Сегодня люди, которые решаются на покупку квартиры, часто становятся жертвами строительных мошенников. Застройщик может предложить инвестору выгодные условия, внушить доверие, но со временем выясняется, что нет никаких гарантий, что условия сделки, которую покупатель уже оплатил, будут выполнены.
Что делать, если вас обманул застройщик?
«Минфин» спросил специалистов, что делать, в случае если вас обманул застройщик.
Комментирует Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ Constructivelawyers:
В настоящее время, люди все чаще наталкиваются на ненадежных застройщиков, предварительно при этом, не оценив всю ситуацию, которая образовалась в процессе строительства, в результате чегои возникают разного рода проблемы.
Одна из самых распространённых проблем – это отсутствие или же аннулирование разрешительной документации для строительства, которую чаще всего покупатель не проверяет или верит улыбчивым менеджерам отдела продаж, типа: «Все есть, просто часть документов находятся в другом офисе» или «Не волнуйтесь, все документы в порядке» и т.п. Бывает и такое, когда есть решения суда о запрете строительства, при этом показывают аннулированные разрешительные документы, говоря «все у нас хорошо…». Это один из примеров схемы, по которой работают недобросовестные застройщики.
Что делать если инвестор оказался в такой ситуации? Вариантов несколько, во-первых – попробуйте собрать инициативную группу инвесторов для переговоров с застройщиком. Для эффективного и конструктивного разговора, с целью решения данной проблемы, желательно в группе выделить несколько лидеров, привлечь хорошего юриста, возможно даже строителя и бухгалтера. Если с застройщиком тяжело или невозможно вести переговоры, тогда подавайте иски в суд на застройщика, обращайтесь в правоохранительные органы, привлекайте к своей проблеме внимание властей госструктур (пишите в райадминистрацию, меру города, в администрацию президента, компетентным народным депутатам, в Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства и т.п.), обращаетесь в СМИ. Можно также просить привлечь государственного застройщика для окончания строительства.
Еще один вариант это разорвать договор с застройщиком и забрать внесенные средства. В данном случае нужно четко понимать: на сколько реально забрать деньги назад; их срок возврата; штрафные санкции за расторжения договора. К слову, если застройщик, по каким либо причинам, не захочет вам возвращать деньги, даже если будет решения суда о возврате средств – не факт, что застройщиквам их вернет.
Универсального ответа по решению данной проблемы, нет. Все зависит от многих факторов.
Очень часто инвесторы сталкиваются с проблемой переносов сроков сдачи строительства и это, к сожалению, распространенная практика. Мой совет, с целью минимизации риска переноса срока сдачи дома эксплуатацию в одностороннем порядке, в условиях договора должны быть конкретные сроки ввода(«дата ввода в эксплуатацию _____20__года»), а не «ориентировочные» или «плановые», способы их изменения по согласию покупателя и адекватные штрафные санкции за их нарушения и за расторжения договора по вине застройщика.
Если застройщику все-таки удалось «словить» покупателя на планово-ориентировочных сроках, не отчаивайтесь, все равно у человека есть все основания обращаться в суд для взыскания пени, к примеру.
Если дом строится на земельном участке, на который у него нет права пользования или же если часть дома «залазит» на чужой земельный участок – это является грубым нарушением градостроительного законодательства. Это может потянуть за собой остановку строительства до приведения документов в надлежащее состояние или отмены регистрации декларации о начале проведения строительных работ или даже основанием для сноса объекта строительства.
Только в Киеве есть ряд проблемных объектов, строительство которых осуществляется без документов на земельный участок, не говоря уже о «финальных» документах на права проведения строительных работ.
Логично, если дом строится на таком вот спорном участке, то и ввестись в эксплуатацию, по закону, будет невозможно. Вследствие, люди не смогут там жить и, в конце концов, получить заветную квартиру в собственность.
Мой совет, чтобы у вас не возникли такие проблемы в будущем с объектом, до момента внесения денег за квартиру, обратитесь к компетентным специалистам.
Если же уже такая ситуация случилась, дальнейшие варианты решения зависят от многих факторов: начиная от сплоченности и осведомленности инвесторов, стадии готовности, заканчивая самим застройщиком и желанием города помочь.
В таком случае, для успешного окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен решить эту проблему самостоятельно. Инвестора же существенно повлиять на застройщика, к сожалению не смогут. Как вариант, пусть заявляют о себе и о своей проблеме местным властям, что без их помощи объект никогда не достроится, что станет еще больше обманутых инвесторов. В общем, просить о содействии.
Если стало явно, что застройщик не собирается ничего решать, стоит задуматься о возврате средств мирным способом с учетом компенсаций. Но в большинстве случаев, мирный способ решения ни к чему не приводит. Тогда нужно обращаться в суд, для защиты своих прав.
Комментирует Владимир Клочков, адвокат, управляющий партнер адвокатского объединения «Клочков и партнеры»:
Что делать, если дом строился на земельном участке, на который у него нет права пользования?
Если застройщик построил или же строит дом на земельном участке, на котором строить не имеет права, можно утверждать, что в таких действиях имеется состав преступления, предусмотренного ст. 197-1 УК Украины (самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство). Максимальная санкция данной статьи предусматривает до 3-х лет лишения свободы.
Вместе с тем, привлечение к уголовной ответственности виновных лиц не решает проблемную ситуацию пострадавших от таких действий жильцов.
Решением данной проблемы может быть выделение земельного участка с соответствующим целевым назначением уже под построенный дом. Только после оформления права на застраиваемый земельный участок, можно говорить о дальнейшем оформлении правоустанавливающих документов на жилье с последующим его заселением.
Что делать, если инвесторы вложили деньги, а строительство прекратилось, и застройщик исчез? Ситуации бывают разные: когда так называемый застройщик взял у инвесторов деньги, при этом и не планировал ничего строить, или же в процессе строительства у компании застройщика появились трудности и компанию просто довели до банкротства.В первом случаеможно смело обращаться в милицию с заявлением о совершении преступления, предусмотренного ст. 190 УК Украины (мошенничество).Максимальная санкция вышеуказанной статьи УК Украины предусматривает до 12 лет лишения свободы с конфискацией имущества.
Если же строительство прекратилось вследствие банкротства компании застройщика, инвесторам, как кредиторам, в процессе проведения процедуры банкротства необходимо предъявить требования, в установленном действующим законодательством порядке.
Подготовили Кристина Болотова, Юлия Бондарь
Коментарі - 11
Да и трупы денег не возвращают из принципа…
Значит покупать даже новострой с регистрацией в БТИ, техпаспортом и прочими атрибутами реально жилой недвижимости…
Когда началась ненормальность 2004-2008гг. со строительством (только, наверное, компании по уборке мусора не влазили в цепочку «подрядчиков», «подподрядчиков», «соинвесторов» и пр.) принцип «не играться..» только усиливался.
Конечно же, желание заработать на растущем рынке да еще на кредитных деньгах — вполне естественно, но это уже бизнес и соотвествующие риски выигрыша/проигрыша. Если же становится «инвестором» так сказать для себя, для семьи, для детей — принцип «не играться..» должен превалировать!!!