Существенной либерализации условий ипотечного кредитования в Украине ждать не стоит

Не станут они идеалом и в обозримом будущем. Причин тому довольно много. Среди основных участники рынка отмечают большой объем проблемной и потенциально проблемной задолженности по ипотечному блоку в кредитных портфелях банков. «До момента урегулирования ситуации с этим пулом плохих активов существенный рост новых ипотечных кредитов будет выглядеть, мягко говоря, нелогично. Банковская система сделала должные выводы из уроков кризиса и наступать на те же грабли не имеет ни малейшего желания»,— говорит директор департамента организации продаж банка «Финансы и кредит» Игорь Шевченко. По его мнению, ипотечные кредиты в 2011 г. будут жить под знаком санации, во всяком случае попыток таковой.

Кроме того, сдерживает рост отсутствие долгосрочной пассивной базы. До момента открытия рынков внешний заимствований (к «прелестям» коих относится не только относительная дешевизна, но и, в первую очередь, приемлемая для работы по долгосрочным обязательствам срочность) ожидать от банков 10-30-летних кредитов наивно. А кредитование ипотеки сроком до 10 лет имеет крайне ограниченный круг потенциальных потребителей. «Итак, вторая «самая-самая» из задач банкиров для расширения ипотечных портфелей — это поиск долгосрочного фондирования, чего не в состоянии дать внутренний рынок (если, конечно, не принимать во внимание инструменты НБУ и государства вообще)»,— добавляет банкир.

Низкий уровень доходов граждан, в первую очередь доходов, которые могут быть документально подтверждены третьими лицами, также не дает «зеленый свет» ипотеке. А уходить в плоскость работы с неофициальными доходами нет ни юридических, ни моральных оснований, уверены участники рынка. «Большинство банков, возвращаясь на кредитный рынок, будут ориентироваться на платежеспособный сегмент, менеджеров среднего и высшего звена, имеющих годовой доход от 150 тыс. грн»,— комментирует установленную банкирами планку дохода начальник управления кредитных продуктов OTP Bank Светлана Спицына.

Не добавляет оптимизма и законодательная казуистика, регулирующая данную сферу. Нормативные документы в стране по-прежнему оставляют много вопросов, не только не способствуя снижению для банков рисков при кредитовании, а напротив, усложняя работу.

Реальные изменения возможны, пожалуй, только в зоне стоимости кредитов. На фоне продолжающегося снижения стоимости пассивов (уменьшения процентных ставок по вкладам) снижение цены кредитов выглядит вполне закономерным процессом. «Думаю, что банковская система во втором квартале 2011 г. будет в состоянии предложить процентные ставки по ипотеке на уровне 17,5-18,5%. Уровень единоразовой комиссии вряд ли превысит 1-1,5%»,— прогнозирует Игорь Шевченко. Однако на фоне вышеозвученных проблем это не сможет стать серьезным импульсом к развитию ипотечного рынка.

По мнению заместителя председателя правления, руководителя направления кредитов и риск-контроля «СЕБ Банка» Мантаса Шукявичюса, если в Украине в течение 2011 г. не будет девальвационных настроений и резкой инфляции, то ставки по ипотеке должны снижаться, так как все большая ликвидность в банковской системе будет давить на снижение депозитных и, соответственно, кредитных ставок. «Это тоже будет увеличивать риск-аппетит банков, что может повлиять на снижение первоначального взноса. Но, еще раз подчеркиваю, при условии, что все будут верить в гривню, восстановление экономики и рост доходов населения. Если этого не будет, основным фактором, действующим на изменение параметров ипотеки, будет конкуренция»,— прогнозирует банкир.

Среди основных факторов, удерживающих долгосрочное кредитование, участники рынка называют также отсутствие долгосрочной гривневой ликвидности и отсутствие рынка залогов, а именно, сложность в адекватной рыночной оценке залогового имущества.

Учитывая все вышеизложенное, а также возможную высокую инфляцию, банкиры прогнозируют довольно медленное восстановление рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Существенного удешевления кредитного ресурса по ипотеке они также не прогнозируют. «Возможно, некоторые банки будут предлагать выгодные условия кредитования, но это лишь в рамках совместных проектов с застройщиками-партнерами»,— говорит заместитель председателя правления Диамантбанка Валерий Олейник.

По мнению опрошенных «і» банкиров, в текущем году преимущественно будет развиваться сегмент первичного рынка жилья, в рамках совместных проектов с застройщиками-партнерами. «Скорее всего, в 2011 г. наиболее активным сегментом кредитования будут сданные в эксплуатацию новостройки, в которых еще есть нераспроданные объекты. По таким объектам застройщики готовы уступать в цене, а банки имеют твердый залог»,— считает директор управления розничными продажами «Эрсте Банка» Виталий Позняк. Стоимость такого жилья, по разным оценкам, будет колебаться в диапазоне от 350 тыс. грн. до 300 тыс. долларов США. Но в любом случае это будет жилье среднего и эконом-класса, ввиду того, что очень небольшая доля населения имеет подтвержденные официальные доходы, позволяющие оплачивать кредиты на большие суммы. Правда, не все банкиры делают ставку на первичку. «Ипотечное кредитование преимущественно будет развиваться в сегменте вторичного рынка, поскольку этот сегмент менее рисковый, если сравнивать с первичным рынком недвижимости или земельными участками»,— полагает Светлана Спицына.

Руслан Кисляк