацию залогового имущества так, чтобы оплата услуг была достойной и гарантированной.

Хочу подчеркнуть, что внедрения и имплементации законопроекта о процедуре банкротства уже давно ждет финансовое сообщество, которое продолжает быть жертвой этих неправомерных схем. И пока мошенники наживаются, экономика страны, украинские банки теряют миллионы. Именно по этой же причине принятие грамотного законопроекта от нашей страны ждет МВФ.