Рынок недвижимости 2012 — что ожидает нас осенью?

Курсовые колебания — одна из самых болезненных тем, которую сейчас активно обсуждают как финансовые аналитики, так и продавцы недвижимости. Аналитики озвучивают различные прогнозы, однако все они имеют общее мнение — гривна таки девальвирует. По одному из них, до конца года гривна упадет до 8,2-8,25 грн за доллар, а в 2013 г. ее курс упадет до 8,5-8,8 грн за доллар. При втором сценарии развития событий, курс 8,5-8,8 грн за доллар украинцы увидят в обменниках уже в этом году. При третьем, наиболее пессимистическом, варианте развития событий, национальная валюта к декабрю упадет до 10 грн, а затем снизится до 20-30 грн за доллар.

Аналитики озвучивают различные прогнозы, однако все они имеют общее мнение — гривна таки девальвирует. По самому оптимистичному из них, до конца года гривна упадет до 8,2-8,25 грн за доллар, а в 2013 г. ее курс упадет до 8,5-8,8 грн за доллар.Стоит отметить, что уже сейчас НБУ проводит политику мягкой девальвации в условиях умеренного давления на курс гривны. Кроме того, основной фактор, определяющий настроения на рынке, — динамика курсов в других странах. Например, в Великобритании фунт стерлинга снизился по отношению к доллару примерно на 15-20%. Учитывая то, что политический фактор отойдет на второй план после выборов в парламент в октябре этого года, в такой ситуации ответом НБУ на возможное возникновение давления на валютный курс под действием внешних (цены на сталь) или внутренних шоков (растущий спрос на покупку иностранной валюты), скорее всего, будет девальвация гривны. Например, одним из факторов может стать значительное снижение курса гривны, когда среди населения начнется паника. Жители страны начнут активно переводить депозиты в иностранную валюту, что нанесет удар по банковской системе.

Стоит отметить, что сейчас существуют факторы, которые могут уменьшить размер девальвации. В частности, это может произойти за счет проседания евро и стабильности других валют. Ведь стоимость денег большинства восточноевропейских государств была стабильной в 2012 году. То есть, глобального роста стоимости доллара на мировых рынках не происходит, поэтому гривна теоретически может удержать свои позиции. Если эта теория верна, то размер колебаний может составить 2,5%. Кроме того, недавнее падение мировых цен на нефть должно положительно повлиять на торговый баланс и валютный рынок страны.

Учитывая прогнозы по девальвации национальной валюты, важнейший вопрос для экспертов рынка недвижимости — каким образом эта тенденция повлияет на стоимость жилья. Как известно, этот рынок довольно сильно зависит от доллара. Большинство потенциальных покупателей недвижимости хранят свои сбережения именно в иностранной валюте. Поэтому, на первый взгляд, логично, что стоимость жилья не должна измениться. Именно к такой точке зрения пришли эксперты на первичном рынке недвижимости, которые считают, что цены на квартиры в новостройках не будут расти. А значит, в долларовом эквиваленте квартиры должны подешеветь. Однако существует мнение, что так будет продолжаться первые два-три месяца после девальвации национальной валюты. А потом квартиры начнут дорожать в гривне. Это объясняется тем, что часть девелоперских компаний выплачивают долларовые кредиты. Поэтому в договорах купли-продажи жилья стоимость апартаментов часто привязывается к курсу национальной валюты к доллару.

Что касается вторичного рынка недвижимости, то стоимость жилья, скорее всего, будет снижаться. На это повлияет не только девальвация национальной валюты, но и спрос стабильно падает. С одной стороны, это связано с растущей конкуренцией с первичным рынком (доля квартир в новостройках за год выросла с 20 до 40% в общей структуре продаж), а с другой — падающими реальными доходами граждан и проблемами с доступом к ипотечным кредитам. По подсчетам экспертов, 40% украинцев не могут себе позволить принять участие в программе «Доступное жилье». Кроме того, большинство киевлян готовы покупать квартиры в столице за 1,5 тыс./кв. м, тогда как реальная цена на сегодня составляет 1,8 тыс./кв. м.