Ипотека под 2-3%: пятьдесят тысяч квартир или рост инфляции

Пока разработчик программы молчит, возможные фигуранты «новой ипотеки» — Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) и Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству уже выразили готовность в ней участвовать. Руководители обеих структур сходятся во мнении, что программа должна коснуться, прежде всего, очередников, а также малообеспеченных людей, кому не под силу потянуть 70% стоимости квартиры по программе «Доступное жилье». И даже, несмотря на то, что программа — не для всех, ее реализация оценивается в миллиарды гривен.

ГИУ: бюджет не выдержит нагрузки

В Государственном ипотечном учреждении считают логичным предоставление ему роли исполнителя программы. По мнению председателя правления ГИУ Виктора Мирго родского, заявленные ставки достичь реально.

«То, что сказал Президент, — вполне, с нашей точки зрения, реальные вещи. На сегодняшний день мы уже предоставили Кабмину наши предложения, направленные на то, чтобы сделать ипотеку под 2-3%», — сказал он.

Руководитель учреждения предлагает пойти не путем компенсации ставки банкам, а добиться низких ставок с помощью увеличения уставного фонда ГИУ.

«С помощью уставного фонда, с которого правительство не требует каких-то дивидендов, мы могли бы очень дешево выдавать кредиты и опуститься до 2-3%. Мы просчитывали эту ситуацию: уставный фонд — ноль (нулевая стоимость), а под 2-3% через банки непосредственно эти кредиты доходят до конечного потребителя», — пояснил Миргородский.

При этом, по словам руководителя ГИУ, будет создан актив на возвратной основе. По подсчетам ГИУ, если каждый год выделять по 2-3 млрд грн, то за 5-10 лет можно «кардинально решить проблему, связанную с обеспечением доступным жильем граждан Украины». Миргородский считает, что госбюджет не вынесет такой нагрузки, если безвозвратно выделять средства на компенсацию ставки коммерческим банкам. 

«Президент предлагает компенсировать, но это очень большая нагрузка на бюджет… Безвозвратное получение денежных средств из бюджета, мне кажется, государство на сегодняшний день позволить себе не может, так как нужно выделять каждый год 2-3 миллиарда. Где их взять банкам на компенсацию?», — подчеркивает предправления ГИУ.

Госфонд: 3% прописаны в законе

Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству также желает взяться за эту программу. Как вариант председатель правления фонда Леонид Рысухин считает возможным увеличить долю компенсации процентной ставки кредитов коммерческих банков молодым семьям и одиноким молодым гражданам. К примеру, на сегодня фонд компенсирует 7,75% ставки комбанков, но может больше, чтобы человек платил только 2-3%. Правда, пока фонд не заключает новых договоров по данной программе, поскольку существует задолженность перед заемщиками за предыдущие годы.

Среди других возможных механизмов реализации «новой ипотеки» он видит увеличение уставного капитала фонда. К тому же Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усиления ответственности и усовершенствования государственного регулирования в сфере градостроительной деятельности» (№4220, вступивший в силу 19 января 2011 г.) позволяет фонду кредитовать население для покупки квартиры по программе «Доступное жилье» под 3% годовых. Опять же, осталось прописать механизмы и предусмотреть средства в бюджете.

«Или дать более дешевый ресурс путем увеличения уставного капитала либо фонда, либо ГИУ, или дать 3% годовых по закону №4220, который определяет, что при наличии бюджетных средств исполнитель программы «Доступное жилье» имеет право под такой процент давать кредиты», — отмечет Рысухин.

По его мнению, в случае реализации последнего варианта 20% стоимости жилья покупатель должен внести сам, на 50% можно предложить ипотечный кредит под 3% годовых, 30% стоимости составит безвозвратная субсидия государства. В то же время, в случае увеличения уставного капитала фонда, к примеру, на 1 млрд грн, учреждение могло бы выдать 3,5-4 тысячи кредитов на приобретение жилья по ставке 3% годовых. «Если нам увеличить уставный фонд, допустим, на 1 млрд грн, то мы могли бы где-то от 3,5 до 4 тысяч кредитов дать с процентной ставкой, которую определит правительство или государство», — уточнил Рысухин, отметив, что ГИУ данные средства направило бы на рефинансирование банков, тогда как фонд работает на розничном рынке.

Виртуальные проценты

Революционная идея Президента (представьте, средняя эффективная ставка по ипотеке коммерческих банков — 20,5%, при участии ГИУ — 15%, плюс недостижимая «доступная» в 10% годовых) вызвала скепсис у экспертов.

«Это больше политическая пропаганда, т.к. 2-3% для Украины в ближайшие два года — нереально, учитывая, что сейчас Агентство по рефинансированию жилищных кредитов, созданное «Ощадбанком» и «Укрэксимбанком», собирается выпускать первую эмиссию своих пятилетних облигаций под 10-11% годовых. Эксперты рынка ценных бумаг очень скептически относятся к спросу на такие бумаги, потому что даже по облигациям внутреннего займа ставка достигает 13,5% годовых», — говорит начальник отдела бенчмаркинга компании «Простобанк Консалтинг»  Владимир Паюк.

С не меньшим недоверием настроены банкиры и по отношению к росту рынка ипотечного кредитования. Банки не готовы рисковать «длинными» деньгами, а население не платежеспособно брать взаймы под 15-35%, констатировала генеральный директор группы компаний «ПримоКоллект» Эва Закович.

«Реальная цена ипотеки — более 18%. Если 3% будет платить население, а остальные 15% переложить на государство, то никакой бюджет не выдержит. По данной причине  говорят, что этим займутся государственные банки. Я не завидую этим банкам, потому что реальная разница — риски, которые они дополнительно будут на себя брать», — подчеркивает президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко.

Эксперты подсчитали, что если в этом году на компенсацию процентных ставок с  существующих 18% до 3% банкам направить 2 млрд грн, то можно выдать кредиты на покупку 50 тысяч квартир (при условии 35% первого взноса).

Для сравнения: в Украине на сегодня выдано 450 тыс. ипотечных кредитов.

«Но эта программа должна быть долгосрочной. На каждые следующие 15 лет государство, чтобы, как минимум, остаться на том же уровне, должно привлекать 2 млрд грн», — считает исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Павел Матияш. 

Не удивительно, что главное подспорье для скептиков — источники финансирования новой программы, ведь в бюджете «миллиардам гривен неоткуда взяться».

«Нельзя напечатать деньги и выдать под 2% людям. Госказна должна покрываться за счет бюджетных поступлений. Выпустить облигации под 1%, чтобы выдавать кредиты людям под 2%?.. Облигации Украины под 1% никто не купит», — говорит Паюк.

В результате получаем следующее: если государство запустит печатный станок для финансирования ипотечной программы, то нас ждет очередной виток инфляции. Кроме того, участники рынка считают, что не решит проблему компенсации процентной разницы и заемное финансирование, поскольку международные рынки капитала кредит на такие цели не дадут. Причем даже при обещанных ставках доходы населения слишком низкие, чтобы ипотека стала массовой, а стоимость жилья остается непомерно высокой.

«Зарплата у работающего населения — 2,7 тыс. грн. Если просчитать даже под 3% в год при стоимости жилья в среднем до миллиона, то выходит значительная сумма. С доходом семьи менее 8-10 тысяч ни о какой ипотеке речь не может идти», — подчеркнул Сугоняко.

А население, как известно, уже «закредитовано» до предела, больше из него выжить не получится.

Татьяна Акимова