Сезон миграции планктона: элитные и «средние» офисы сравнялись в цене

Предложение дорогого и среднего класса явно превышает спрос, а на рынке появляются новые объекты, которые остаются невостребованными в условиях экономического спада.

Условия на рынке офисной недвижимости диктует уже арендатор: владельцы помещений стали более сговорчивы, с ними можно торговаться о существенных скидках и даже требовать разные бонусы, о которых еще год тому назад не могло быть и речи.

Офисы-пустышки

Кризис заставил многие компании сократить бюджеты на аренду. Для многих престижный офис стал не по карману. В большинстве бизнес-центров аренда была номинирована в долларах — такова сложившаяся годами рыночная традиция. Она же сыграла с рынком коммерческой недвижимости злую шутку: в пересчете в национальную валюту цены стали заоблачными даже для тех компаний, которые переживают нынешние времена с минимальными потерями.

По данным компании CBRE в Украине, в первом полугодии  2014 года по сравнению с 2013 годом уровень вакантности офисов вырос на 1,5%. Уже по итогам третьего квартала этого года доля пустующих площадей достигла 30%.

По словам экспертов, еще одним фактором, который сдерживает поглощение офисных площадей, является сдача новых объектов в состоянии shell&core, то есть под чистовую отделку.

«В случае аренды помещений в состоянии shell&core арендатору необходимо дополнительно понести в среднем $400-$500 за кв. м затрат на ремонт помещений», — поясняет руководитель отдела аналитики консалтинговой компании CBRE в Украине Марина Гавриленко.

По словам эксперта, до кризиса общепринятой практикой было покрытие арендаторами всех расходов на отделочные работы ввиду того, что спрос на офисные помещения превышал предложение.

«В условиях ограниченного спроса арендодатели вынуждены предлагать более выгодные условия, предоставляя в аренду помещения с более высокой степенью отделки, снизив сумму расходов, ложащихся на плечи арендаторов, до 150-250 долларов за кв. м»,  - констатирует Гавриленко.

Ставки вниз

По данным компании JLL, с начала  2014 года цены на аренду офисной недвижимости Киева существенно снизились. Наиболее заметным падение стоимости «квадрата» стало в самом качественном, престижном и дорогом сегменте офисной недвижимости - объектах класса А.

Если в первом квартале арендные ставки здесь составляли 24-34 доллара за кв. м в месяц, то уже в третьем квартале цены заметно снизились до 19-31 доллара за кв. м в месяц.

В «среднем» классе В  наблюдалось менее значительное снижение арендных ставок. Так, нижняя граница диапазона с первого квартала 2014 года расширилась на 2 доллара — с 14 долларов за кв. м в месяц до 12 долларов за кв. м в месяц в третьем  квартале.

«Верхняя граница изменилась лишь на 1 доллар — с  23 долларов за кв. м в месяц в первом квартале 2014 года до 22 долларов за кв. м в месяц в третьем квартале», — разъясняет руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине Александра Глобина.

Следует отметить, что фактические ставки  при аренде офисов часто оказываются намного ниже запрашиваемых. Но  поскольку условия сделок  между владельцами недвижимости и клиентами в основном конфиденциальны,  то лишь арендатор знает, сколько ему удалось выторговать.

«Скидки на аренду офисных помещений в менее престижных бизнес-центрах в некоторых случаях достигают 30% наряду с широким спектром других преференций», — отмечает Марина Гавриленко.

Бонусы кризиса

Арендодатели сейчас, как никогда,  готовы идти на уступки, отмечают эксперты.

«Некоторые собственники предоставляют более длинные арендные каникулы, позволяющие покрыть 50% затрат на отделку за счёт экономии на арендных платежах, а остальные 50% расходов на отделку финансирует непосредственно арендатор»,  — рассказывают в CBRE в Украине.

Более того, сейчас, когда девелоперы рады любому клиенту, у компаний-арендаторов появилась возможность снять офис по приемлемым ценам даже в самых дорогих районах города. Участники рынка утверждают: стоимость аренды в офисных центрах класса А и менее престижных практически сравнялась.

«В частности, в бизнес центре ARENA-CITY можно арендовать меблированные офисы с ремонтом разной площади по доступной стоимости. Преимущества комплекса — это развитая инфраструктура, пешеходная близость к станциям метро  и, конечно же, продуманная комбинированная планировка (кабинетная система + открытое пространство), готовый ремонт и централизованная система кондиционирования», — поделилась директор компании UTG Евгения Локтионова.

Цены  достигли дна?

Отсутствие высокого спроса на офисные помещения обусловлено, в первую очередь, заметным спадом экономической активности. Многие предприятиям не просто переживают не лучшие времена, а то и вовсе ставят бизнес на паузу. Мелкие компании могут уходить в онлайн, вовсе отказываясь от такой статьи затрат как аренда.

Владельцы офисной недвижимости надеются, что цены достигли своего дна, хотя все же аккуратны в прогнозах.

«Мы не ожидаем дальнейшего существенного снижения максимальной арендной ставки в краткосрочной перспективе», — говорит Александра Глобина.

По словам Марины Гавриленко, до конца 2014 года, при условии отсутствия резких колебаний курса гривны к доллару, арендная ставка на лучшие помещения останется в целом неизменной, ввиду того, что спрос на наиболее качественные помещения является относительно небольшим и стабильным.

«Нижний предел также, вероятно, останется стабильным, так как на рынке зафиксирован беспрецедентный случай, когда арендная ставка в офисном здании класса В с нецентральным расположением достигла своего минимума — 8 долларов за кв. м/месяц», — резюмирует эксперт.

Ольга Дубенская